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Tous les détails importants du compromis de vente

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Sommaire

Le compromis de vente est couramment employé pour toute vente ou acquisition de bien immobilier (terrain, maison, appartement). Le compromis peut être effectué grâce à un expert ou entre particuliers. Il se fait avant la conclusion de l’acte de vente définitif. Dans cette optique, c’est un avant-contrat aussi dénommé « promesse synallagmatique de vente ». 

Description

Le vendeur et l’acquéreur dressent généralement un compromis de vente. Ce dernier est élaboré quand ils souhaitent conclure un contrat de vente. La condition est qu’ils désirent faire une différence sur la conclusion définitive de la vente. Cela peut s’éclaircir par des motifs de convenance personnelle ou financiers. 

Malgré la nature préparatoire du compromis de vente, il n’en est pas moins un véritable engagement pour chaque partie. Le compromis de vente se diffère ainsi de la promesse unilatérale de vente (qui introduit le vendeur). Il se distingue aussi de l’offre d’achat, qui ne met en scène que l’acheteur. La conclusion d’un compromis de vente n’est pas forcée.

C’est tout à fait envisageable de vendre ou d’acquérir un bien immobilier sans conclure un compromis. Il est néanmoins recommandé de dresser le document parce qu’il préserve en même temps l’acheteur et le vendeur.  

Devoirs des parties

Le compromis de vente représente un accord entre deux parties pour la commercialisation d’un bien immobilier. Le compromis est d’une certaine manière une vente déjà agréée. Il se fait en procurant chacun son consentement pour la vente en concluant le compromis et en patientant sur les actes authentiques devant le notaire. Les devoirs pour la vente doivent ainsi être suivis. 

L’abrogation par une partie peut causer des poursuites. L’autre partie peut procéder à la saisine de la justice afin de forcer la partie qui abandonne à suivre ses engagements et revendiquer des dommages et intérêts. 

Conclusion devant notaire ou sous seing privé

Le compromis de vente peut se présenter sous l’aspect d’un acte authentique (devant notaire) ou d’un acte sous seing privé. Les parties peuvent opter pour le support électronique ou le support papier. 

L’aspect de l’acte

Les parties peuvent prendre la décision de conclure et de dresser un compromis de vente sans la présence de notaire. Le document peut être dressé par un acte :

  • Authentique : la conclusion du compromis devant notaire est forcée. La seule condition est que l’acquéreur et le vendeur envisagent que la durée de validité de l’acte dépasse les 18 mois. L’appel à cet officier ministériel constitue l’option la plus rassurante pour chaque partie. Elle garantit le respect du procédé aux règles de droit en cours.
  • Sous seing privé : si les parties ont le même point de vue, elles peuvent prendre la décision de conclure le compromis au lieu et au temps de leur sélection.

Les parties  peuvent aussi dresser leur compromis de vente auprès de l’agence immobilière qui s’occupe de leur vente. Si les parties optent pour la signature d’un acte authentique, la sélection du notaire relèvera en général de l’acquéreur. Ce dernier devra aussi payer des honoraires qui se trouvent entre 150 et 500 €. 

La conformité aux délais : une forme importante de l’avant-contrat

Comprenez que vous ne deviendrez pas détenteur du bien le jour de la conclusion du compromis de vente. Deux ou trois mois sont effectivement utiles pour donner la possibilité au notaire d’effectuer la totalité des démarches administratives. Il réalise aussi les vérifications d’utilisation, utiles à l’écriture de l’acte authentique. 

Durant cette période, vous allez entamer les procédures pour avoir le ou les prêts utiles pour subventionner votre achat. 

Afin d’avoir une subvention

Faites attention aux délais qui vous sont exigés pour avoir vos prêts bancaires. Assurez-vous qu’ils soient assez et particulièrement, suivez-les !

Le délai afin d’avoir un prêt immobilier est habituellement d’un mois et demi à deux mois. Considérez les divers aléas qui peuvent ralentir vos procédures. Discutez à titre d’exemple des délais plus longs si votre requête agit durant la période des congés estivaux ou les fêtes de fin d’année. Les effectifs bancaires sont diminués et ne peuvent pas habituellement examiner les requêtes dans les délais imprévus. 

Si vous exposez un danger de santé aggravé, comprenez que l’examen du document d’assurance peut aussi durer davantage de temps. 

