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Transaction immobilière : les règles en termes de fiscalité

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Sommaire

Devenir propriétaire est un grand pas à franchir. On a finalement réussi à réaliser le rêve de toute une vie. Pourtant, être propriétaire peut parfois être coûteux. En effet, il est nécessaire de payer les réparations de la maison et les différentes factures. Mais il ne faut pas non plus oublier les obligations liées à la fiscalité. Justement, nous allons aborder dans cet article tous les paramètres à savoir sur la fiscalité immobilière dans le cadre d’une transaction immobilière. 

La fiscalité liée à l’achat d’un bien immobilier

Après la concrétisation d’un achat immobilier, il est nécessaire d’officialiser l’acte d’acquisition définitif auprès du notaire. Cet acte sera tout de suite reconnue par les services administratifs et la transaction est enregistrée et validée par le notaire. Cela implique aussi que le propriétaire devra commencer à payer certains impôts et taxes. 

Les impôts et taxes inclus dans les frais de notaire

Lors d’une acquisition d’une maison ou d’un appartement, l’investisseur doit prévoir une somme pour régler les frais de notaire. Pour un logement ancien, les frais peuvent aller jusqu’à 8% de la valeur du bien. Mais ils ne représentent que 2 à 3% pour un logement neuf. Le calcul des frais de notaire ne tient pas uniquement compte des honoraires du notaire. Les débours et les droits de mutation entrent également dans le calcul. 

En outre, il convient aussi de savoir qu’il y a des impôts qui sont déjà inclus dans les frais de notaire. C’est le cas des droits d’enregistrement. Ils sont perçus par chaque département dont le montant perçu est compris entre 1,20% et 4,50%. La commune retient aussi une taxe additionnelle de 1,20%. Sans oublier les frais d’assiette et de recouvrement qui représentent 2,37% par rapport aux droits d’enregistrement. 

La TVA appliquée sur un bien immobilier neuf

Si vous avez investi dans un logement neuf, vous n’êtes pas contraints de payer des droits d’enregistrement. Il faut toutefois payer la taxe de publicité foncière. De même, votre promoteur ou votre constructeur immobilier va aussi vous facturer une TVA de 20%. Pour rappel, on ne peut dire qu’un logement est neuf quand les travaux de construction ont été effectués depuis moins de 5 ans. Il importe aussi que celui-ci n’ait jamais été habité. 

Les TVA réduits et les crédits d’impôts

L’État encourage la construction des biens immobiliers neufs, notamment dans les zones sensibles, en offrant de nombreuses aides aux investisseurs. Par exemple, l’achat d’un logement nouvellement construit à proximité d’une zone ANRU (dans un périmètre inférieur à 300m) est bénéfique. Il est possible d’obtenir une TVA réduite (5,5%). Il est aussi exigé que l’habitation en question soit utilisée comme résidence principale. 

Par ailleurs, vous êtes aussi en mesure d’obtenir un crédit d’impôt intéressant. Seulement, il faut que vous investissez dans une maison ancienne. Puis, il faudra réaliser des travaux de rénovation énergétique pour rendre la maison moins énergivore. Les travaux en question doivent respecter certaines exigences pour que l’aide puisse être attribuée. Une des conditions importantes est la garantie d’une bonne isolation thermique et acoustique.  

L’intérêt d’un investissement en nue-propriété

Pour beaucoup d’investisseurs, le placement en nue-propriété représente certains avantages à saisir. On constate avant tout des opportunités considérables sur l’aspect financier. En plus, l’acquisition d’un logement démembré permet d’accéder à des avantages fiscaux intéressants. A titre d’exemple, un nu-propriétaire n’est pas soumis à l’ISF (Impôt de Solidarité sur le Fortune). Il bénéficie également d’une exonération de la taxe foncière et les frais notariés sont moins élevés. 

Bon à savoir sur la plus-value immobilière

Si vous envisagez de revendre votre bien immobilier, vous êtes obligés de vous renseigner sur le régime d’imposition des plus-values. 

Les règles liées aux exonérations

En premier lieu, toute cession immobilière n’exige pas forcément le paiement de l’impôt sur les plus-values. Il existe différentes situations où l’administration fiscale propose une exonération. 

