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Quelle démarche suivre pour financer son bien immobilier en viager ?

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Sommaire

Le bien immobilier est acheté en viager lorsque son acquéreur paie une rente viagère au vendeur. La vente se passe comme dans tous les contrats de vente de bien immeuble à quelques détails près. Ainsi, il est tout à fait possible de bénéficier d’un prêt immobilier pour financer un bien acheté en viager. 

Trouver une garantie 

Généralement, les intéressés par ce type d’investissement se tournent vers les banques. La banque à son tour devient très sélective par rapport aux dossiers qu’elle reçoit vu le nombre de personnes souhaitant financer leur immobilier en viager. Aussi, d’autres obstacles peuvent avoir lui puisque la loi donne le privilège au vendeur dans ce cadre de l’achat d’un bien immobilier en viager. 

La loi en faveur du vendeur

Aussi nommé « privilège du vendeur », cette situation priorise le crédirentier en tant que créancier si l’acquéreur du bien immobilier ne parvient pas à payer sa rente. Au moment des saisies des biens et de la vente alors, ce sera la banque engagée dans la rente viagère qui sera payée en premier. Si jamais un autre créancier a eu la mauvaise idée d’hypothéquer le même bien que celui concerné par la rente viagère, son inscription est inefficace. 

Les garanties alternatives 

Face aux réticences de la banque, il faudrait trouver une garantie en contrepartie du financement. Une stabilité financière ne suffit plus puisque vous ne serez pas salarié à vie. La rente viagère cependant sera à verser jusqu’à un décès. La durée de remboursement du crédit est donc très indéfinie. Le choix de garantie est multiple, mais il faut les adapter à votre situation. Vous aurez l’hypothèque, le cautionnement par un proche et le nantissement. 

Les hypothèques portant sur des biens immobiliers 

Le principe de cette forme d’hypothèque consiste à utiliser un bien qui vous appartient déjà comme garantie. Obtenir le prêt devient ainsi plus facile, car en cas d’insolvabilité, la banque s’autorise à saisir le bien non concerné par la rente viagère pour déduire sa créance. 

La caution proposée par les assurances

Aussi nommées « caution mutuelle », les offres des assurances sont les plus intéressantes. D’ailleurs, il s’agit d’une offre des plus proposées auprès des organismes de crédit. Facilement accessible et offrant un coût moindre, il est tout à fait normal que ce type de crédit soit très pris. Si vous êtes insolvable à un certain moment, les assurances sont plus tolérantes. 

Cette simplicité ne veut cependant pas dire que tout le monde peut y accéder. Il existe quand même un minimum de critères d’éligibilité. Le fait d’avoir une garantie suffisante pour rembourser les mensualités en est un exemple. 

La caution venant d’une tierce personne 

Un proche ou une personne prête à se porter garante pour vous peut vous aider à obtenir un crédit pour votre achat en viager. Engager deux personnes en même temps pour payer son dû intéresse tous les organismes de crédit, banque ou assurance. Les conditions de ces derniers sont simples : un revenu suffisant pour payer les mensualités si jamais l’emprunteur est insolvable. 

Le nantissement auprès d’une banque prêteuse 

Une assurance vie si vous la nantissez peut devenir des frais de garantie et vous permet d’accéder à un bien en viager. Ayant la forme de prêt in fine, vous aurez alors l’occasion de payer le capital en une seule fois puis vous limitez aux paiements des intérêts jusqu’aux décès.

La convention de cession de rang

La cession de rang suit le principe de privilège du vendeur. Seulement, il s’agit plus d’un arrangement entre deux créanciers. Dans le cadre de cette convention, le créancier qui est en priorité sur un bien soumis à l’hypothèque accepte de céder son rang à un autre créancier. Il va garder son statut de créancier, mais sera payé en second rang si jamais le débiteur est insolvable. 

La cession de rang est une solution qui est intéressante si la banque a refusé votre demande de prêt. Seulement, le vendeur du bien en viager doit se mettre d’accord avec les autres créanciers. Il s’agit cependant d’un dernier recours, car rares sont les créanciers qui acceptent cette entente. 

Respecter la procédure d’avant contrat 

Avant un contrat définitif, les contrats de vente sont précédés de « l’avant-contrat ». Il peut s’agir d’une promesse de vente ou d’un simple compromis. Dans tous les cas, il s’agit d’une base qui va définir l’issue du contrat définitif. Les conditions d’occupation du bien en viager, ainsi que le mode de paiement sera défini dans cet avant-contrat. 

La prise en charge des frais du notaire 

Le notaire propose déjà un honoraire fixe selon le type de contrat. L’achat de bien en viager étant assez exceptionnel cependant, il permet des exceptions. Ainsi, ses frais seront déduits de la valeur vénale du bien immobilier en viager. 

Les dispositions protégeant le vendeur 

La clause résolutoire est une manière d’annuler la vente plus facilement. Dans le cadre d’une rente viagère, il est courant de voir des acquéreurs qui ne parviennent pas à verser leur cotisation. Le vendeur doit ainsi être en mesure de demander l’annulation de la vente. La clause résolutoire, un article à placer dans le contrat de vente permet ainsi d’introduire facilement l’affaire devant le juge compétent. Ce dernier a l’obligation de décider du sort du bien. 

Mettre en valeur le compte pour obtenir des prêts 

En France, les banques sont très sélectives par rapport aux personnes pouvant ou non bénéficier de crédit. Ceci est dû au fait que bon nombre d’emprunteurs se trouvent insolvables au moment de procéder au remboursement de leur prêt. Actuellement, vous devez avoir un taux d’endettement en dessous de 33 % pour obtenir un prêt. Pour y parvenir, si vous avez déjà demandé, des crédits consistent à payer au moins une partie de vos prêts en cours. Faire appel à des prêts règlementés ou des services d’assurances peuvent vous aider. 

Faire appel aux prêts financés par les organismes publics

L’État a mis en place les prêts règlementés. Bien qu’ils ne soient pas facilement accessibles, ils sont intéressants. À coût moindre, ces prêts peuvent vous aider grandement pour accéder à un bien en viager. Tel est le cas du prêt à taux zéro, le prêt accession action logement, et plus encore. 

Pour financer un bien immobilier en viager, c’est la partie réservée à la recherche de garantie qui est difficile. Ceux qui disposent déjà d’un bien immeuble ont plus de chance d’accéder ainsi à ce système d’achat. Sinon, la banque, les assurances et même les organismes publics peuvent être des garants dans le cadre de l’achat.