Remise de document

Le délai habituellement admis pour remettre un document est de 15j. Ne validez pas un délai en dessous, particulièrement si vous effectuez la concurrence. Il sera inimaginable de vous rendre aux diverses entrevues, de rassembler le document en un temps plus abrégé. Le tout comprend aussi l’analyse des suggestions. Une attestation de mandat de quête d’un courtier ne possède aucune valeur par rapport à la loi. 

Uniquement une lettre dressée par l’organisme prêteur permet de combler le devoir de remise de document. 

Acquisition de l’offre préalable de crédit

Il faut que vous communiquiez un duplicata de l’offre préalable au notaire s’occupant de l’acte de vente et au vendeur. Les délais bancaires pour dresser l’offre de crédit changent en fonction de l’établissement. Il faut toutefois évaluer au moins trois semaines suite au rassemblement du document. L’ensemble des délais est discutable. Pour davantage de « confort », il est recommandé de :

  • suggérer six semaines pour l’offre préalable,
  • trois semaines pour l’attestation de remise de dossier.

Pour la fréquence par acte authentique

Il s’agit du délai qui cavale entre la vente définitive et le compromis chez le notaire. C’est habituellement de trois mois, laps de temps utile au notaire pour réaliser la totalité des formalités préalables. Il s’agit de requête d’état hypothécaire, d’acquisition des dossiers d’urbanisme, de contrôle d’un possible droit de préemption, etc. 

Les conventions

Le compromis de vente, également nommé promesse synallagmatique de vente, représente un document rédigé signé entre l’acquéreur et le vendeur. Ce contrat est considéré comme un vrai engagement mutuel : 

  • l’acheteur veille à acquérir le bien au vendeur,
  • Le vendeur veille à vendre le bien à l’acheteur.

Si l’une des parties rejette la signature de la vente définitive, l’autre peut l’y assujettir légalement ou imposer le paiement de dommages et intérêts. L’accord de vente est également  pratique pour remettre un permis de construire ou solliciter des subventions auprès de votre banque. L’écriture des clauses du compromis de vente parait assez dégagée. 

Le dossier doit satisfaire les désirs de l’acquéreur et du vendeur. La majeure partie du temps, elles sont toutes discutables. Quelques clauses sont forcées afin que le compromis soit valable. 

Les clauses obligatoires de l’accord de vente

Les clauses obligatoires de l’accord de vente sont déterminées dans le Code Civil (art. 1582 à 1593). Le compromis doit effectivement être composé des mentions ci-après :

  • l’adresse du bien et sa source (avant propriétaire et acte de vente) ;
  • l’identité et les informations sur les parties (vendeur et acquéreur) ;
  • l’existence d’une servitude ou d’une hypothèque sur le bien ;
  • la définition concise du bien, sans oublier ses annexes ;
  • la mention du payeur et la somme des honoraires d’agence le cas échéant ;
  • le tarif de vente et les modalités de subvention (à titre d’exemple si l’acquéreur requiert un crédit ;
  • Le délai et l’évocation du droit de reniement de l’acquéreur. Ce laps de temps dure forcément dix jours au moins. Pendant cette période l’acheteur peut se désavouer sans faire agir de clause suspensive ni raison ;
  • Le jour de disponibilité du bien ;
  • Le jour limite de la conclusion de l’acte authentique ainsi que la longévité de validité du compromis.

Si le bien semble en copropriété, quelques informations sont aussi à évoquer. Son prix ainsi que les modalités de remboursement doivent être mentionnés dans l’accord. Cette démarche est entamée si les parties se sont mises d’accord sur le paiement d’un gage.  

Ce montant, également nommé allocation d’immobilisation, est défalqué de la somme entière de la vente. La condition est :

  • Si l’acquéreur abandonne l’achat au-delà des situations envisagées dans les conditions suspensives.
  • S’il est terminé ou gardé par le vendeur.

Un DDT ou dossier de diagnostics techniques doit également disposer d’annexes au compromis. Cela permet de renseigner l’acquéreur sur les dangers le touchant ainsi que l’état général du bien. 

Abandon dans les dix jours

Le délai de rétraction est de dix jours suite à la signature de l’accord de vente. Suite à la conclusion de l’accord de vente, la loi permet à l’acquéreur du bien immobilier d’abandonner durant dix jours. Cela se fait sans preuve et sans devoir indemniser le vendeur. Ce laps de temps de dix jours est nommé « délai de rétractation ». L’acquéreur peut acquérir un autre bien ou seulement d’ajourner son programme d’acquisition immobilière à une prochaine date. 