Les motifs d’obtention d’une exonération

Les plus-values immobilières sont exonérées si vous avez été propriétaires du logement depuis plus de 22 ans. Elles ne s’appliquent pas non plus si au moment de la vente, la maison a encore été votre résidence principale. Il en est de même si le bien vendu est cédé à un prix inférieur à 15 000 euros. Les impôts sur les plus-values ne concernent pas les personnes retraités et celles qui disposent d’une carte d’invalidité. 

De surcroît, il y a une exonération si le cédant habite dans une résidence sociale ou résidence pour les personnes âgées ou handicapées. Ici, il est exigé que son revenu fiscal n’excède pas un certain plafond. Un non-résident a aussi droit à une exonération. Une exonération s’applique aussi quand le bien immobilier est échangé. Il faut juste que l’échange soit réalisé dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier. 

Cession d’une résidence principale

Les impôts sur les plus-values ne s’appliquent pas à une résidence principale. On considère une maison comme telle quand une famille y habite depuis plus de 8 mois. L’exonération fiscale concerne également toutes les annexes de la maison, y compris les garages et les caves. Cette exonération sera annulée si jamais le bien a été loué pendant la période de mise en vente. Et tout au long de la procédure de cession, le propriétaire est contraint de quitter le logement. 

Cession d’une résidence secondaire

Normalement, la vente d’une résidence secondaire est toujours soumise à l’IR (Impôt sur le revenu). Le taux applicable est de 19%. Le paiement des contributions sociales à un taux de 17,2% est aussi requis. Ainsi, le taux d’imposition des plus-values peut donc aller jusqu’à 36,2%. Le cédant est en mesure d’échapper à cette imposition élevée. Une exonération s’applique si avant la vente, le vendeur n’est pas propriétaire d’une résidence principale les 4 dernières années. 

Vente de terrains à bâtir

La fiscalité des plus-values lors d’une vente d’un terrain à bâtir a été allégée. Cette décision a été prise pour favoriser la construction des logements dans le territoire. L’abattement exceptionnel de 30% a également été supprimé. L’investisseur pourra profiter d’un abattement de 70% s’il engage à démolir les immeubles bâtis pour en reconstruire. Le montant s’élève à 85% s’il promet de construire des logements sociaux. 

Fiscalité particulière sur les places de stationnement

Pour la vente d’un parking, la plus-value qui s’applique reste le même que dans toute autre transaction immobilière. On a la possibilité de profiter d’une exonération sous certaines conditions. Il y a par exemple la possession du parking de plus de 22 ans. Cependant, pour investir dans les places de stationnement, il faut se renseigner au préalable. En effet, ce type d’investissement fait l’objet d’une fiscalité particulière. 

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Si aucune exonération ne s’applique, les cessions d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir sont taxées. Pour avoir le montant de l’impôt, il faut additionner l’impôt sur l’IR et le prélèvement sociaux. Cela signifie qu’il est important de calculer la plus-value nette imposable au titre de l’IR, mais aussi celle soumise aux prélèvements sociaux. Pour avoir un calcul précis, il faut  savoir différencier la plus-value brute et la plus-value nette. 

Mode de calcul d’une plus-value brute

Pour avoir le montant de la plus-value brute, il faut faire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le prix de vente est majoré des charges supportées par l’acquéreur et minoré des frais de cession.  Quant au prix d’acquisition, il inclut certains éléments, outre le prix d’achat initial : 

  • Les charges supportées lors de l’achat
  • Les frais d’acquisition
  • Les dépenses des divers travaux
  • Les frais de distributions et de réseaux
  • Les frais de voirie

Mode de calcul d’une plus-value nette

Il existe deux sortes de plus-value nette. D’un côté, on retrouve la plus-value nette qui s’applique sur le revenu avec une taxe de 19%. D’un autre côté, il y a la plus-value nette rattachée aux prélèvements sociaux dont la taxe est de 17,2%. Pour obtenir la valeur, il faut soustraire l’abattement de la plus-value brute. L’abattement qui s’applique augmente en fonction de la durée de détention du bien. 

Revenus fonciers : quelle imposition ? 

