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Tout ce qu’il faut savoir concernant l’hypothèque et l’IPPD

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Sommaire

Le privilège du préteur de derniers ou PPD diffère de l’hypothèque sur bien des points. Il sert à garantir la possibilité d’opter pour un crédit immobilier accordé par la banque et permet au banquier de s’assurer d’un remboursement en cas de saisie et de vente du bien.

La définition, les caractéristiques, le déroulement, le frais et la durée, les avantages et les inconvénients : voici tout ce que vous devez avoir sur l’IPPD.

Qu’est-ce qu’on entend par une sûreté réelle

Il s’agit d’une méthode juridique qui concerne le prêteur en s’assurant que son débiteur puisse s’occuper de sa dette. Plus précisément, le prêteur possède, grâce à la sûreté, d’une garantie supplémentaire affectée par les termes de la créance. L’objectif de la sûreté est de réduire le risque d’impayé vis à vis du créancier. Il existe 2 catégories de sûreté : les sûretés réelles et les sûretés personnelles. Sur les biens immobiliers ou mobiliers, c’est la sûreté réelle qui est plus évoquée.

Pour la sûreté réelle, le premier constituant de sa définition est bien sûr l’affectation d’un bien du débiteur en garantie d’un engagement établi. Le bien donné dont il est question est au service d’une dette. Par affectation ; il faut bien prendre en compte les techniques qui conduisent à consentir au créditeur, un droit particulier sur le bien cédé de la sûreté. Veiller tout simplement à ce que les techniques employées ne privent pas le débiteur ou le tiers du bien concerné en garantie lorsque le prêt est payé.

Concernant l’accord d’un droit au paiement de préférence ou exclusif. Un élément essentiel de la sûreté réelle, c’est d’assurer à son titulaire d’être payé sur le bien assigné au service de la dette en cas des problèmes qui survient vis-à-vis du débiteur. Cette position lui fera éviter la loi du concours. Il profitera ainsi d’un avantage considérable sur les créanciers chirographaires.

Les biens immobiliers et le privilège prêteur de derniers

Le privilège prêteur de dernier est destiné à la garantie de bien immobilier existant seulement, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Il ne peut être employé dans toutes situations. Par conséquent, il ne pourrait pas être utilisé comme garantie dans le domaine des travaux de construction d’une maison individuelle ou bien pour l’achat d’un appartement en VEFA. Il est donc primordial de discerner les positions au cours desquelles vous pouvez l’envisager, sinon vous serez obligé d’opter pour une autre garantie.

Quels en seraient les coûts ?

Les seuls frais qui seront à votre charge sont sera celui de PPD seulement. Le PPD bénéficie d’une exonération sur la taxe de la publicité foncière, qui est exactement tout le contraire de l’hypothèque. Ce qui fait que le Privilège de Prêteur de dernier coûte nettement inférieur que ce dernier.

Le frais de PPD s’entendent entre 0,50 % et 1 % de la somme totale du crédit immobilier. Les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments de formalité sont tous concernés par ces frais.

Concernant, la contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière ou la CSI peut être assimilée en partie par l’État, elle sera en rapport avec l’enregistrement des actes authentiques à savoir l’hypothèque. Concernant une garantie hypothécaire sur un bien immobilier en vue d’emprunt d’un certain somme d’argent, il est indispensable de posséder un acte authentique d’une vente.

Pour qu’il soit conforme, il faut que le notaire rédige l’acte authentique attestant l’instauration de l’hypothèque. Cette rédaction proprement dite doit inclure de frais notaires ou émoluments, mais également la contribution de sécurité immobilière. Cette contribution a pour objectif de rémunérer les conservateurs des hypothèques et s’élève à 0,05 % du montant du prêt.

Ce qu’il faut savoir sur l’émolument du notaire

Les émoluments du notaire sont mis en place par des frais officiel, national et obligatoire régis par le décret n°8-262 de l’année 1978. Ils concernent :

• La compensation de tous les travaux et les formalités liées à l’accomplissement de l’acte 

• Le remboursement des coûts collatéraux ou accessoires.

Leurs frais sont le même pour les territoires nationaux, peu importe alors l’endroit où se trouve le notaire. Il existe en 4 catégories :

• Émoluments proportionnels, 

• Émoluments de formalité,

• Émoluments fixe, 

• Et enfin, émoluments de négociation

À propos de l’émolument proportionnel

Comme ce qui était déjà décrit précédemment, le notaire bénéficie d’une rémunération pour son travail. Cette rémunération est liée aux honoraires proportionnels. Ces émoluments sont établis en appliquant un pourcentage décroissant au montant mentionné dans l’acte authentique. Pour un bien immobilier ancien, le barème est comme suit :

• Avec un montant s’élevant jusqu’ à 6 500 €, le barème de l’acquisition est de 3,870 %

• Si cela va de 6 501 € à 17 000 €, le barème est de 1,596 %.

