Rassembler les paperasses pour une demande de prêt peut parfois paraître assez difficile et long notamment pour un prêt immobilier. En plus de cela, un seul élément manquant peut engendrer un retard voir même le refus de votre dossier c’est-à dire un prêt immobilier refusé. Il est donc primordial de faire une liste bien détaillée de toutes les pièces à fournir. Par ailleurs, il faudra également bien s’organiser et être ponctuel pour pouvoir tout rassembler à temps. Pour mieux vous aider, dans cet article, nous allons vous partager les pièces à fournir ainsi que les astuces et points importants à connaître dans la constitution de votre dossier pour un prêt immobilier.
Quels sont les documents à préparer pour constituer le dossier d’un prêt immobilier ?
Le respect des conditions d’accès au prêt immobilier est crucial. Les démarches pour la constitution du dossier demandent une grande organisation, spécialement pour celui-ci, car les documents ainsi que les pièces justificatives à fournir changent en fonction de plusieurs critères.
En effet, avant de vous octroyer un prêt immobilier, sachez que la banque procède d’abord à l’analyse de votre profil et de votre demande. Les documents et les pièces justificatives demandés peuvent donc varier d’un profil à un autre et d’un projet à un autre.
Sachez que vous pouvez faire appel à un courtier pour négocier les taux auprès de la banque. Par ailleurs, il faut savoir que les les frais de dossier du crédit immobilier ne devront pas excéder à 500 euros. Ces frais peuvent être exonérés même en cas de prêt bonifié.
NB : Il est important de rappeler qu’une tentative de fraude ou de transmission d’information erronée de la part de l’emprunteur est passible d’une sanction pénale.
Les justificatifs de revenu du demandeur
Les documents attestant votre statut professionnel et le montant de vos revenus doivent être fournis à la banque pour votre demande de prêt immobilier. Les justificatifs divers en fonction de votre statut, mais de manière générale, les documents demandés sont les documents qui vont permettre à la banque de connaître votre revenu fixe.
À noter que les primes, même si elles sont perçues de manière régulière ne sont pas comptabilisées par la banque sauf si celle-ci représente une part importante dans votre revenu. Mais dans ce cas, la banque va vous demander vos bulletins de paye sur un délai de 1 an. C’est nécessaire pour l’analyse de votre dossier puisque les primes ou les commissions sont des parts variables.
Voyons plus en détail, les documents à fournir à la banque en fonction du statut professionnel du demandeur.
Pour les salariés
- Ses 3 dernières fiches de paye
- Son bulletin de paie du mois de décembre dernier
- Ses 2 derniers avis d’imposition ou ses avis de non-imposition pour les personnes qui ne sont pas soumises à l’impôt sur leur revenu
- Une copie de son contrat de travail s’il est confirmé au poste, ou une promesse d’embauche s’il n’occupe pas encore le poste en question, mais ne sera pas soumis à une période d’essai lors de son intégration.
NB : Une promesse d’embauche ne sera pas un frein ni un désavantage pour votre dossier pour la majorité des banques. Néanmoins, il existe une minorité qui va faire passer les personnes avec un contrat en CDI en priorité.
Sachez que si vous êtes au chômage, vous pouvez profiter de l’assurance perte d’emploi pour prêt immobilier.
Pour les TNS (Travailleur Non salarié)
Les emprunteurs dans la catégorie, travailleurs non-salariés comme les chefs d’entreprise ou les autoentrepreneurs seront quant à eux, évaluer sur l’historique de leurs activités. Cette évaluation pourra se faire sur un délai de 2 à 3 années pleines en fonction des exigences de la banque.
Dans la démarche, l’emprunteur devra présenter les documents ci-après :
- Un bilan représentant les exercices et les capitaux de l’entreprise sur les 3 dernières années. Si la 3e année de l’entreprise n’est pas encore arrivée à son terme, l’emprunteur devra joindre une situation intermédiaire délivrée par son expert-comptable
- Le formulaire 2031 (pour les entreprises exerçantes dans la LMP ou la LMNP) ou le formulaire 2035 (pour les sociétés qui sont soumises au régime de la déclaration contrôlée)
- Spécialement pour les autoentrepreneurs : les 2 derniers avis d’imposition ou une attestation à jour démontrant la régularité de sa situation fiscale.
Pour les retraités
- Votre dernier avis d’imposition
- Ou une attestation prouvant que vous payez votre pension de retraite
Pour les revenus de type locatifs
Si l’emprunteur exerce dans la location d’un bien immobilier, pour son dossier il aura besoin de :
- Son formulaire 2044 à jour (un document qui va représenter sa dernière déclaration de revenus fonciers)
- Ses contrats de location en cours
- Une attestation de valeur locative de l’ensemble de ses biens en location
Pour les autres types de revenus
Si le demandeur du prêt ne perçoit qu’une pension alimentaire comme source de revenu, il devra apporter un justificatif des versements de cette pension auprès de sa banque pour une demande de prêt immobilier.
NB : Même si vous n’avez pas une source de revenu importante, il vaut mieux toujours rester dans la transparence et optimiser votre demande par les potentiels exceptionnalités de votre dossier.
Les documents nécessaires pour évaluer la situation financière de l’emprunteur ?
Une évaluation de la situation financière de l’emprunteur est également une étape cruciale dans l’analyse du dossier d’un emprunteur.