L’investissement locatif est un moyen efficace pour obtenir des revenus secondaires ou revenus fonciers. Cependant, vous serez soumis à l’impôt sur ces revenus. 

Pour une location vide

La location vide s’avère une option de location moins chère. Et elle peut vous rapporter des revenus locatifs assez importants. En matière d’imposition, voici les paramètres à savoir : 

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est destiné aux propriétaires dont le revenu brut foncier est en dessous de 15 000 euros. Il s’applique aussi aux contribuables qui ne mettent pas son logement en location sous le régime d’imposition spécial. C’est un régime qui est aussi destiné aux détenteurs de parts dans un SCI (Société Civile Immobilière). 

En revanche, ce régime n’est pas applicable à un propriétaire ayant un monument historique qui permet d’obtenir des revenus imposables. C’est aussi le cas d’un logement qui se trouve dans un site patrimonial remarquable. Dans certains cas, le régime ne s’applique pas si le bien profite déjà d’avantages fiscaux octroyés par des dispositifs de défiscalisation. 

Le régime du réel

Avec une location vide, le régime réel d’imposition  s’applique automatiquement quand le revenu brut foncier dépasse les 15 000 euros. C’est aussi le cas quand les contribuables figurent dans la catégorie des personnes exclus à un régime micro-foncier. Il se peut aussi que le propriétaire choisisse de se soumettre à ce régime de manière volontaire. 

On obtient les revenus fonciers imposables sous le régime réel en faisant la différence entre le revenu brut foncier et les charges foncières. 

Revenu brut = recettes obtenues des loyers + recettes accessoires + subventions et indemnités

Le revenu brut n’inclut pas certaines charges foncières comme les charges liées à la réparation et à l’entretien. Il ne tient pas compte des impôts du bien, des intérêts des crédits souscrits et des charges de gestion. 

Obligations déclaratives

Si on opte pour le régime micro-foncier, on n’aura qu’à déclarer le revenu brut hors charges. Un abattement de 30% sera appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Si on choisit le régime réel d’imposition, une déclaration complémentaire est nécessaire. Il faut par exemple que le contribuable se déclare en tant que propriétaire d’un monument historique. 

Pour une location meublée

La location meublée est un investissement assez coûteux. Effectivement, outre le budget de l’achat, il faut aussi investir dans l’achat des mobiliers. Il est nécessaire de décorer la maison pour attirer les locataires. Heureusement, le coût des loyers est plus élevé. Mais le propriétaire bailleur est aussi soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Il doit faire un choix fiscal pour réduire la somme à payer. 

Le régime du réel

Un report du déficit foncier est appliqué sur toutes les locations meublées sur une durée de 10 ans. Il s’applique seulement à un LMNP ou loueur meublé non professionnel. S’il change de statut en LMP ou loueur meublé professionnel, le report n’est plus autorisé. Si les logements meublés loués sont mis en vente, les mêmes règles que les logements loués nus s’appliqueront. C’est surtout au niveau des plus-values immobilières. 

Le régime micro-BIC

Pour les locations meublées, le propriétaire bailleur peut opter pour le régime BIC si ses revenus locatifs sont inférieurs à 32 900 euros. Avec ce régime, la déclaration fiscale est simplifiée. Le loueur profite d’ailleurs d’un abattement de 50% sur ses loyers. Il faut procéder à un calcul pour faire le meilleur choix du régime le plus avantageux. 

Imposition applicable sur les terrains 

Pour construire une maison neuve, il faut commencer par l’achat d’un terrain. Mais au cas où vous changeriez d’avis, vous pouvez toujours procéder à la vente du terrain. A ce propos, il existe quelques règles en matière de fiscalité. 

Les taxes sur les terrains constructibles

A la vente d’un terrain qui se trouve en zone urbaine, deux taxes doivent être payées. Tout d’abord, vous devez payer une taxe communale qui est de 10% de la plus-value. Une exonération s’applique pour les terrains devenus constructibles, c’est-à-dire à la suite d’un terrassement. Les plus-values immobilières sont également exonérées si le prix de cession ne s’élève pas à 3 fois le prix d’achat du bien. 

