Bénéficier d’un prêt immobilier est indispensable pour acquérir un bien immobilier. En effet, l’acquisition de ce crédit est une garantie pour le vendeur que l’acheteur sera en mesure de payer le prix de vente. Dans la pratique, la conclusion d’un contrat de vente se fait en deux parties, dont la signature d’un compromis de vente auprès d’un notaire et la signature de l’acte de vente final. Or, si suite à une signature du compromis de vente, l’acquéreur n’a pas obtenu de crédit auprès de sa banque. L’acheteur sera dans une situation où il ne pourra pas respecter sa promesse d’achat. D’où l’annulation de vente. Quelles sont alors les conséquences de ce refus de prêt ? Comment prouver que la banque a établi une attestation de refus de complaisance ?
Quelles sont les conséquences d’une résiliation de compromis suite à un refus de prêt ?
Le compromis de vente est un engagement fait par l’acheteur dans le but d’acquérir un bien. Cependant, en cas de refus de prêt, ce dernier entraine la résiliation du compromis de vente. Or ce refus engendre de nombreux conflits entre le vendeur et l’acquéreur. En effet, puisque le prêt immobilier n’a pas été obtenu, la vente sera donc suspendue définitivement. L’acheteur aura le droit de se retirer de sa décision d’acquérir le bien. Cette annulation de contrat n’est pas due à une violation de condition de formation de contrat, mais suite à la défaillance d’une de ses clauses.
Suite à cette situation, l’acheteur a droit de réclamer les sommes qu’il a déjà versés. Cette somme peut être un acompte lors de la signature de l’avant-contrat. Représentant 10 % du prix de vente du bien. De son côté, le vendeur est libre de toute obligation née de l’avant-contrat et peut vendre son bien à quelqu’un d’autre.
Cependant, cette situation peut aussi engendrer des conflits ou le vendeur remettra en cause :
- Les éléments sur lesquels porte la demande de financement de l’acquéreur
- La valeur de l’attestation de refus : est-ce dû à la mauvaise foi de l’acquéreur lors de la transmission de la demande ?
- La diligence dont l’acquéreur a fait preuve en ne contactant qu’un seul établissement de crédit.
Comment prouver que sa demande est identique aux caractéristiques du compromis
En cas d’annulation d’un compromis de vente, le vendeur a droit de contester la décision de l’acquéreur et prétendre un paiement de dommage et intérêt. Ceci est valable dans le cas où le délai de rétraction est dépassé. De plus, selon l’obligation légale, le vendeur doit remettre la somme versée dans les délais de 21 jours en cas annulation de vente. Si le vendeur a des doutes sur les termes de refus de prêt, il peut entamer des poursuites. L’acquéreur dans cette situation doit prouver que sa demande est conforme à celle de l’avant-vente. Que ce soit pour le montant, le taux ou la durée sur laquelle porte le prêt.
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L’acheteur doit prouver la conformité de sa demande à celle du compromis de vente
Lors de la promesse de vente, les deux parties signent le contrat en insérant une clause d’obtention de prêt. Or si la demande de prêt est refusée entrainant l’annulation de vente. Si l’acquéreur ne présente pas une demande de prêt conforme au compromis de vente. Le taux ou le délai de remboursement ont été modifiés. Après le refus du prêt, l’acheteur renonce à la vente.
L’attestation de refus quant à elle ne comporte aucune preuve de diligence de la part de l’acheteur. Puisque l’attestation de refus ne comporte aucun élément sur les caractéristiques du prêt, il ne peut être prouvé que la demande de prêt est conforme à celle du compromis de vente.
Par conséquent, il est conclu qu’il n’y a aucun manquement de la part de l’acheteur. En date du 4 octobre, la 3e chambre civile de la Cour de cassation 2006 casse la cour d’appel. Elle estime qu’il appartient à l’acheteur de prouver que sa demande est identique en tous points aux éléments qui figurent dans le compromis de vente.
La banque ne peut se réfugier derrière le secret bancaire
Le secret bancaire est souvent évoqué par les établissements de crédit pour refuser de donner de précision sur les éléments de la demande d’attestation de refus de crédit. Dans cette situation, si le vendeur souhaite vérifier que la demande est bien conforme à celle de l’avant-contrat. Il sera en premier temps refusé par la banque en invoquant le secret bancaire qui interdit la divulgation d’information sur son client.
Cependant, la date du 23 mars 1994, la cour d’appel de Versailles juge que les éléments sur lesquelles se portent la demande sont d’ordres factuels. Ils n’entrent pas dans le champ d’application de protection de secret bancaire. D’ailleurs, si les éléments de la demande sont conformes au compromis de vente, il sera difficile, voire impossible pour le vendeur, à prouver qu’il s’agit d’une attestation de complaisance.
