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Quel crédit immobilier pour acheter un logement ancien plus travaux ?

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Sommaire

Vous avez toujours voulu avoir votre résidence principale, mais par faute de budget, les logements neufs vous sont inaccessibles ? Pourquoi ne pas vous tourner vers l’immobilier ancien comprenant des travaux de rénovation énergétique ? Entamer la rénovation d’une maison se pense toujours au préalable, avant d’acheter le bien. Intégrer certains travaux dans un prêt immobilier peut se faire. Toutefois, les établissements financiers imposent des exigences particulières concernant la nature des travaux et les dépenses sur la somme empruntée. Les banques étudient minutieusement votre profil, votre histoire et votre activité professionnelle de façon à mieux évaluer votre solvabilité. Dans l’article qui suit, découvrez les différents prêts immobiliers pour financer votre achat d’un logement ancien et vos travaux de rénovation.

Évaluation de l’état du logement et établissement du devis

Tous les logements anciens ne disposent pas les mêmes points à réparer et à remettre aux normes. Lorsque vous vous procurez d’un bien immobilier ancien, veillez à bien évaluer la nature des travaux à effectuer pour pouvoir en évaluer le coût. Si vous désirez acheter une maison ou un appartement, pensez impérativement à toutes les améliorations à y apporter lors de sa rénovation. Certains documents peuvent vous aider à estimer les besoins tels que le diagnostic de performance énergétique. Il vous sera fourni obligatoirement au moment de la mise en vente.

Une fois la nature des travaux à réaliser déterminée, faites venir un artisan dans le logement qui pourra calculer le montant de l’ouvrage. L’établissement des devis est important si vous prévoyez d’inclure cette somme dans votre prêt.

Les travaux que finance un prêt immobilier

Toutes les rénovations que vous envisagez ne peuvent pas être incluses dans un prêt immobilier. Les établissements bancaires financent uniquement les travaux liés à la bâtisse comme :

  • La charpente, la toiture, les murs, les sols, etc. ;
  • L’isolation thermique et les rénovations énergétiques ;
  • Le raccordement à l’électricité, l’eau et au gaz ;
  • Les travaux qui visent à améliorer le logement : la salle de bain ou la cuisine ;
  • L’élargissement ou l’agencement structurel du logement ;
  • L’édification d’un logement annexe.

Tout ce qui ne fait pas partie du logement au moment de la revente ne peut être inclus dans le prêt immobilier. Si vous désirez donc meubler votre maison, vous êtes obligé de trouver un autre moyen de financement.

Regroupement des besoins dans le crédit

Si le devis de votre rénovation implique une réparation totale ou partielle de certaines pièces, veillez à inclure ces sommes dans votre crédit immobilier. Cette alternative a des avantages intéressants comme :

  • Un taux d’intérêt plus bas ;
  • Une plus longue durée du remboursement des mensualités ;
  • Une mensualité invariable tout jusqu’à l’échéance du prêt.

Cette option nécessite toutefois de faire des concessions, concernant la liberté de jouir de votre crédit pour rénover votre maison.

Déblocage des fonds

Le déblocage des fonds se fait quelques jours suivant l’approbation de l’offre de prêt immobilier. Notez que vous n’avez le droit d’accepter l’offre de prêt qu’après 10 jours (le délai de réflexion obligatoire) qui suivent la réception du document. Les dossiers sont envoyés par courrier recommandé de La Poste. Une fois l’offre de prêt signée, renvoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, reçu par la banque, elle procède au déblocage des fonds.

Pour un bien ancien, l’intégralité de prix du bien est payée au vendeur le jour de la vente. Le déblocage se fait chez le notaire pour le montant total du prêt. Après que toutes les démarches administratives soient effectuées, le notaire transfèrera la totalité des fonds sur le compte du vendeur.  

Pour un logement avec d’importants travaux de rénovation, la banque enverra le montant de la valeur du bien chez le notaire. Elle échelonnera par la suite les versements pour le financement des travaux. C’est la banque qui se charge de débloquer les fonds du prêt par palier de l’avancée des travaux. Ainsi, vous devez présenter les factures des artisans, les démarches sont souvent plus longues. Certains établissements imposent même que le chantier soit achevé avant une date donnée.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Pour bénéficier de ce prêt conventionné, vous devez être une personne physique primoaccédante. Le crédit doit servir à acheter votre future résidence principale. Mais pas n’importe quelle résidence, ça doit être un logement ancien requérant d’importants travaux de rénovation qui le rend neuf. Vous devez également respecter un certain plafond de ressources.