Ensuite, la cession d’un terrain expose aussi son propriétaire à une taxe nationale obligatoire. Or, la taxe n’est pas exigée si le terrain est en votre possession depuis plus de 18 ans. L’assiette d’imposition vous fera d’ailleurs profiter d’un abattement de 18% à compter de la 8eme année après l’achat du terrain. 

Terrain non bâti : taxe foncière et TVA

En principe, tout terrain non bâti est soumis à une taxe foncière. Mais vous pouvez y échapper si votre terrain appartient à certaines catégories. On cite par exemple les pépinières, les prairies, les vignes, les étangs, les cultures fruitières, les tourbières, etc.  Si la vente du terrain se fait entre particuliers, aucune TVA ne sera facturée. Il faudra tout de même payer des droits d’enregistrement qui peuvent varier entre 5,09% et 5,80% en fonction du département. 

Quelques lignes sur la fiscalité sur le patrimoine immobilier

Tous les appartements et maisons en votre possession doivent figurer dans votre assiette ISF. Seul le nu-propriétaire est exempté de l’ISF. La valeur que le contribuable devra régler dépend de la valeur vénale de l’immeuble. Elle peut diminuer d’un abattement par rapport à la nature du bien immobilier. En parlant de fiscalité immobilière, plusieurs taxes doivent être retenues : 

  • La taxe d’habitation
  • La taxe foncière sur les logements bâtis
  • La TLV (Taxe sur les Logements Vacants)
  • La redevance sur l’enlèvement des ordures ménagères

Défiscalisation immobilière et les opportunités acquises

Les investisseurs immobiliers peuvent réduire leur fiscalité avec la défiscalisation immobilière. Il existe de nombreux dispositifs au choix et vous n’avez qu’à choisir celui qui se rapporte à vos besoins. Il est juste important de bien se renseigner sur les conditions d’obtention des avantages fiscaux. 

Opter pour le déficit foncier 

Si vous réalisez une location vide, vous êtes en mesure de déclarer un déficit foncier. C’est une option favorable quand les charges de vos biens immobiliers surpassent vos revenus locatifs. Il faut avoir un déficit réel à constater. Vous pouvez enlever à vos autres revenus le déficit. La limite est de 10 700 euros. Plusieurs charges peuvent être déduites de vos revenus locatifs : 

  • Primes d’assurances
  • Charges de copropriétaires
  • Taxe foncière
  • Travaux et dépenses d’entretien
  • Intérêts d’emprunt

En revanche, vous devez savoir que les travaux d’agrandissement et d’extension ne sont pas intégrés dans ce dispositif. Si les locataires sont en vacances, vous ne pourrez pas en profiter. L’astuce, c’est d’investir dans les zones attractives. 

La loi Malraux : mise en valeur d’un logement

La loi Malraux et ses avantages concernent les biens immobiliers anciens. Si vous achetez un logement ancien, les profits accordés par cette forme de défiscalisation sont considérables. Il est seulement primordial de réaliser des rénovations sur les bâtiments anciens. La réduction d’impôt peut aller de 22% à 30% du montant des travaux. Le plafond est de 100 000 euros par an sur une durée de 4 ans. 

Pour pouvoir être éligible à la loi Malraux, le bâtiment acheté et à rénover doit  se trouver dans des zones précises. On parle surtout d’un site remarquable, un quartier dégradé ou bien un quartier qui contient de nombreux habitats anciens dégradés. De plus, le propriétaire doit s’engager à mettre le bien en location nue durant 9 ans. Il n’y a ni plafonnement de loyer, ni conditions particulières de mise en location. 

Pour que les avantages fiscaux soient attribués, les travaux de rénovation doivent être suivis et contrôlés par des architectes des Bâtiments de France. Pour ne pas faire d’erreur, il est fortement recommandé de procéder à un montage financier. Il faut tenir compte du prix des travaux et des loyers applicables dans la zone choisie. Il faut aussi s’informer sur la valeur de la revente au cas où on souhaiterait mettre en vente le logement. 

