La loi classifie les immeubles dans la même catégorie. Les frais généraux que vous payerez au moment de l’achat d’un garage seront le même que si vous acheter votre propre logement. Destiné à être rentable cependant, vous devez connaître les impôts et taxes rattachés à l’immeuble en question avant de procéder à l’achat.
Les frais à payer au moment de l’achat
L’achat d’un immeuble engendre toujours des frais, à commencer par les frais d’acquisition. Si vous disposez des moyens pour financer vous-même votre achat, vos frais seront limités aux honoraires du notaire. Si vous achetez votre parking ou box auprès d’un professionnel pourtant, il y aura la TVA en plus. En finançant l’immeuble avec un crédit immobilier, des frais supplémentaires s’y ajouteront.
Les honoraires du notaire
Le transfert d’un immeuble doit être enregistré dans un acte authentique. Ainsi, l’intervention du notaire est importante. Ce dernier s’assure d’authentifier l’acte de vente, d’accompagner les parties jusqu’au contrat définitif, mais aussi s’assurer que le droit de chaque partie soit préservé.
En effet, c’est le notaire qui s’assure que chaque partie reçoit les notifications des compromis et met en application le droit de rétractation si besoin. Le notaire se charge également de mettre en place la clause suspensive d’obtention de prêt dans le contrat. Au cas où l’acquéreur n’obtient pas de financement, le notaire notifie au vendeur qu’il est libre de remettre son parking, son box, ou son garage sur le marché.
Le plus coûteux dans les frais de notaire constitue le droit de mutation. Pour ce qui est de ses frais à proprement parler, l’honoraire peut aller jusqu’à 20 % pour un tel immeuble. Ce pourcentage peut augmenter un peu plus selon le montant de l’investissement.
Les frais portant sur le prêt immobilier
Les charges de l’acquéreur peuvent augmenter selon qu’il s’autofinance ou qu’il recherche des financeurs pour l’achat du box, du parking ou du garage. Dans le dernier cas, les frais suivants sont à envisager :
- Les frais de dossier
Selon l’organisme de crédit ou de la banque, les frais de dossier varient entre 0,5 à 1,5 % de la valeur que l’acquéreur souhaite emprunter. Par ailleurs, les banques mettent un seuil minimum d’emprunt bien que l’acquéreur n’ait besoin que d’un minimum d’argent. Vos frais varieront entre 500 à 2000 euros.
- Les garanties
En France, le choix est libre en matière de garantie. Les banques veulent surtout se rassurer que vous êtes en mesure de rembourser votre crédit. Le plus classique reste l’hypothèque. Cependant, les cautions bancaires et mutuelles, ainsi que le nantissement est désormais possible.
- Une autre option financement constitue le prêt à 110 %. De cette manière, les frais annexes sont directement pris en charge.
Les TVA touchant la nouvelle acquisition
La TVA touche uniquement les immobiliers neufs. Si vous achetez un parking, un box ou un garage en VEFA alors, vous devez payer la TVA. La TVA peut cependant être réduite si le parking ou le garage est rattaché à une résidence principale. Pourtant, les conditions changent selon la situation géographique de l’immeuble.
- Les règlements hors de la zone ANRU
La zone ANRU ou zone d’aménagement et de rénovation urbaine est mis en place par l’État pour mettre un certain ordre dans plusieurs villes. Dans les zones non touchées par ce programme, la TVA est de 20 %. Cette condition est seulement applicable pour une place de stationnement hors logement ou un parking neuf de moins de 5 ans.
- Les règlements dans la zone ANRU
Les propriétaires de parking ou de box dans cette zone bénéficient d’une TVA de 5,5 %. Les seules conditions pour en bénéficier constituent le respect du plafond de revenus, d’occuper le logement principal pendant au moins 10 ans et aussi le respect du prix de vente maximum.
Les impôts locaux applicables
Le nombre d’impôts locaux est illimité. Ceux qui sont applicables à la situation du parking, box et garage, sont actuellement limités à deux.
L’application de la taxe habitation
Si vous louez votre box, la taxe habitation est à la charge du locataire de l’année. Même s’il résilie le bail alors, il sera tenu de payer cette taxe. Toutefois, si le garage est situé à plus d’un kilomètre de l’habitation principale, cette taxe n’est plus applicable.
L’application de la taxe foncière
La taxe foncière est à la charge du propriétaire, peu importe s’il occupe ou non le garage ou le parking.
Les autres charges à prendre en compte
Les parkings, les garages et les box n’ont généralement pas besoin d’entretien. Aucune autre charge n’apparaîtra non plus. Les charges concernent alors uniquement les situations d’accident et les charges d’assurance.
Les charges de copropriété
La situation est exceptionnelle lorsque le parking, box ou garage se trouve construit dans une copropriété. Même à ce moment, les frais ne sont pas lourds, car le parking s’étend généralement sur une faible surface dans le cadre de copropriété. Les charges sont également divisées selon la quote-part de chaque copropriétaire.