La remise de garantie, payée par l’acquéreur lors de la conclusion du compromis, doit lui être remboursée en entier. L’acte se déroule sous un délai de 21j, à partir du lendemain du jour de l’abandon. Le délai de rétractation est fixé à 10j court à partir du lendemain de la première exposition de la lettre recommandée avec avis de réception ou LRAR. Il faut pour ce faire que l’accord de vente ait été expédié à l’acheteur par lettre recommandée. 

Le délai de 10j commence le lendemain de la remise directe en main propre par l’agent immobilier ou le notaire qui s’occupe de la vente. 

Le paiement de l’acompte

Pendant la signature d’un compromis de vente, c’est utile que le vendeur revendique à l’acheteur potentiel le paiement d’un acompte. Cette valeur n’est pas nécessaire par la loi. Nulle disposition légale n’exige à l’acheteur de rembourser un acompte. Le paiement d’un acompte représente une clause ajoutée par les parties dans l’accord de vente.

Lorsque l’acte définitif de vente est signé, la somme de l’acompte payé est défalquée du tarif de vente final. Si l’acquéreur abandonne la vente durant le délai légal d’abandon de 10j, le montant complet lui sera remis. Dès l’écoulement de ce délai, l’acompte sera perçu par le vendeur tel qu’une contrepartie financière. 

Spécificités de l’acompte

L’acompte donne la possibilité d’une part de construire le lien contractuel. Ce dernier est élaboré après la régularisation du compromis de vente. Il permet aussi d’assurer le non-endettement de l’acheteur. Le paiement requiert la considération :

  • Des modes de paiement : généralement, nul acompte ne pourra être imposé avant l’achèvement du délai légal de rétraction de 10j. L’exception repose dans le fait que le compromis soit signé par l’intermédiaire d’un expert. Ce dernier deviendra ainsi le garant de l’acompte.
  • De la définition de la somme : la loi ne cerne pas la somme de l’acompte. Nulle valeur minimale n’est nécessaire. Il est habituellement imposé entre 5% et 10% du tarif de vente du bien.

Les impacts du paiement de l’acompte

Dès l’acompte payé, le destin de ce dernier appartiendra à l’issue de la vente. Vous pouvez diversifier trois cas :

  • L’acheteur abandonne l’acquisition hors délai de rétraction. L’acompte sera perçu par le vendeur tel qu’une contrepartie financière.
  • L’acte définitif de vente est signé : la somme de l’acompte déboursée est bien sûr défalquée de la somme de vente finale.

Les dossiers nécessaires à annexer

Pour être valables, les parties doivent s’assurer de la fourniture des pièces sollicitées (prix de vente, définition concise du bien…). 

Les dossiers techniques pour la commercialisation de tout bien immobilier

Le vendeur doit procéder aux annexes de nombreux diagnostics techniques au compromis de vente. Ce dernier devra faire gaffe au délai de péremption, mentionné ci-après : 

  • Pour le diagnostic de l’amiante, la durée de validité est permanente si négative.
  • Les Termites restent valides jusqu’à six mois.
  • La durée de validité du plomb est d’un an si positif (illimité si négatif).
  • La performance énergétique ou DPE possède une durée de validité de dix ans.
  • L’assainissement non collectif est de rigueur jusqu’à trois ans.
  • L’installation intérieure d’électricité au-dessus de 15 ans possède une durée de validité de trois ans.

C’est en vain pour le vendeur de dresser un nouveau diagnostic lié au plomb. Celui qui est réalisé confirme l’inexistence de revêtements composés de plomb. Il existe aussi du plomb qui possède des concentrations en dessous des seuils réglementaires. 

L’article 54 de la loi Alur du 24 mars 2014 envisage l’annexion de dossiers. Ces derniers parlent du cas financier de la copropriété ainsi que de la gestion de l’immeuble. C’est mieux de s’assurer de ne pas omettre l’annexion de ces dossiers lors de la conclusion du compromis. Le temps de leur communication fait cavaler le délai d’abandon de l’acquéreur. 

Distinction entre le l’accord de vente et les autres avant-contrats

Au moment d’une vente immobilière, l’acquéreur et le vendeur doivent conclure deux accords de vente. Le premier dossier représente un avant-contrat qui impose les bases dans lesquelles va se réaliser la commercialisation du bien immobilier. Le deuxième document représente un document définitif qui assemble la vente. Il vient de même confirmer les conditions validées dans l’avant-contrat. Ce dossier est nommé acte définitif ou acte authentique de vente. 

