Acheter un logement en VEFA est un choix immobilier intéressant. Actuellement, le marché de la construction neuve est en pleine expansion et ce n’est pas sans raison. Pour information, l’achat en VEFA présente son lot d’avantages, tant en matière de fiscalité que de garanties. Il est encadré par la loi et régie par la signature d’un contrat de réservation contenant des mentions obligatoires. Ces mentions ont trait aux parties et au logement ainsi qu’à la vente. Sur le secteur protégé (habitation ou mixte), la VEFA est le contrat le plus utilisé dans le domaine de la construction d’immeubles collectifs. Voici ce que vous devez savoir dans le cadre d’un avant-contrat en VEFA.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La VEFA est l’acronyme de Vente en l’état futur D’achèvement (aussi appelée achat sur plan). C’est un contrat par lequel l’acheteur se procure d’une maison/d’un appartement en cours de construction que le vendeur lui livrera une fois achevé. Un notaire doit obligatoirement recevoir la vente, comme toute autre vente immobilière.
L’acheteur choisit un bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques que le promoteur-vendeur lui fournit. Il reste à l’écart du processus de construction dont la responsabilité est à la charge du promoteur. Dans un délai déterminé, le vendeur s’engage à lui livrer un logement achevé conformément aux plans et notices descriptives. Il s’occupe de réaliser toutes les démarches en ce sens telles que le permis de construire, les assurances, la surveillance des travaux, etc.
La VEFA fait l’objet d’une réglementation particulière et autoritaire pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou le secteur protégé (à usage d’habitation et professionnel). Elle ne s’applique pas dans les autres cas.
Contrat de réservation : de quoi s’agit-il et doit-il contenir ?
Régi par les articles R 261-26, d’après le Code de la construction et de l’habitation, il faut que le contrat de réservation soit établi par écrit et doit contenir des mentions obligatoires. Si la vente concerne une partie d’immeuble, le contrat doit préciser, dans un autre part, la situation de cette partie dans l’immeuble.
Les informations sur les parties
Le contrat de réservation doit comporter des informations légales de différentes sortes. Il doit mentionner les coordonnées du vendeur et l’acquéreur. Le vendeur doit justifier qu’il est bien souscrit à une garantie financière d’achèvement des travaux, et même d’une garantie de remboursement.
Les informations sur le logement
Les informations concernant le logement doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation de la VEFA, tels que :
- L’adresse du futur logement,
- Un descriptif précis du logement : sa surface habitable, le nombre de pièces principales et des pièces de service, les dépendances et les dégagements
- Les équipements et les annexes du logement,
- Le descriptif des matériaux de construction utilisés,
- L’emplacement du logement dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier.
Les informations sur la vente
Les informations concernant la vente et ses modalités sont des fondamentales du contrat de réservation. Il doit indiquer :
- Le prix de vente par prévision et les conditions de changement du prix
- La date de signature du contrat de vente définitif chez le notaire, et les éventuels prêts obtenus pour financer l’achat du logement. Voir le rôle du notaire dans la compromis de vente.
- Les conditions d’approvisionnement du dépôt de garantie si l’acheteur renonce à l’achat
- La date à laquelle les travaux seront livrés.
Délais de rétraction
C’est un délai légal imparti à l’acquéreur qui a réservé un logement en état futur d’achèvement, pour sortir du contrat. Cette alternative permettra à l’acquéreur réservataire d’annuler la réservation du bien immobilier en vertu du contrat de réservation. Ce délai de rétractation pour un achat immobilier est de 10 jours (prévu par le Code de la construction et de l’habitation) en faveur de l’acquéreur réservataire. S’il change d’avis dans cette période, le contrat définitif de vente n’aura pas lieu. La rétractation ne pourra engendrer aucun remboursement au profit du vendeur réservant.
Le délai de rétractation compte à partir du jour de conclusion du contrat de réservation conclu par acte sous seing privé par acte notarié. S’il venait que le réservataire désire se désister du contrat préliminaire, il devra le communiquer au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cela doit être fait dans le délai de dix jours à compter de la signature du contrat. En affirmant sa volonté de se dédire de l’achat, l’acquéreur doit notifier au vendeur et au dépositaire de la somme sa volonté de récupérer son dépôt de garantie.
