Suite à divers engagements tels qu’un mariage, un concubinage ou une sorte de pacs, deux personnes sont amenées à lier leurs intérêts financiers. À un moment donné, elles peuvent se séparer pour une raison ou pour une autre. Cette séparation est souvent difficilement gérable, notamment au niveau de certaines dettes contractées à deux. Si vous faites face à ce genre de situation, et que vous souhaitez faire une demande de désolidarisation auprès de votre créancier, cet article vous est destiné.
Le principe d’un prêt immobilier à deux et d’une désolidarisation
Époux ou concubins, vous serez tenus solidairement des contrats bancaires que vous avez contractés ensemble, tels qu’un crédit immobilier. Ce prêt constitue souvent l’achat d’une résidence principale où vous et votre conjoint sont signataires et dits « co-emprunteur », dont les conditions générales sont les suivantes :
- Vous assumez les mêmes obligations contractuelles et réglez à deux les mensualités du prêt ;
- La répartition des parts de remboursement se fait selon votre choix, mais normalement, cela doit être à part égale.
Sachez que même après une séparation ou un divorce, ce principe perdure jusqu’à ce que la dette soit entièrement remboursée. Néanmoins, il existe une solution qui consiste au désengagement de l’un des co-emprunteurs du remboursement du crédit immobilier qui est la désolidarisation.
En tant qu’ex-époux ou ex-concubins, vous devez demander la désolidarisation de vos prêts communs. Il faut savoir que si vous ne le faites pas, la banque pourra exiger à l’un de vous de compenser les pertes en cas d’une défaillance de remboursement de l’autre. Pour éviter cela, vous pouvez :
- Racheter la part de prêt de votre ex-conjoint sous l’accord de la banque. C’est-à-dire que vous allez prendre en charge la totalité du remboursement et le bien sera en votre nom ;
- Procéder à un remboursement par anticipation. Vous devez par exemple vendre le bien commun et rembourser le montant restant de votre prêt à deux.
Exemple chiffré d’un emprunt à deux
Si un couple décide d’acquérir une résidence à deux pour 50/50. Le prix du bien s’élève à 180 000 € et les frais notariaux sont à 12 800 €. Au total, le couple va investir 192 800 € pour cet achat immobilier, alors qu’il ne dispose que d’une somme de 20 000 € comme économies. De ce fait, il doit emprunter 172 800 € à la banque.
- Valeur du patrimoine de chaque conjoint (50/50 de la valeur nette du bien) : 90 000 € (180 000 €/2).
- Engagement de chacun (totalité de l’emprunt) : 172 800 €.
- Déséquilibre financier (engagement de chacun – valeur du patrimoine de chacun) : 82 800 €.
La demande de désolidarisation de prêt
Quand vous décidez de reprendre le prêt en votre nom, vous devez tout d’abord en informer votre créancier. Vous devez préciser que vous renoncez à toute action envers votre ex-conjoint pour le remboursement des mensualités du prêt immobilier. Votre ex-conjoint, quant à lui, doit informer la banque qu’il accepte la désolidarisation et qu’il est d’accord avec le fait que le prêt soit uniquement à votre nom.
Vous devez envoyer la lettre de demande de désolidarisation en courrier recommandé avec accusé de réception. Les éléments suivants doivent y être obligatoirement mentionnés :
- La date où le prêt a été signé ;
- La date d’échéance ;
- Le motif de votre demande de désolidarisation : rupture de pacs, divorce, séparation, etc.
- La mention qui précise que vous souhaitez conserver le bien et assumerez intégralement le remboursement des échéances ;
- La mention qui confirme la volonté de votre ex-conjoint de se désolidariser.
Votre demande est refusée par la banque ? Nos conseils
L’organisme prêteur va étudier votre demande de désolidarisation de prêt, notamment votre capacité à rembourser tout seul le prêt. Si vos revenus sont jugés insuffisants, vous aurez une réponse défavorable. Cependant, la banque pourrait accepter votre demande en vous exigeant des garanties supplémentaires telles que la caution d’un tiers ou l’hypothèque du bien. Vous pouvez, toutefois, faire racheter votre capital restant dû par une autre banque. Coup de loupe.
Recourir au cautionnement d’un tiers
Un contrat de cautionnement permet que le paiement de votre prêt immobilier soit garanti par un tiers. Si la banque refuse votre demande de désolidarisation à cause de vos moyens financiers, vous pouvez demander l’aide d’un tiers en proposant sa caution. La banque étudiera alors la situation financière de votre cautionnaire.
Votre demande de désolidarisation sera acceptée par la banque si la personne qui s’est porté caution pour vous présente la capacité de remboursement suffisante pour pouvoir garantir votre prêt.
Faire racheter le crédit par une autre organisme prêteur
Sachez qu’il vous est tout à fait possible de faire racheter votre crédit immobilier par un autre organisme prêteur sans vous débarrassez de votre compte courant dans votre propre banque. Même si cela génère quelques frais supplémentaires, entre autres les frais de dossier et les frais d’assurance, vous en sortirez toujours bénéfique.
Après vous avoir donné son accord, le nouvel établissement financier rachète votre prêt à votre créancier et fait démarrer les nouvelles mensualités.
Le prêt à deux et le rachat de soulte
Après un emprunt à deux, suivi d’une séparation, vous pouvez racheter les parts du bien immobilier détenu en commun à votre ex-conjoint. Si vous souhaitez que le bien soit exclusivement à votre nom, vous devez verser à votre ex-partenaire le montant correspondant au prix de son patrimoine. C’est ce montant qu’on appelle « la soulte ». Que ce soit une maison ou un appartement, le bien vous appartiendra une fois que vous aurez payé la totalité de la soulte.
Par ailleurs, si le prêt n’est pas encore remboursé, vous devez demander une désolidarisation auprès de votre créancier. Vous ne pouvez pas procéder à un rachat de soulte tant que la banque ne vous accorde pas cette désolidarisation.
Le montant de la soulte entre ex-conjoints correspond aux 50 % de la valeur nette du bien. Ce montant peut être défini via :
- Un accord amiable entre les ex-époux ou ex-concubins OU
- Une expertise immobilière.
Quoi qu’il en soit, il est préférable d’avoir recours à un professionnel indépendant pour définir la valeur actuelle du bien et estimer le montant de la soulte afin d’éviter toute sorte de discordance entre les deux parties.
L’acte officiel du rachat de soulte doit être rédigé par un notaire, donc vous devez prévoir les frais notariaux.
Pour conclure, la banque ne peut pas vous contraindre à rester solidaire après une séparation. Toutefois, vous devez disposer de la capacité financière requise pour assumer la désolidarisation du prêt.