• Si c’est de 17 001 € à 60 000 €, le taux est de 1,064 %.

• Si cela dépasse de 60 000 €, le barème est de 0,799 %

Exemple chiffré

Si un bien présente un montant de 200 000 €, l’émolument proportionnel du notaire est réalisé de manière suivante :

• Pour la tranche de 0 à 6 500 €, le calcul est de (65 00 €-0 €) x 3,870% équivaut à 251,55€

• Pour la tranche de 6 501 à 17 000 €, le calcul est de (17 000 €-6 500 €) x 1,596% équivaut à 167,58€

• Pour la tranche de17001 à 60 000€, le calcul est de (60 000 €-17 000 €) x 1,064 % équivaut à 457,52€

• Pour la tranche de6 0001 à 200 000 €, le calcul est de (200 000 €-60000 €) x 0,799% équivaut à 1118,6€

Ce qui amène à la valeur totale TTC de 1 995,25 € (251,55 €+167,58 €+457,52 €+1118,6 €)

Pour les émoluments de formalités

Ils sont fixes et en rapport avec les procédures effectués par le notaire qui précède ou suit la signature.

Dans le cadre d’un formalisme strict

Le PDD est rendu authentique auprès de notaires. Il est également mentionné dans l’acte de vente qui doit comporter tous les renseignements relatifs au prêt du bien immobilier, notamment, le prix, la durée, etc.

Comment procéder à l’inscription au service de publicité foncière

Les bordereaux d’inscription doivent suivre une norme stricte. Ce formalisme comprend la réquisition, la nature et la date d’effet de l’inscription, le choix du domicile, la désignation du créditeur, son titre et la raison de son engagement… ainsi que les informations concernant le débiteur et le bien grevé en garantie.

Lorsque l’inscription est réalisée, les services adresse le bordereau auprès de notaire. La durée de l’inscription est établie par la banque et s’étend jusqu’à un an après la fin du prêt. Quand le délai fut dépassé, le PDD s’achève de façon automatique sans frais ni aucune formalité.

Concernant le classement

La place à laquelle il se trouve dans la liste de classement des prêteurs prioritaire est importante, si un défaut est commis par le débiteur, il s’oppose à tous pour établir la classification et l’ordre de règlement de la créance.

À propos de la date d’effet

Par rapport à l’hypothèque, le privilège est effectif à la date de l’acte authentique de vente. La rétroactivité est valide seulement si l’inscription est établie dans les 2 mois suivant la signature.

Pour l’usage du privilège par le créditeur

Un créancier privilégié est une personne qui n’a pas été payée selon le délai convenu. Selon la loi, il peut donc avoir une garantie lui assurant une priorité de payement sur les autres créditeurs de son débiteur par rapport au chirographaires qui restera le dernier à bénéficier de sa créance.

Lorsqu’un débiteur fait défaut sur le délai de règlement de la facture, une démarche de recouvrement à l’amiable ainsi qu’une poursuite judiciaire doivent être réalisé pour la récupération de son dû, mais dans la condition que son crédit soit :

• Indéniable 

• Mesurable 

• Exigible 

C’est quoi le frais de mainlevée.

Au cas où un propriétaire a l’intention de revendre son bien immobilier avant le délai du remboursement de la créance, un certificat qui met en place la levée de l’hypothèque est réalisé par le notaire. Son calcul sera établi selon le prêt sollicité, mais toujours variable entre 0,30% et de 0,50%. Toutefois, il est possible de ne pas avoir ces frais en changent la garantie en caution mutuelle : donc il n’y a pas de prises d’hypothèque et pas de payement pour la mainlevée.

Quand il s’agit d’acte de mainlevée, c’est donc un acte réalisé par le notaire par lequel l’emprunteur établit un lever d’hypothèque sur un bien, mais toujours avec le consentement du préteur hypothécaire. La règle est simple, le débiteur qui souhaite garantir son crédit ou sa dette fera  recours à l’hypothèque de son bien.

Au cas où il existerait une revente du bien avant le remboursement, il est possible qu’il demande une levée d’hypothèque. Et normalement, le créditeur hypothécaire lui accorde l’autorisation puisque le débiteur ne lui doit rien, c’est tout à fait son droit.