L’assurance
Si vous achetez votre box sans le partager avec quelqu’un d’autre, son occupant se charge de trouver le contrat d’assurance adapté. Le locataire est donc en charge des frais d’assurance si vous louez l’immeuble. Dans le cadre d’une copropriété, le syndic est responsable. Les mensualités à payer varient selon votre part dans la copropriété.
Les impôts relatifs à l’achat
Les impôts relatifs aux locations
Vous avez le choix entre deux types de régimes pour alléger vos charges. Vous aurez toujours à payer l’import sur le revenu et les prélèvements sociaux, mais à taux moindre. Pour faire la différence entre les deux régimes, vous devez faire appel à leur méthode de calcul.
- Le régime réel d’imposition
L’impôt à payer se calcule sur la base de l’argent réellement obtenu. Avant de déduire l’impôt alors, il est important de faire la différence entre le loyer et les dépenses engendrées par le parking.
- Le régime micro foncier
Si vous êtes un propriétaire qui a mis votre bien en location, vous pouvez bénéficier des 30 % de réduction sur les revenus bruts.
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Les plus-values immobilières sur la vente
En matière de vente, les parkings, box et garages engendrent des charges assez lourdes. En effet, l’impôt coûtera jusqu’à 24,5 % et englobera l’impôt classique et les prélèvements sociaux. Il est cependant bénéficier d’abattement à partir de la 6e année d’occupation. Des exonérations peuvent également avoir lieu :
- si vous disposez du parking en question depuis plus de 22 ans.
- Un propriétaire d’un parking en dépendance avec logement peut également bénéficier d’une exonération à condition qu’il ne vende pas l’immeuble séparément.
- Le prix du parking ne dépasse pas plus de 15 000 euros.
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Les frais liés à la vente
Avant de pouvoir mettre votre immeuble en vente, des diagnostics doivent être effectués. Sauf en dehors d’un VEFA sur lequel l’application de ce diagnostic est systématique, le vendeur est obligé de fournir le document se rapportant au diagnostic. À la charge du propriétaire, ce diagnostic doit montrer :
- La performance énergétique
- Le risque d’exposition au plomb et absence d’amiante
- Les termites
Il est primordial de tenir compte de la fiscalité et la transaction immobilière.
Ce diagnostic coute entre 89 à 150 euros selon le type de bien immobilier en question.
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Acquisition |
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Date d’achat |
Janvier 2004 |
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Prix d’achat |
12 000 € |
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Montant des loyers mensuels hors charges |
70 € |
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Rentabilité brute |
{(70 € * 12) * 100}/12 000 € = 7 % |
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Observations |
les charges locatives n’ont aucune incidence dans notre exemple, puisque directement imputé au locataire. |
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Financement |
Prêt immobilier de 12 000 € sur 10 ans à 1,10 % plus 0,25 % d’assurance. Apport personnel de 3000 € (1) |
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Frais de dossier |
60 € |
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Frais de garantie |
440 € (2) |
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Frais de notaire |
2 500 € |
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Mensualité |
108 €, assurance incluse. Coût total du crédit 978 € |
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Choix du régime fiscal |
régime du micro foncier |
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Abattement forfaitaire |
840 * 30 % = 252 € |
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Impact fiscal |
97 € (3) |
Une illustration de la rentabilité de l’immeuble
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Revente |
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Date de cession |
février 2016 |
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Prix de vente |
16 000 € |
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Loyers perçus sur la période |
70 € * 144 = 10 080 € |
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Impact fiscal |
97 € * 12 = 1 164 € (4) |
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Taxe foncière |
75 * 12 = 900 € (5) |
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Dépenses au moment de l’achat |
2 500 € + 440 € = 2 940 € |
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Résultats |
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Bénéfices sur la période |
10 080 – (1 164 + 900 + 2 940) = 6 124 € |
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Montant de la plus-value nette |
321 € (2) |
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Gain net sur revente 4 000 € – 321 = 3 679 €
(1) : servant à financer les frais annexes (notaire, dossier et garantie)
(2) : sur la base du tarif » Classic” de CREDIT-LOGEMENT
(3) : avec un taux moyen d’imposition de 16,56 % et un taux marginal d’imposition de 30 %.
(4) : pour faciliter le calcul, on estime que l’impact fiscal sera le même sur la durée.
(5) : estimation forfaitaire : pensez à demander au vendeur un justificatif du montant de la taxe foncière.
(6) : simulation sur la base du forfait légal de 7,5 % pour frais d’acquisition et de 15 % pour travaux. À noter que le choix du forfait évite à l’investisseur d’avoir à fournir des justificatifs.
Très souvent pour sa sécurité, souscrire à une assurance garantie revente est nécessaire.
Les frais liés à l’achat d’un parking, d’un box ou encore d’un garage sont multiples. Vous devez vous informer en amont de votre engagement. L’avant-contrat existe, mais se rendre compte du montant exact que vous payerez sera plus intéressant. Le mieux serait de prévoir déjà un notaire pour vous conseiller, mais aussi pour vous aider à définir les impôts se rapportant à votre nouvelle acquisition.
