Dans le cadre d’une vente de bien immobilier, les clés sont souvent remises à l’acheteur lors de la signature du contrat chez le notaire. Or, dans certains cas, certains vendeurs remettent les clés de son bien à son acquéreur avant la signature de la vente. Pour ce dernier, quelles sont les précautions que le vendeur doit prendre suite à cette remise anticipée des clés avant la vente ? Quels sont les risques encourus par l’acheteur et le vendeur ?
Transfert de propriété : quand l’effectuer ?
Selon la loi suivant l’article 1583 du Code civil, la propriété est acquise à l’acheteur dès que les deux parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix du bien. La propriété est donc transfert à l’acheteur au moment de l’accord. 4 cas de figure peuvent se présenter lors de la remise de clés. Il se peut que le bien en question soit :
- Remise à l’acheteur avant la signature du bien
Dans cette situation, l’acquéreur demande les clés avant le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette situation comporte beaucoup de risque, mais c’est possible.
- Remise des clés le jour de la signature de l’acte authentique de vente
C’est transfert de propriété le plus courant et le plus sûr. C’est seulement au moment de la signature de la vente que le transfert de la propriété et de charge s’opèrent.
- Remise des clés après la signature de l’acte de vente
La remise de clé au propriétaire du lieu peut s’effectuer plusieurs jours ou mois après la signature de vente. Cet acte est souvent l’initiative du vendeur en cas où il n’aura pas encore quitté le lieu lors de la vente.
- Remise des clés différée
Dans cette situation, il se peut que le transfert de propriété soit anticipé ou repousse. La seule différence, c’est que c’est fait d’un commun accord entre les deux parties.
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Quels sont les risques encourus par les deux partis ?
La remise de clés avant la signature du contrat est une situation courante, mais cette situation n’est pas sans risque. Que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur, cette situation peut entraîner des risques en cas de résiliation de compromis de l’une des deux parties, voir compromis de vente à quoi faire attention. En effet, c’est une éventualité à ne pas écarter lors d’une vente d’un bien.
Pour l’acheteur
Si l’acheteur entame des travaux en avance, cette situation risque d’entraîner de nombreux problèmes pour lui. Quelle que soit la raison de la résiliation de la vente, l’acheteur risque de perdre de l’argent suite à cette résiliation de compromis de vente. De plus, le vendeur n’est en aucun cas tenu de dédommager l’acheteur sur tout l’argent investi pour l’énergie ou la rénovation.
En cas d’absence d’assurance
En absence de document écrit, il vous sera impossible d’assurer le bien. Puisque vous n’avez aucun statut de propriétaire ni de locataire sauf si vous avez signé un bail précaire. De plus, si vous déposez vos affaires avant la signature de l’acte de vente et que vous vous faites voler. Vous risquerez de ne pas être dédommagé puisque vous n’avez pas d’assurance, mais que l’assurance du vendeur ne concerne que ses biens.
Problèmes dans la résiliation des travaux
En cas de problèmes lors des travaux, même si vous n’avez pas d’assurance en tant qu’occupant. L’assurance de l’entreprise qui effectue les travaux peut fonctionner. De plus, si un problème survient lors des travaux, en tant que maître d’œuvre, le vendeur peut vous poursuivre et exiger que vous remettiez le logement à son état d’origine. Vous risquerez ainsi d’avoir des dépenses supplémentaires pour la réparation du logement, mais vous devrez aussi dédommager le vendeur.
Dans le cas où le bien est aussi hypothéqué alors que vous avez déjà engagé des dépenses pour les travaux. En plus de l’annulation de la vente, vous risquerez de perdre l’argent que vous avez investi pour les travaux d’aménagement. L’annulation vente immobilière pour vices cachés pourrait également être possible.
Pour le vendeur
Dans le cas d’une remise de clés avant la vente de la part du vendeur, il risque d’interrompre la vente en cas de résiliation du compromis de la part de l’acquéreur. Il se trouve dans une situation délicate si les acheteurs se sont déjà installés dans son logement. Il risque d’avoir un occupant qui n’a aucun titre ni droit sur le logement. Plus les problèmes de gestion courante et d’entretien du bien, et risque de se retrouver en copropriété.