Les frais de mainlevée comportent en général les émoluments de notaire avec un taux de valeur ajoutée à 20 % sur les émoluments, les honoraires de celui qui est en charge de l’hypothèque, de tous les coûts dans le cadre des activités administratives et enfin de tous les droits d’enregistrement.

Lors d’une vente, c’est le notaire qui déduit ces coûts du prix de la vente. Normalement, le coût de la mainlevée s’étend au alentours de 0,7 % du prix de votre prêt.

Pour l’étude comparative des garanties 

Le choix de la garantie ne dépend pas seulement sur la comparaison du montant, mais aussi de la situation dans laquelle vous vous trouvez, du tarif que vous avez emprunté, de la durée que vous avez possédé le bien et de rapport de force que vous avez établi avec la banque.

Comparaison des avantages et inconvénients

• En ce qui concerne la garantie de PPD :

– Les avantages : frais inférieurs que l’hypothèque avec un marché encore plus bénéfique que la caution quand il n’existe pas de main levée. Il ne requiert aucune autorisation.

– Les inconvénients sont qu’il ne se fait que sur les biens immobiliers existants et requiert une mainlevée lors de remboursement prévu.

• Pour l’hypothèque :

– Les points forts : ne requiert aucun accord 

– Les inconvénients : plutôt avec un frais beaucoup plus chers et requiert une mainlevée lors de remboursement anticipé du crédit

Concernant la caution personnelle :

– Les avantages : peut se faire sous seing privé, il ne nécessite pas de frais de mainlevée.

– Les inconvénients : requiert une décision assez considérable, le cautionner donne pour engagement ses revenus ainsi que son patrimoine personnel.

Pour les organismes de caution mutuelle comme les MNH, MNM, … :

– Les avantages : il peut se faire aussi sous seing privées et ne requiert pas de frais de mainlevée. Il existe une possibilité de récupération des fonds mutuelle de garantie.

– Les inconvénients : c’est la banque qui choisit la société de caution.

• En cas de nantissement :

– Les avantages : se fait sous seing privée et n’engendre aucun frais

– Les inconvénients : réaliser des arbitrages est impossible et la trésorerie reste bloquée longtemps.

Concernant les comparaisons des frais avec et sans mainlevée

• Pour un emprunt de 80 000 € :
– le taux de l’IPPD sans mainlevée est de 506 € et avec mainlevée est de 753 €.
– le taux de l’hypothèque sans mainlevée est de 1 078 € et avec mainlevée est de 1 325 €. 
– le taux de la caution sans mainlevée est de 0 € et avec mainlevée est considéré comme sans objet
– le taux de l’organisme de caution mutuelle sans mainlevée est de 1 342 € et avec mainlevée est considérée comme sans objet.

– le taux de nantissement est de 0 € et considéré comme sans objet

• Pour un emprunt de 150 000 €

– le taux de l’IPPD sans mainlevée est de 768 € et avec mainlevée est de 1 166 €.
– le taux de l’hypothèque sans mainlevée est de 1 841 € et avec mainlevée est de 2 238 €. 
– le taux de la caution sans mainlevée est de 0 € et avec mainlevée est considéré comme sans objet.
– le taux de l’organisme de caution mutuelle sans mainlevée est de 2 055 € et avec mainlevée est considérée comme sans objet.

– le taux de nantissement est de 0 € et considéré comme sans objet.

• Pour un emprunt de 250 000 €

– le taux de l’IPPD sans mainlevée est de 1 144 € et avec mainlevée est de 1 754 €
– le taux de l’hypothèque sans mainlevée est de 2 931 € et avec mainlevée est de 3 542 €. 
– le taux de la caution sans mainlevée est de 0 € et avec mainlevée est considéré comme sans objet.
– le taux de l’organisme de caution mutuelle sans mainlevée est de 2 945 € et avec mainlevée est considérée comme sans objet.

– le taux de nantissement est de 0 € et considéré comme sans objet.

* Ses formules ne sont basés que sur des estimations uniquement, le véritable calcul sera réaliser auprès d’un notaire ou par les banquiers.

    Depuis le 1er janvier 2022, le privilège du prêteur de derniers a été remplacé par l’hypothèque spéciale du prêteur de derniers qui peut être employé par les banquiers lors d’un accord d’un crédit. Elle sert à garantir l’achat d’un bien immobilier existant, mais pas pour un VEFA. Ce qui veut dire que cette technique donne libre accès à votre banque lors d’un non-remboursement de votre prêt. L’hypothèque légale spéciale est obligatoirement inscrite auprès de notaire au service de publicité foncière.