Lors de la vente d’un bien, la transaction fait l’objet d’une signature de contrat ou de cession. Cependant, il arrive que certains compromis de vente comportent différente clause, dont la clause de substitution. L’insertion de cette clause est surtout l’initiative de l’acquéreur, mais ce que la clause de substitution. Découvrez dans cet article la réponse et tout ce que vous devrez savoir sur la faculté de substitution.
Qu’est-ce qu’une clause de substitution dans un compromis de vente ?
Avant de comprendre le concept de la clause de substitution, découvrons d’abord le concept de compromis de vente. Le compromis de vente est un avant contrat dans la transaction immobilière qui permet aux deux parties de se mettre d’accord sur la condition de vente d’un bien. Il permet au propriétaire d’un bien immobilier de préciser les conditions de vente de son bien à un acquéreur. En revanche, pour l’acquéreur, il peut insérer une clause de substitution à ce dernier. Cette clause permet surtout de transférer l’ensemble des droits à un tiers au compromis de vente. La raison de cette clause est souvent pour permettre à l’acheteur de créer une SCI.
La SCI en revanche doit respecter les engagements du contrat en lieu et place du substituant. Aucune modification ne doit être portée sur les conditions initiales de vente. Il est à noter que cette faculté doit être exercée avant la date butoir pour la levée d’option. De plus, pour être valable, cette clause doit être gratuite. Dans cette situation, l’acquéreur peut se retirer de la vente s’il souhaite qu’un autre acquéreur acheté le bien.
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Les conditions de validité et les aspects juridiques de la faculté de substitution
Pour que la faculté de substitution soit valable, il faut qu’au moment de la conclusion du compromis de vente 10 % du prix, soit versé au vendeur. Cette signature et ce versement sellent l’engagement des deux parties et toutes les opérations restent gratuites. En effet, il n’existe aucune formalité relative à la clause de substitution.
Cependant, elle doit obligatoirement figurer dans le contrat, et le vendeur, l’acquéreur et le substitué doivent donner leurs accords à la clause de substitution. C’est pourquoi il est important que la faculté de substitution doive être prévue spécifiquement dans le compromis de vente. Si elle n’est pas fixée dans l’avant contrat, le vendeur peut s’opposer à la substitution. De plus, la clause de substitution n’est ni une cession de créance ni une cession de contrat. Les conditions légales prévues par l’article 1690 du code civil ne s’appliquent donc pas à ce dernier.
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Le droit de rétractation prévu à l’article L271-1 de la code de construction et jurisprudence
Puisqu’il s’agit d’une cession de droit, le substituant ne pourra pas ainsi bénéficier du droit de rétractation prévu par la loi pour la cession de créance. Il perd sa faculté de se rétracter dans le délai de 10 jours de rétractation, sauf s’il répond aux conditions légale prévoie par l’article L271-1 de la code de construction. Ainsi, il bénéficie d’un même droit que l’acquéreur initial de se rétracter de la vente. D’ailleurs, si le substitué ne paye pas ou décide de se rétracter, l’acquéreur initial sera obligé de s’acquitter de la somme. Une annulation du compromis de vente pourrait avoir lieu.
Bref, la clause de substitution est donc transfert de droit à un tiers qui a pour effet de modifier la partie du contrat. Avec cette clause, le substitué sera la propriétaire à la fin de la signature de l’acte authentique. Sans oublier que les termes du contrat de vente doivent être identiques que celle avec l’acquéreur initiale. Sachez que le rôle du notaire dans la compromis de vente est primordial, de ce fait, vous pouvez faire appel à son aide.