Pour cela, la banque va analyser deux points :
- Le relevé bancaire du demandeur
- Les éventuels crédits en cours sur le compte du demandeur
Le relevé bancaire
- Les 3 derniers relevés bancaires de l’emprunteur. Ce document va leur permettre de voir vos dépenses fixes par mois, comme les crédits ou les autres mensualités en cours sur votre compte, mais aussi vos charges.
NB : Il est primordial d’en informer la banque s’il y a eu des incidences ou des anomalies sur vos relevés bancaires sur les 3 derniers mois (avec des preuves à l’appui bien évidemment). C’est très important, car cela peut porter préjudice à votre dossier.
Les éventuels crédits en cours
- Votre tableau d’amortissement (un document qui vous sera délivré par les éventuels établissements de crédit auxquels vous êtes contracté)
- Vos offres préalables
Les documents illustrant le projet immobilier de l’emprunteur
La liste des documents à remettre à la banque varie également en fonction du projet immobilier envisagé par le demandeur.
Pour les achats de logement ancien
- Une promesse ou un compromis de vente
- Un dossier de diagnostic technique
- Le cout des éventuels travaux à faire avant l’emménagement (prix de la main d’œuvre et des matériaux ou seulement des matériaux si vous envisagez d’entreprendre les travaux vous-même)
NB : Pour les éventuels travaux, avant de débloquer l’argent, la banque va exiger une facture, mais non un devis
Pour les projets d’achat de terrain afin de construire une nouvelle maison
- Un compromis ou une promesse de vente pour l’achat du terrain
- Le contrat de construction avec le plan et les descriptifs techniques de la future maison, ou le contrat avec l’architecte et le maître d’œuvre
- Le permis de construire
- L’attestation d’assurance décennale de l’entreprise ou des personnes qui vont se charger de la construction
- L’attestation de dommage ouvrage
Pour un appartement neuf en VEFA
Vous aurez besoin d’un avant-contrat de réservation pour l’appartement
Pour l’achat de la soulte
Si vous voulez acheter la soulte de votre ancien conjoint, munissez-vous d’une attestation notariale avec le montant de la soulte
Pour un investissement locatif
- Le bail (si vous êtes déjà bailleur)
- Une attestation de valeur locative délivrée par une agence immobilière
Les documents pour attester l’identité de l’emprunteur
L’analyse du profil du client comprend également son identification.
Pour les personnes physiques
- La carte nationale d’identité ou le passeport pour les Français et les Européens
- La carte de séjour pour les étrangers
- Le livret de famille ou le contrat de mariage
- Un justificatif de domiciliation de moins de 3 mois
- La dernière taxe foncière (si vous êtes bailleurs)
- L’acte de liquidation de la communauté et le jugement pour les divorcés
Pour une société civile immobilière
- Votre statut
- Vos KBIS de moins de 3 mois
Les documents à fournir pour négocier le taux d’intérêt demandé par la banque
Sachez que vous pouvez prétendre à des prêts avec des taux plus avantageux pour votre prêt immobilier
Pour le PTZ
Obtenir un prêt à taux zéro est faisable si vous êtes primo-accédant, pour ce faire, apportez les documents suivants à votre banque :
- Si vous étiez locataire : une copie du bail et la dernière quittance de loyer
- Si vous étiez hébergé : un justificatif de domiciliation et une attestation d’hébergement
- Si vous étiez logé par votre entreprise : attestation de logement de l’employeur
- Pour un achat en VEFA : un certificat d’attribution du label BBC 2005
- Pour une nouvelle construction : une attestation prouvant vos démarches pour obtenir le label BBC 2005
- Pour un logement ancien : un dossier de diagnostic de performance énergétique
NB : l’attestation d’hébergement doit respecter l’arrêté du 30 décembre 2010
Pour le CEL / PEL
- Un certificat des droits à prêt
- Une simulation du PEL
- Attestation sur l’honneur délivré par le cessionnaire et une attestation de droits acquis s’il s’agit d’une cession
Pour un prêt action logement
- L’accord de la CIL ou l’attestation de l’employeur
Pour un prêt relais
- Titre de propriété
- Mandat de vente
NB : La banque est en droit d’exiger les prestations d’une expertise immobilière en cas de doute
Les documents pour justifier vos apports personnels
Un apport personnel est un grand atout pour votre dossier, si vous détenez un quelconque apport, fournissez les documents suivants :
- Vos derniers relevés (assurance vie, compte titres …)
- S’il s’agit d’une promesse de don ou de prêt familiale : un document d’attestation sur honneur de la part du donateur ou dub prêteur ainsi que le dernier relevé
- S’il s’agit d’une donation d’un compte épargne : carte d’identité, attestation sur l’honneur et dernier relevé du donateur.
À noter que le taux d’apport personnel pour un prêt immobilier varie selon l’institution bancaire.
Les pièces justificatives demandées pour une assurance emprunteur
- Un mandat de prélèvement SEPA
- Une copie de la carte d’identité du demandeur
- Une simulation de prêt
- Le questionnaire de santé
NB : Si le demandeur a des problèmes de santé, il sera soumis à des examens complémentaires. Par contre, pour le respect de la confidentialité et de la vie privée du client, seuls les services médicaux auront accès aux résultats des examens.
Les documents à fournir si vous êtes caution personnelle
- Une attestation de caution
L’aboutissement de votre demande de prêt immobilier repose sur les documents et les pièces justificatives que vous devrez fournir à la banque. Des pièces qui vont être différentes en fonction de votre situation ainsi que de votre projet. Pour une négociation des taux, vous pouvez faire appel à un courtier.
