Le dispositif de la location-accession à la propriété immobilière consiste à louer le logement pendant une longue période définie dans un contrat pour ensuite l’acheter définitivement. Après cette période de jouissance, l’accédant peut entamer l’achat et devenir propriétaire de l’immobilier. C’est un mécanisme avantageux, surtout lorsqu’il est employé pour acquérir un logement social. Voici les 10 avantages clés du dispositif de location-accession.
Prêt social Location Accession : définition et déroulement du dispositif
Le Prêt Social Location Accession ou PSLA est un dispositif de l’État qui a pour but de faciliter l’acquisition de logement neuf aux revenus modestes. Ces foyers rencontrent souvent des difficultés pour acheter leur domicile principal. Dans cette situation, il est impératif de se renseigner sur l’achat d’un appartement ou maison HLM. La location-accession est un contrat permettant à un accédant d’acheter un logement préalablement occupé, en tant que locataire, durant quelques années.
Un certain nombre de critères doit être respecté et un dossier doit être soumis à la commission d’attribution pour pouvoir bénéficier de ce prêt conventionné. Toutefois, il est tout à fait possible de décrocher un prêt immobilier avec un dossier difficile. La condition principale concerne les revenus du ménage qui ne doivent pas aller au-delà du plafond de ressources établies. Ce plan des revenus est actualisé chaque année. Le taux d’endettement est également pris en considération comme pour un achat « classique », il ne doit pas dépasser 33 %.
Le contrat de location-accession peut concerner :
- Un appartement
- Une maison individuelle
- Un logement déjà construit ou en cours de construction
- Un immeuble à usage d’habitation
- Un immeuble mixte (à usage professionnel et d’habitation).
Ce dispositif se compose de deux périodes bien définies. L’acquéreur commence par louer le bien d’un propriétaire puis peu, par la suite, l’acquérir au terme d’une période de jouissance.
La première période dite de jouissance
La période de jouissance est préétablie avec le propriétaire du logement dans un contrat atypique. Elle est déterminée lors de la signature du contrat et l’accédant bénéficie de l’exercice de l’option durant cette période. Cela signifie qu’il peut décider d’acquérir ou non le bien quand il le souhaite.
Il se doit d’informer le propriétaire trois mois minimum avant le terme du contrat de sa volonté, ou non de se procurer du bien.
La période dite d’acquisition
Après un an de location environ, l’accédant est en mesure de devenir propriétaire de son logement. Dès que les démarches auprès de la banque qui finance le projet sont finalisées, il lui appartient entièrement. Après transmissions des offres de prêts, le notaire transmettra le projet d’acte au futur propriétaire et lui communiquera une date de signature pour l’acte authentique.
Le non levé d’option d’achat
Dans le cas où le locataire ne souhaite plus devenir propriétaire du logement, il doit quitter les lieux avant la fin de la durée de jouissance de 3 ans. Il doit aussi se conformer au délai de prévenance d’environ deux mois. Le vendeur a le pouvoir de lui demander une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente initial.
Même si le locataire ne dispose pas d’une lettre de levée d’option, il n’y a pas de formalisme particulier. Il doit juste transmettre un courrier via une voie recommandée avec accusé de réception déclarant sa décision.
Pour votre information, les droits du contrat location-accession peuvent être légués à un tiers par un acte authentique.
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Location-accession : les 10 avantages qu’offre ce dispositif
L’avantage primaire de la location-accession est de pouvoir accéder progressivement et facilement, à la propriété. Ces 10 points vous aideront à prendre la bonne la décision.
Avantage 01 : Vous louez pour financer l’acquisition de votre logement
Pour commencer, l’organisme social qui vend le bien signe un contrat de location-accession avec vous en présence d’un notaire. Ce contrat doit compter plusieurs mentions obligatoires, permettant d’encadrer et de déterminer les modalités de la location-accession.
Pendant la période de jouissance, vous occupez le logement en tant que locataire. Vous versez un loyer au propriétaire, et êtes soumis aux mêmes obligations que tous les locataires en termes d’assurance, d’entretien du bien, des petites réparations, etc. C’est ce qu’on appelle la fraction locative.
Mais en même temps, vous commencez à financer une partie de l’appropriation de votre logement. En plus de votre loyer, vous versez une somme supplémentaire au vendeur. Cette sorte d’épargne est appelée la fraction acquisitive. Elle équivaut au paiement anticipé d’une partie du montant d’achat du bien immobilier.
Avantage 02 : Vous êtes libre d’acheter ou non
À la fin de la période locative, vous pouvez décider d’acheter ou non votre logement. Si vous souhaitez en devenir propriétaire, vous devez payer le solde du prix de vente du bien au vendeur. Il s’agit du prix de vente indiqué dans le contrat de location-accession soustrait des sommes déjà versées durant la fraction location.