Le dispositif Cosse Ancien : déduction des revenus fonciers

Le dispositif Cosse Ancien a substitué à la loi Borloo Ancien. Il a été mis en vigueur en 2019 à travers la loi Elan. C’est une méthode de défiscalisation qui permet d’avoir des réductions sur les revenus fonciers.  Son objectif est de favoriser la mise en location de logements abordables. On peut obtenir un abattement de 15% à 85%. Le taux est défini par rapport à la localisation des travaux et les conditions stipulées dans le contrat signé avec l’ANAH. 

La première chose à faire pour profiter des avantages offerts par le dispositif Cosse Ancien est donc de signer une convention avec l’ANAH. L’ANAH ou Agence Nationale de l’Habitat exige que votre logement soit loué nu. Vous êtes en mesure d’obtenir des subventions par l’ANAH. Mais il va falloir mettre en location votre logement pendant au moins 6 ans. Il est aussi indispensable de respecter les plafonds de loyer. Les ressources des locataires doivent aussi être considérées. 

Le dispositif Pinel : investissement locatif dans le neuf

La loi Pinel est l’une des lois de défiscalisation les plus appréciées compte tenu des nombreux avantages qu’elle propose. C’est un dispositif qui favorise l’investissement locatif dans le neuf. A cet effet, ce sont les investisseurs qui choisissent d’acheter un appartement ou une maison neuve qui peuvent en bénéficier. Vous pouvez aussi être éligibles à la défiscalisation Pinel si vous vous êtes investis dans un logement récemment rénové. 

Pour profiter de la déduction fiscale offerte par le dispositif Pinel, il est obligatoire que le bien se situe dans une zone Pinel. Il est aussi requis de le mettre en location pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cela vous permet de récupérer une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21% de la somme que vous avez investi. A noter que l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an par investisseur. 

Investir avec la loi Pinel offre une rentabilité certaine pour une longue durée. Et comme le bien est neuf, la mise en location n’est pas un problème. Avec les déductions fiscales récupérées et les revenus locatifs, vous obtiendrez un rendement en un temps record. Selon le calcul, si votre bien coûte 150 000 euros, vous êtes certains de faire une économie d’impôt allant jusqu’à 3000 euros par an. 

Malgré tout, la loi Pinel impose quelques conditions aux investisseurs. Les loyers doivent être établis en fonction des ressources des locataires. Il faut se référer aux plafonds établis dans les zones d’implantation. Il faut également que le bail immobilier signé soit pour une résidence principale. La location doit être non meublée. Sachez aussi que cette forme de défiscalisation doit respecter le plafonnement des niches fiscales. 

Qui plus est, la mise en location pour les vacances est limitée. Le logement inscrit à ce dispositif ne peut être loué pour les vacances pendant plus de 12 mois. Dans le cas contraire, le propriétaire bailleur peut perdre ses avantages fiscaux. Pour réussir son placement et espérer une rentabilité sur le long terme, le choix de la localisation est crucial. Il est conseillé de trouver un appartement ou une maison dans les régions à forte demande locative. 

En Outre-Mer, les plafonds de défiscalisation sont plus élevés, à savoir : 

  • 6 ans : 23%
  • 9 ans : 29%
  • 12 ans : 32%

La déduction fiscale obtenue est donc de 11% de plus qu’avec le dispositif Pinel classique. Pour un investissement de 150 000 euros, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 48 000 euros pour une location de 12 ans. On compte alors une économie fiscale de 4 000 euros par an. Pour en profiter, la première condition est que le bien immobilier neuf acheté doit se trouver dans les DOM-TOM. Pareillement, le logement doit être conforme aux normes énergétiques. 

Le statut LMNP : amortissement en location meublée

Si vous optez pour la location meublée, c’est sûr que vous soutiriez un loyer plus élevé. Mais vous pouvez oublier les avantages proposés par la loi Pinel. Par contre, vous êtes en mesure de défiscaliser à travers l’amortissement en meublé. A ce propos, vous deviendrez un LMNP. Grâce au régime LMNP, vous avez la possibilité de déclarer fiscalement vos revenus locatifs. De la même manière, vous pouvez diminuer fictivement votre loyer imposable. 