Ainsi, la rétractation effectuée supprime la vente définitive et remet les parties en l’état juridiques antérieures au contrat de réservation. Le logement bloqué au profit du réservataire redevient libre de toute charge de réservation. Il récupère alors son dépôt de garantie. Quant au vendeur, il ne connaît pas de modification dans sa situation juridique du fait qu’il a toujours été propriétaire de son bien. Même lorsque le logement était réservé, le transfert de propriété n’est opéré que lors du contrat définitif de vente.
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Le dépôt de garantie
C’est un acompte qui vous donnera la capacité de réserver votre futur bien auprès de votre promoteur immobilier. Pour mieux faire comprendre, cette somme bloque la réservation et défend le vendeur de transférer le logement à un autre potentiel acquéreur.
C’est la loi qui encadre le montant du dépôt de garantie, qui doit respecter un certain plafond. Il est établi en fonction du prix prévisionnel et des délais de livraison :
- Si l’acte de vente est signé dans un délai de 1 an, le dépôt de garantie est de 5 % du prix prévisionnel de vente ;
- Si la signature de l’acte de vente est comprise entre 1 et 2 ans, le montant vaut 2 % du prix prévisionnel de vente ;
- Au cas où ce délai est supérieur à 2 ans, vous n’aurez pas à verser de dépôt de garantie.
Le promoteur immobilier n’est pas en mesure de vous demander un dépôt de garantie supérieur au pourcentage imposé par la loi. En revanche, en tant qu’acquéreur, vous pouvez essayer de négocier un montant plus bas. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé, il reste indissociable de la vente d’un bien immobilier en VEFA.
Note : Le montant total du dépôt de garantie vous sera restitué sans retenue ni pénalité, dans un délai de 3 mois, si :
- Un prêt est refusé par la banque (condition suspensive de prêt non réalisée)
- Le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu dans l’avant-contrat
- Le prix de vente est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé
- Il y a une différence anormale entre le contrat de vente et les annonces du contrat préliminaire
Vous notifiez votre demande de remboursement par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.
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Comment se déroule le paiement du prix de vente
Vous payez le prix du bien que vous achetiez en plusieurs fois au fur et à mesure de la progression des travaux. Cet échéancier de la VEFA est strictement encadré par la loi. Les paiements (dont le dépôt de garantie) ne peuvent dépasser au total :
- 35 % du prix à l’accomplissement des fondations, avisé par un architecte ;
- 70 % à la mise hors d’eau (une fois les gros œuvres achevés : les murs extérieurs bâtis, la toiture posée, les terrasses réalisées) ;
- 95 % à la finition des travaux. : les éléments fondamentaux à l’utilisation du logement sont tenus d’être mis en place ;
- Les 5 % restants, payables lors de la mise à disposition du logement à l’acquéreur.
Quels avantages financiers offre la VEFA ?
L’achat d’un logement en état de futur achèvement vous permet de réaliser des économies considérables au prix d’un logement ancien ou déjà construit. Les frais de notaire sont réduits et des aides sont mises en place par l’État pour promouvoir le marché de la construction. Certes, en VEFA, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’achat du bien immobilier neuf contre 7 à 8 % pour un bien immobilier ancien. C’est vous qui réglez les frais de notaire le jour de la signature de l’acte de vente définitif.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pouvant atteindre quelque 63 000 euros sur 12 ans (équivaux à une réduction de 21 %). Son montant résulte de la durée de mise en location du bien, qui doit être de 6 ans au minimum dans le cadre d’un investissement en Pinel.
En ce qui concerne le financement, le PTZ + (prêt à taux zéro, frais pris en charge par l’État) vous permet de financer une partie de l’achat en VEFA. Cette somme est équivalue à 40 % du montant de la vente au maximum. Ce prêt est octroyé en raison de l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien accompagné de travaux de rénovation.
Visitez notre article pour savoir les étapes à suivre pour conclure un compromis de vente avec une agence immobilière.
Bref, cette particularité d’achat immobilier neuf est très en vogue de nos jours et présente de nombreux avantages. Vous bénéficiez des garanties de construction, vous réalisez des économies d’énergie, vous obtenez des aides fiscales, etc.