Les opérations finançables

En 2018, le PTZ finance l’achat d’un logement neuf, d’un logement ancien qui nécessite des travaux, et les logements anciens du port social, revendus à des locataires. Le financement d’un ancien logement avec des travaux avec ce prêt s’effectue en « état futur de rénovation » (ou VEFR) ou en « vente d’immeuble à rénover » (ou VIR).

Ce dispositif vous donne aussi la possibilité de financer un bien immobilier ancien, situé dans une commune rurale qualifiée éligible. Les travaux ne doivent représenter que 25 % du coût total de l’opération.

Ces travaux servent à :

  • Accroitre une surface habitable
  • Réhabiliter ou agencer des surfaces habitables
  • Réaliser des travaux d’économie d’énergie

Les travaux sont contraints d’être effectués dans les trois années à venir.

NOTE : La loi de finances 2022 prévoit de modifier les conditions de ressources pour le PTZ de l’année prochaine (2023). Les liquidités totales des ressources seront examinées à la date d’émission de l’offre de prêt.

L’éco prêt à taux zéro (éco PTZ)

L’éco prêt à taux zéro est un prêt immobilier accessible à tout le monde, quels que soient leurs revenus, car il n’existe aucun plafond. Découvrez davantage sur ce crédit immobilier.

L’ancienneté du bien

L’éco PTZ ne concerne que les logements anciens, construits avant le 1er janvier 1990. Vous devez donc chercher une maison bâtie il y a plus de 32 ans. C’est la seule et indispensable contrainte du dispositif, qui peut limiter l’éventail de choix. L’aide d’un courtier en prêt immobilier pourrait vous être utile. Il pourra vous fournir un service complet. Il va rechercher votre emprunt avec éco PTZ, et le bien immobilier adéquate. 

L’éco PTZ est uniquement destiné à la résidence principale et à l’investissement locatif. Vous ne pouvez pas utiliser ce dispositif pour une résidence secondaire. Vous pouvez donc acquérir un appartement ancien, et le réhabiliter suivant les normes énergétiques pour louer plus facilement.

L’isolation du bien

L’éco PTZ est prédestiné dans l’amélioration de la performance énergétique d’un logement. C’est ce qui est le plus intéressant, car la plupart des bâtiments anciens sont mal isolés. Sachez que les rénovations énergétiques peuvent permettre de minorer la consommation d’un logement par 3. Vous allez donc rechercher un bien immobilier ancien de plus de 32 ans, et ayant besoin au moins :

  • D’une isolation des toitures.
  • D’une isolation des murs externes.
  • D’une isolation des portes et fenêtres qui donnent sur l’extérieur.
  • D’une installation de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude performante.
  • D’une installation d’un système de chauffage à énergie renouvelable.
  • D’une installation d’un système de production d’eau chaude sanitaire à énergie renouvelable.
  • De travaux sur un mécanisme d’assainissement non collectif.

La plupart des maisons anciennes ne se conforment pas au système d’assainissement collectif. Quand la fosse septique est mal entretenue, les eaux usées sont mal évacuées. Elles sont même susceptibles de ne plus du tout évacuer. Cela entraine un niveau d’hygiène inapproprié aux règles de propreté. L’éco PTZ peut non moins servir à subventionner un système d’assainissement non collectif.

Les démarches de l’éco PTZ

Le banquier va s’assurer que vous allez acheter le logement pour sa valeur réelle. Il voudra voir des devis avant d’accorder le prêt. Ces devis sont tenus d’être établis par des professionnels déclarés. Vous devez faire effectuer une visite des lieux avant de procéder à la signature de la promesse de vente.

Des clauses résolutoires solides

Dans le cas où le projet d’achat d’un logement ancien dépend de l’octroi d’un éco PTZ, des précautions s’imposent. Des clauses résolutoires sont incluses dans la promesse de vente, précisant l’arrêt de la vente si le financement n’est pas accordé, soit :

  • Un crédit immobilier pour une durée plafond et à un TEG plafond.
  • Un éco prêt à taux zéro.

De la sorte, même si l’opération n’était pas réalisable malgré les efforts des courtiers, vous ne seriez pas tenu de finaliser la vente.

Les avantages de ce crédit immobilier

L’éco PTZ peut financer jusqu’à 30 000 € de travaux par bâtiment. Vous avez la possibilité d’acheter 2 logements destinés au domicile principal. Vous bénéficiez d’un financement sans intérêts pour les travaux de rénovation dans chaque cas. La durée de remboursement varie de 10 à 15 ans si vous financez un bouquet de travaux qui composent 3 opérations différentes.