Avec le statut LMNP, vous êtes libres dans votre démarche de location. Le loueur pourra alors définir lui-même le montant de son loyer. Il n’aura pas à considérer les ressources des locataires et il n’y a pas de conditions liées au zonage. C’est l’un de ses points forts si on se fie aux contraintes de la loi Pinel. Pour la revente, vous pouvez le faire à tout moment cause de l’absence de la durée de détention. 

Pour préserver vos avantages, il est plus astucieux de rester LMNP et de ne surtout pas migrer vers le LMP. Vos revenus annuels de location meublée doivent rester inférieurs à 23 000 euros. Et il ne faut pas que le montant perçu dépasse celui de vos revenus. Le seul hic de ce type de location, c’est le prix assez élevé. Une étude s’impose avant l’achat du logement. Misez sur une région où la location meublée est appréciée. Préférez les régions touristiques. 

Le dispositif Censi-Bouvard : diversification patrimoniale

La loi Censi-Bouvard est une défiscalisation centrée sur la location meublée d’une résidence avec services. Les services en question peuvent être un EHPAD, une maison d’étudiant, une résidence de tourisme ou un appart-hôtel. En choisissant cette option, la gestion du logement est confiée à un exploitant. Vous n’aurez pas à vous occuper des tâches administratives et logistiques. Un contrat de location est signé pour éviter tout risque d’impayés. 

Pour être éligible à ce dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées. En premier lieu, il est obligatoire de meubler et d’équiper la résidence. En second lieu, le bail commercial doit durer au minimum 9 ans. Enfin, les catégories de services pour la location sont prédéfinies. Pourtant, l’investissement en meublé est un peu risqué. L’exploitant peut refuser de payer les loyers en cas de crise. Il peut même se déclarer en faillite et arrêter l’activité. 

Avec la loi Censi Bouvard, le propriétaire peut accéder à une réduction fiscale de 11% de la valeur de son bien immobilier. En contractant un bail de 9 ans sur un placement de 150 000 euros, vous pouvez percevoir une déduction de 16 500 euros sur vos impôts. La TVA retenue sur le montant de l’investissement sera aussi remboursée. D’autant que cette TVA est de 20%. Vous pourriez ainsi récupérer jusqu’à 30 000 euros. 

Réduction fiscale avec la loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif qui se focalise sur l’acquisition des immeubles anciens. L’objectif consiste à les récupérer et à les rénover, puis les mettre en location. Le bien doit être situé dans un centre-ville dégradé. Le montant de la déduction d’impôts obtenu est le même que celle octroyée par la loi Pinel. Pour une mise en location de 6 ans, la réduction acquise est de 12%, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. 

Parmi les exigences du dispositif de Denormandie, les travaux de rénovation doivent améliorer la performance énergétique du bâti. Ils doivent aussi assurer l’isolation des combles, des fenêtres et des murs. Il faut seulement retenir que les dépenses des travaux réalisés ne doivent pas être déduites sur les revenus fonciers. Elles doivent aussi représenter 25% de la totalité de l’investissement. 

La défiscalisation pour les biens classés monuments historiques

Investir dans les bâtiments qui figurent dans les monuments historiques apporte des avantages fiscaux importants. 50% de vos charges foncières peuvent être déduites de vos revenus. Si vous ouvrez votre immeuble à des visites, ce pourcentage peut aller jusqu’à 100%. Les travaux de rénovation et d’entretien peuvent être subventionnés par l’État.

Avec la loi Monuments Historiques, vous n’êtes pas obligés de louer votre local. Mais si vous procédez à sa location, vous êtes parfaitement libre de déterminer vos loyers sans conditions, ni plafonds. Avant de vous lancer à faire ce genre de placement, pensez à estimer la rentabilité que vous obtiendrez. Réfléchissez à l’activité la plus rentable à effectuer pour obtenir le maximum de rendement. 

En guise de conclusion, la fiscalité immobilière est assez complexe. Le choix fiscal n’est pas évident, que ce soit pour un investisseur ou bien un vendeur. Il est ainsi conseillé de bien se renseigner sur les impôts, taxes, plus-values et dispositifs de défiscalisation avant toute prise de décision. Il ne faut pas non oublier de se mettre à jour régulièrement. Les lois sur la fiscalité changent au fil des années et les conditions varient également.