Quelques informations sur le secret bancaire
Le secret bancaire résulte de l’article L511-33 du code monétaire et financier. Cependant, la loi ne précise pas les éléments que recouvre le secret bancaire. Le législateur a donc laissé à la jurisprudence ne clarifie cette ambiguïté. Et celle-ci estime que toutes informations jugées confidentielles sont celles qui entre dans le champ de vie privée. Alors que le montant de prêt ou les taux et durée sont des informations d’ordre général. Or si le motif de refus est lié aux motifs de refus d’assurance, cela serait considéré comme secret bancaire. Donc, il ne pourra pas être divulgué.
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Comment prouver que l’acquéreur est de mauvaise foi
Il sera difficile pour le vendeur de prouver la mauvaise foi de l’acheteur. Faute de précision du législateur à laisser la jurisprudence de décider de ce cas.
Si l’acheteur n’a contacté qu’un seul organisme de financement
Aucune loi n’exige pour l’acheteur le nombre minimum d’organismes de crédit à souscrire lors d’un compromis de vente. Seuls le vendeur et l’acheteur qui doivent être d’accord sur ce point et doit l’indiquer clairement dans le compromis de vente. L’acheteur est ainsi tenu de respecter les clauses du contrat et qu’un seul refus d’un établissement public ne peut en aucun cas compromettre la vente.
En effet, les messages postés sur les forums de droit ou d’immobilier montrent très bien le désarroi des acheteurs. Alors qu’aucune source juridique ne peut les aider. Il est à retenir que le compromis de vente est un contrat synallagmatique. Ce qui signifie que le contrat engage les deux partis. Les termes d’obligations du vendeur et de l’acheteur doivent donc être souscrits dans ce contrat. La clause suspensive d’obtention de prêt précise aussi les conditions par lesquelles doit s’effectuer la demande. Comme le montant du prêt, le taux ainsi que la durée de remboursement du crédit, le délai de dépôt ainsi que l’édition d’offre préalable.
Dans le cas où aucun nombre précis d’organismes bancaires n’est mentionné, l’acheteur peut donc ne contacter qu’un seul et n’est pas contraint de faire d’autre démarche.
Si l’acheteur fait une demande tardive
En effet, lors de la signature d’un compromis de vente avec une condition de suspension de prêt. L’acquéreur dispose de 15 jours pour déposer la demande de prêt et de 30 jours pour obtenir le financement. Cependant, l’acquéreur essuie un refus de prêt et demande l’annulation du compromis de vente. Or si le vendeur doute de l’intention de l’acheteur et accuse ce dernier d’avoir effectué une demande tardive de prêt. La cour d’appel prétexte qu’un dépôt tardif de dossier ne peut être la cause d’un refus de financement.
Cependant, la décision de la 3e chambre civile de la Cour de cassation casse le jugement de la cour d’appel. Elle estime qu’en déposant la demande au dernier jour, d’acquéreur ne dispose plus du temps nécessaire pour obtenir un prêt. Pour cette raison alors, il est condamné à payer le montant de la clause pénale au vendeur. Voir: Clause pénale compromis de vente.
Quelques réponses au questionnement des emprunteurs
Voici quelques questions courant poser par les emprunteurs.
Une attestation de refus fait par un courtier à elle une valeur juridique
La réponse : seule une attestation de refus établis par les organismes de crédit est reconnue comme légitime et permet d’annuler le compromis de vente. Un courtier n’a pas la compétence requise pour établir une attestation de refus.
Est-ce qu’un accord de principe permet de lever la condition suspensive ?
La réponse : obtenir un accord de principe ne signifie en aucun cas que l’acquisition d’un financement. Cette situation peut souvent semer le doute chez le vendeur. Cependant, cet accord de principe n’est pas une offre de crédit. On ne peut donc considérer avec cet accord de principe que la condition suspensive du prêt immobilier est accomplie.
Le vendeur doit-il rembourser intégralement l’acompte versé ?
La réponse : le vendeur doit rembourser l’intégralité de l’acompte si l’acheteur décide de revenir sur sa décision pendant le délai de rétractation. Il doit le payer dans les 20 jours qui suivent la remise de l’attestation de refus. Faute de retard de paiement, aucune retenue ne sera effectuée.
Bref, tout dépend donc de la rédaction du compromis de vente et des clauses liées au financement de l’acquisition. Seulement en cas de manquement non justifié du compromis de contrat, que le vendeur peut poursuivre l’acheteur et bénéficier d’un dédommagement et d’intérêt. Dans le cas contraire, il sera tenu de rembourser l’acompte versé par l’acquéreur.