Vous pouvez également choisir de renoncer à votre option d’achat. Si vous refusez d’acheter votre logement à la fin, le vendeur vous remet la somme totale de la fraction acquisitive. Toutefois, il peut retenir une indemnité si le logement ne relève pas du dispositif PSLA.
Ce dispositif avantageux est utilisé particulièrement pour acquérir un logement HLM ou habitation à loyer modéré. Financé grâce au PSLA, il donne la possibilité aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires de leur logement plus facilement.
Avantage 03 : Vous garantissez d’un relogement
Vous êtes en mesure d’actionner à tout moment cette garantie pendant la fraction locative de votre bien immobilier. Vous pouvez également solliciter un relogement au moment de la vente, si vous n’exercez pas votre option d’achat.
Six mois suivant la date de la levée d’option, le vendeur est contraint de vous soumettre trois offres de relogement, par courrier recommandé avec accusé de réception. Ces offres sont tenues de correspondre à vos besoins ainsi qu’à vos possibilités : la surface, le nombre de pièces, la localisation, le montant du loyer, etc.
Vous disposez d’un mois à compter de la dernière offre pour y réfléchir. Si vous refusez les trois offres, vous perdez votre droit d’occupation du logement et devez quitter les lieux. Si vous acceptez l’une des propositions, vous continuez à payer une allocation d’occupation en attendant votre déménagement. Cette allocation correspond au montant de la redevance initiale déduit de la somme consacrée à l’acquisition.
Avantage 04 : Vous garantissez d’un rachat
Vous pouvez appliquer cette garantie pendant 15 ans, à partir de la date d’acquisition de votre logement. Vous devez l’actionner dans l’année qui suit :
- Un décès d’un descendant qui faisait partie du foyer ;
- Une invalidité ;
- Une affectation professionnelle qui impose un trajet de 70 km et plus entre le domicile et le nouveau lieu professionnel ;
- Une phase de chômage de plus d’un an, confirmée par l’inscription au pôle emploi ;
- Un divorce ou la scission d’un pacte civil de solidarité ;
- Un mariage ou le résultat d’un pacs ;
- La naissance d’un enfant.
Le vendeur est dans l’obligation de racheter le bien immobilier en question. Si la garantie de rachat survient dans les 5 ans suivant la date de levée d’option, le prix de rachat reste le même que le prix de vente du logement. Si elle est mise en jeu de la 6e à la 15e année suivant la date de levée d’option, le prix de rachat équivaut au prix de vente, diminué de 2,5 % par année écoulée.
Avantage 05 : Vous aurez des bonnes conditions financières
Dans la majorité des cas, la location-accession avec PSLA est utilisée pour financer l’achat d’un logement neuf. Elle donne ainsi la possibilité de profiter d’une baisse de frais de notaire (moins de 3 % du prix de vente du bien).
Pendant la période locative et pendant l’amortissement des mensualités de prêt, vous pouvez continuer à recevoir vos allocations et aides au logement telles que : l’APL, l’ALS et l’ALF. Le montant d’amortissement du PSLA est également encadré. Il ne doit pas aller au-dessus du montant de la dernière redevance versée pendant la phase locative. Toutefois, le coût d’assurance de prêt n’est pas pris en compte dans ce montant.
Le prix de vente d’un logement obtenu par le biais d’un PSLA est plafonné. L’opérateur HLM qui le vend ne doit pas surpasser certains plafonds. Ces plafonds sont définis selon la situation géographique du logement social : zone A bis, A, B1, B2 et C. Le prix de vente du bien immobilier est ensuite appliqué en fonction de sa surface habitable, ajouté de la surface de la moitié de ses surfaces annexes.
En plus de ces avantages, il est possible de cumuler le PSLA avec d’autres aides financières et prêts complémentaires. À titre d’exemple, vous pouvez bénéficier d’un PAS (prêt d’accession sociale) ou d’un PTZ (prêt à taux zéro).
Voir également : Prêt relai sec.
Avantage 06 : Vous aurez un logement neuf
Même si ce dispositif peut être utilisé pour financer l’achat d’un logement existant, la location-accession avec PSLA permet généralement d’acquérir un logement neuf. Or, ce type de logement répond aux dernières normes environnementales, et les exigences sur les performances énergétiques.
Vous n’avez aucun travaux à planifier avant d’habiter votre logement. Vous profitez d’une habitation bien isolée, adaptée aux dernières réglementations thermiques. Les charges de copropriété sont alors moins élevées. Avec son bon rendement énergétique, elle permet d’effectuer des économies sur votre facture d’électricité.