Il est forcément conclu chez un notaire. Pour la signature de l’avant-contrat, les deux parties peuvent choisir un compromis ou une promesse de vente. 

Promesse de vente et compromis, ressemblances 

La promesse de vente et le compromis de vente représentent tous les deux, deux avant-contrats. Ils dressent les bases et les modalités d’une transaction immobilière. Il s’agit par exemple du recours à un prêt immobilier, du tarif de vente ou du jour auquel devra être conclu l’acte authentique. Comprenez que compromis de vente est aussi baptisé promesse synallagmatique de vente. La promesse de vente est, par contre, nommée promesse unilatérale de vente. 

L’acquéreur devra payer au vendeur un montant compris entre 5 et 10% du coût de vente. Cela reste valable, qu’il s’agisse de la conclusion d’un accord ou d’une promesse. Cette valeur est couramment nommée allocation d’immobilisation en cas de conclusion d’une promesse et remise de garantie à l’occasion d’un compromis de vente. 

Dans les deux situations, elle est utilisée comme garantie au propriétaire qui peut conserver ce montant si jamais l’acquéreur cède sauf son délai de rétraction légal. Depuis le lendemain de la conclusion de la promesse ou du compromis de vente, le délai de rétraction de l’acquéreur commence. Durant ces 10j, l’acquéreur peut abandonner la vente sans raison. 

Il reprendra le montant qu’il a payé au vendeur. Par contre, s’il ne se présente plus au-delà de ce délai, le vendeur peut conserver le montant remis comme garantie. 

Compromis ou promesse de vente, distinction

Il existe une grande différenciation entre ces deux avant-contrats. Cela se repose sur son appellation, le compromis de vente ou contrat synallagmatique de vente introduit les deux parties au niveau similaire. Le vendeur veille à mettre de côté la vente de son bien à un acquéreur précis et l’acheteur veille à acquérir ce bien spécifique. 

Bref, le compromis de vente veut dire « vaut vente ». Si l’une des deux parties ne respecte pas ses engagements, l’autre peut procéder à la saisine de justice. Cet acte a pour but soit de faire l’achat ou la vente du bien immobilier.

La promesse de vente, ou contrat unilatéral de vente invite seulement le vendeur à mettre en vente son bien à un acquéreur défini. Si ce contrat parait à première vue défavorable pour le vendeur, il lui permet concrètement de briser le contrat. Ce fait se produit lorsque l’acquéreur se volatilise suite à la conclusion de la promesse de vente. Cette situation ne se manifeste pas dans un compromis de vente. 

Si un souci apparaît suite à la signature du compromis, il faut entamer des procédures juridiques. Ces dernières forcent l’acquéreur à respecter son engagement. Une promesse de vente doit forcément être sauvegardée auprès de la recette des impôts. Cela engendre le remboursement par l’acquéreur de droits d’enregistrement d’une somme de 125 €. La situation est différente pour le compromis. 

Choix entre compromis et promesse de vente

Compromis ou promesse de vente ? D’un côté, vous allez devoir opter pour la conclusion de votre avant-contrat sous seing privé. Vous pouvez aussi choisir un notaire, à savoir entre particuliers. Il est très recommandé d’effectuer cette phase avec un notaire. Neutre, c’est lui qui s’occupe de la vérification de la validité des pièces et du signal de tout défaut qui pourrait risquer la vente. C’est valable du côté du vendeur ou de l’acquéreur. 

C’est le notaire qui optera pour le genre d’avant-contrat qui sera employé pour la vente. La condition est que vous avez pris la décision de remettre la rédaction de cette paperasse à un notaire. Il existe de fortes aubaines afin que le notaire choisisse la conclusion d’une promesse de vente. Pour cela, votre bien immobilier doit se trouver en Île-de-France ou dans un lieu immobilier tendu. 

Moins engageante que le compromis de vente, elle permet de revendre votre bien plus vite si votre acquéreur abandonne. Avez-vous opté pour la signature de votre avant-contrat sous-seing privé, à savoir entre particuliers ? Vous devez sûrement opter pour le compromis de vente. Effectivement, la promesse de vente nécessite son enregistrement auprès de la recette des impôts. Il s’agit d’une procédure très difficile pour un particulier. 

Origines liées à la loi 

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               Pour terminer, bon nombre de gens font face à un compromis de vente, mais ignorent quel est le meilleur chemin à suivre. Et comme toute chose, ce type de contrat possède des points forts et des points négatifs. Divers conseils sont alors disponibles sur les sites internet pour les guider.