En cas de sinistre
En cas d’incendie ou de dégât des eaux dans l’immobilier, la responsabilité du vendeur est totalement engagée. De plus, si le sinistre est provoqué par l’acquéreur, le contrat d’assurance risque de ne pas jouer en sa faveur contenue du fait que ce dernier occupe la maison sans aucun titre ni contrat de bail.
En cas de travaux
Si l’acheteur effectue des travaux d’aménagement avant la signature de vente, vous devrez penser au risque que les travaux effectués soient non conformes ou inachevés suite à la résiliation du contrat. Sans oublier que la loi exige de livrer un bien conforma à son état d’origine, c’est-à-dire tel qu’il est décrit dans le contrat de vente. Si des modifications ont été apportées, vous serez donc responsable même si elles ont été faites par l’acquéreur.
Si les travaux se déroulent mal ou que l’acheteur rejette toute responsabilité en mettant en cause la fragilité de l’édifice. Vous serez le seul responsable pour payer les frais. Envisager des poursuites vous engage à de longues procédures coûteuses qui auraient peu de chance d’aboutir ou d’être en votre faveur.
Cependant, si des travaux importants sont envisagés avant la signature du contrat. Exiger l’acheteur a opté pour des entrepreneurs qualifiés justifiant d’une assurance professionnelle.
En cas de décès
Il sera difficile de récupérer le logement en cas de décès du vendeur. En effet, laisser vos héritiers récupérer votre bien est une tâche lourde si vous n’avez établi aucun document écrit comme bail ou clause de jouissance anticipés. Dans cette situation, l’acheteur devient occupant du logement sans droit, mais bien installer. Les délogés du lieu seront difficiles s’ils décident de rester dans le logement.
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Quelles précautions prendre en cas de remise des clés anticipée ?
Si le vendeur cède les clés du logement en avance, il doit prendre des précautions tout comme l’acheteur le doit aussi. En effet, la remise de clé anticipée n’est pas sans risque. Se prémunir de ses éventuels dangers est donc nécessaire. Le vendeur doit s’assurer que son acheteur a obtenu son prêt et qu’il a bien dépassé ses délais de rétractation pour revenir en arrière. Pour l’acheteur, vérifie que l’hypothèque qui grève le bien soit totalement purgée.
Une fois ses éléments vérifiés, rédiger une convention d’occupation anticipée est recommandé pour que l’occupation se fasse dans les bonnes conditions. Cette convention doit mentionner les éléments suivants :
- L’accord du vendeur de l’occupation anticipé par l’auteur ;
- La durée de la convention et du prêt de logement doit être fixée ;
- La levée de toutes les conditions de suspension de la part de la future propriétaire ;
- La résiliation en plein droit du prêt en cas de décès du propriétaire ;
- Les règles qui fixent l’occupation du bien ;
- L’acheteur doit souscrire une assurance habitation ;
- Etc.
Pour les éventuels travaux d’aménagement de la part de l’acheteur, limiter ce dernier a de simples travaux de rafraîchissement.
Un accord de jouissance doit aussi faire objet d’une convention écrit en cas de problème lors de la vente. Pour éviter toute improvisation juridique et les questions d’ordre financières, la convention doit comporter :
- Un accord de paiement de charge locative en cas où le logement se trouve dans une copropriété ;
- Une indemnisation d’occupation jusqu’à l’acte de vente ;
- Le paiement des dépenses d’énergie lors de la période où l’acheteur occupe le lieu.
Pour le vendeur, assurez-vous d’informer votre assureur que votre bien est occupé par l’acquéreur du bien et lui donner les informations susceptibles de changer le contrat.
Bref, pour la rédaction de la convention anticipée, le mieux c’est de le confier à un notaire. Il est à savoir que le rôle du notaire dans la compromis de vente est très important. Toutefois, si vous souhaitez rédiger et signer le contrat sous seing privé, vous pourrez télécharger le document et le personnalisé en fonction de votre situation.