Cumul avec d’autres dispositifs

L’éco PTZ se cumule avec le crédit d’impôt à l’avantage des économies d’énergie et du développement durable. Seuls les foyers fiscaux dont les revenus d’il y a 2 ans ne dépassent pas 30 000 € peuvent bénéficier de cette possibilité. L’éco PTZ peut aussi se cumuler avec le PTZ +, mais exige des conditions de ressources. Néanmoins, le plafond de revenu du PTZ+ permet à un plus large panel de la population d’en profiter.

NOTE : Si la demande de PTZ+ vise à une première accession, vous devez apporter la preuve que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les deux dernières années. À cet effet, vous pourrez fournir un contrat de bail et les quittances de loyer qui couvrent ces deux années.

Faire un double (prêt immobilier et prêt travaux)

Si votre rénovation de maison ne nécessite pas des sommes très conséquentes, vous pouvez contracter un prêt travaux ou un prêt à la consommation pour réaliser votre projet. C’est une solution intéressante si vous souhaitez pouvoir profiter librement de la somme que vous empruntez. On appelle ce dispositif : un prêt à deux lignes.

C’est une technique peu connue, mais a pour effet de réduire le coût total comme le démontre le tableau comparatif. La simulation débute à compter de la période d’amortissement, ce qui implique que tous les déblocages successifs ont eu lieu. La mensualité ne change pas après lissage comme le démontre le deuxième tableau.

Avec une seule ligne

Montant

Mensualité

Durée

Coût total

195 000 €

959 €

20 ans (1)

35 161 €

Avec deux lignes

Montant

Mensualité

Durée

Coût total

55 000 €

484 €

10 ans (2)

3 105 €

140 000 €

688 €

20 ans (1)

25 244 €

             

 

 

  1. : taux fixe : 1,70 %
  2. : taux fixe : 1,10 %

 

 

Mensualité après lissage

De 1 à 120 mois

De 121 à 240 mois

Prêt à longue durée

467 €

951 €

Prêt à courte durée

484 €

0 €

Total

951 €

951 €

Les subventions offertes par l’Agence nationale de l’habitat ANAH

L’ANAH est en mesure d’accorder des aides financières pour la réalisation de rénovation énergétique ou d’adaptation à la perte d’autonomie dans votre logement. Vos projets doivent concerner un logement qui date d’au moins 15 ans. Ce logement doit être votre résidence principale, occupé au moins 8 mois par an. Sauf si vous être contraint à une obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure. Le logement doit être habité par le locataire ou un membre de sa famille/colocataire, ou par une personne à charge.

MaPrimeRénov »

MaPrimeRénov » de l’ANAH est une aide à la rénovation thermique. Elle a été créée grâce à de la fusion du crédit d’impôt pour la Transition énergétique ou CITE (disparu au 1er janvier 2021) et l’aide « Habiter mieux agilité » de ANAH même.

Veuillez noter que depuis janvier 2022, les logements de plus de 15 ans sont les seuls biens immobiliers éligibles à cette prime.

MaPrimeRénov » Sérénité

Cette autre aide de l’ANAH permet de financer des travaux de rénovation dans le logement principal d’un ménage modeste. La réhabilitation peut concerner : 

  • Des travaux d’isolation et de ventilation
  • Un renouvellement d’un vieux système de chauffage par un système plus économique 
  • L’instauration d’un dispositif de production d’eau chaude qui se base sur les énergies renouvelables 

Le dispositif « MaPrimeRénov » Sérénité » est plafonné à 30 000 € et permet de prendre en charge des travaux qui se portent sur : 

  • 50 % du montant total du chantier HT ménages très modestes. 
  • 35 % du montant total du chantier HT pour les ménages très modestes. 

Le tableau ci-après est un récapitulatif des barèmes de l’ANAH pour l’année 2022 pour mieux vous renseigner des montants auxquels vous avez le droit.

 

Plafonds de revenus

 

Ménages précaires

Ménages modestes

Nombre de personnes du ménage

Île-de-France 

Hors Île-de-France

Île-de-France 

Hors Île-de-France

1

< 21 123 €

< 15 262 €

< 25 714 €

< 19 565 €

2

< 31 003 €

< 22 320 €

< 37 739 €

< 28 614 €

3

< 37 232 €

< 26 844 €

< 45 326 €

< 34 411 €

4

< 43 472 €

< 31 359 €

< 52 925 €

< 40 201 €

5

< 49 736 €

< 35 894 €

< 60 546 €

< 46 015 €

Par individu supplémentaire

+ 6 253 €

+ 4 526 €

+ 7 613 €

+ 5 797 €

Bref, l’achat d’un logement ancien peut être financé à l’aide des divers prêts immobiliers que proposent les établissements bancaires et l’ANAH. Vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro, effectuer un double prêt pour achat et rénovation, ou une subvention pour les améliorations énergétiques.