Vous profitez de toutes les garanties constructrices en cours : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie dommages-ouvrages aussi appelée garantie décennale.
Avantage 07 : Vous bénéficiez d’une TVA à moindre coût
Si vous levez l’option d’achat dans les 5 ans de la finition du logement, le prix de vente du bien immobilier est soumis à une TVA au taux amoindri de 5,5 %. Afin d’en profiter, vous devez acheter le logement pour en faire votre résidence principale, quitte à devoir reverser le différentiel de TVA à l’État.
Ce type de financement donne également l’occasion de profiter d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans sur le domicile. Ce délai compte à partir de l’année qui suit son achèvement. Vous profitez donc d’une durée d’exonération plus ou moins longue, jusqu’au terme du délai de 15 ans.
Avantage 08 : Vous assurez votre retraite
La propriété représente la sécurité financière quand vient la retraite : une fois le prêt arrivé à échéance, vous n’aurez plus de coût direct pour vous loger. Dans une situation économique, les retraites sont à la baisse comme le pouvoir d’achat des vétérans retraités. Il sera indispensable de ne pas être contraint de payer de loyer tous les mois une fois à la retraite.
En vous souscrivant au dispositif de location-accession, vous avez la possibilité :
- D’envisager une plus-value à la revente.
- De disposer de votre propre bien immobilier une fois à la retraite.
- D’aménager votre cadre de vie à votre convenance.
- De vous procurer d’un patrimoine transmissible à vos enfants.
- De protéger votre famille (en cas de décès, l’assurance du prêt rembourse le capital restant dû et la succession peut disposer du bien, l’habiter ou le vendre, sans contraintes)
Avantage 09 : Vous disposez d’une condition suspensive d’obtention de prêts
Pour financer une location-accession, vous avez la possibilité de recourir à un prêt conventionné : le PSLA. C’est un crédit immobilier créé pour faciliter l’acquisition d’un logement par les ménages modestes. Vous n’avez pas besoin d’avoir un apport initial, mais ce prêt immobilier est régi par des conditions de ressources.
Ce crédit est octroyé à des opérateurs tels que des organismes HLM, SEM ou des promoteurs dans le but de financer l’acquisition d’un bien neuf ou en cas d’immeubles en construction. Pour pouvoir obtenir ce crédit, les opérateurs doivent disposer d’un agrément préfectoral et signer une convention. Le prêt que l’opérateur a obtenu est alors transmis à l’acheteur lors de la transaction finale.
Si un seul prêt immobilier visant à financer la location-accession est refusé, la part de la redevance équivaut à l’épargne versée et de l’acompte des frais de notaire sont entièrement remboursés.
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Avantage 10 : Une vente sécurisée et assurée pour les deux parties
La location-accession est soumise à de nombreux engagements de la part du propriétaire et du locataire. Les deux parties sont tenues les respecter de manière à ce que le contrat soit durable. De la sorte, le propriétaire doit tenir une promesse envers le locataire de lui réserver le logement jusqu’à la levée de l’option.
Il doit s’engager à effectuer des travaux de réparation si besoin et se substituer au locataire-accédant au cas où il ne paye pas les charges de copropriété. Le locataire quant à lui, doit payer les charges définies dans le contrat, et verser une redevance au propriétaire tout au long de la période de jouissance.
Les plafonds de loyer, de prix et des ressources du dispositif de location-accession
Pendant la phase locative, la fraction locative de la redevance et le prix de vente initial, hors taxe sur la valeur ajoutée, sont plafonnés à des niveaux donnés ci-après :
| Plafonds | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Loyers | 13,67 €/m² | 10,51 €/m² | 9,05 €/m² | 8,68 €/m² | 8,06 €/m² |
| Prix (hors taxe) | 4 886 €/m² | 3 702 €/m² | 2 965 €/m² | 2 588 €/m² | 2 263 €/m² |
Le prix de vente initial est déduit de 1 % chaque année à la date du contrat de location.
Les plafonds de ressources
L’opérateur donne uniquement les logements en location-accession à des ménages disposant de ressources ne dépassant pas les plafonds du PSLA :
| Nombre de personnes dans le ménage | Zone À | Zones B et C |
| 1 | 32 637 € | 24 740 € |
| 2 | 45 691 € | 32 990 € |
| 3 | 52 219 € | 38 160 € |
| 4 | 59 400 € | 42 284 € |
| + de 5 | 67 756 € | 46 398 € |
Bref, le dispositif de location-accession s’avère être une bonne alternative pour s’acquérir de son propre logement, notamment pour les ménages à faible revenu. Il est très avantageux que ce soit sur le plan financier, fiscal et sur le plan de sécurité (concernant la vente). Vous pouvez bénéficier d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec travaux.
