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Projet immobilier : financer un investissement locatif sans apport

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Sommaire

Il existe différents types d’investissements dans l’immobilier qui attirent principalement les particuliers, dont le plus connu est l’un investissement locatif. Investir dans un bien locatif, c’est acheter et louer un logement neuf ou ancien et gagner un revenu mensuel pour rembourser un prêt ou payer une rente. De plus, ce type d’investissement peut bénéficier d’avantages fiscaux, notamment de déductions fiscales. Cependant, la recherche de locations nécessite une connaissance suffisante du marché immobilier et de l’action fiscale. Suivez le guide!

Définir son projet immobilier locatif

La clé d’un projet d’investissement locatif réussi commence par une phase de réflexion. Chaque investisseur doit tenir compte de ses objectifs à moyen et long terme. Ceux-ci peuvent prendre diverses formes :

  • Effectuer la plus-value
  • Contenir d’un supplément de revenus après la retraite
  • Avoir un logement à la retraite ou une résidence secondaire
  • Diversifier le patrimoine
  • Préparer la transmission

Quel que soit l’objectif recherché, un investissement locatif rentable répond à des exigences similaires, et la préparation du projet est la première étape du processus d’acquisition d’un bien. Elle vous aide à sélectionner le bien, permet de monter un dossier solide et optimise vos chances de réussir le prêt immobilier locatif. 

Aussi, s’il s’agit de votre premier investissement locatif et que vous n’avez pas assez de fonds, gardez à l’esprit qu’il est plus facile d’obtenir un prêt pour louer un appartement que d’investir dans un immeuble de rapport. Enfin, lors de l’achat d’une deuxième maison, la banque facture un taux saisonnier plus élevé qu’une maison ou un appartement pour la résidence d’un locataire.

Définir sa capacité d’emprunt

Afin de maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier locatif, il est crucial de vérifier sa situation financière pour voir son potentiel en matière d’investissement locatif. Pour cela, vérifiez vos capacités de financement avant même de vous lancer dans votre recherche immobilière. Investir dans le loyer est un peu plus compliqué que d’acheter un grand immeuble.

La première étape consiste à gérer vos ressources personnelles. Avez-vous des économies En général, vous devez noter que de nombreuses banques sont plus disposées à prêter lorsque les investisseurs sont en mesure de financer 10 à 20 % du bien.

Lorsqu’il s’agit de demander un prêt, il est bon de comparer les offres des différentes institutions. Durée, intérêt, assurance, etc. : l’idéal est de choisir l’option la moins chère.

Rechercher le prêt immobilier adapté à son projet

Pour les investisseurs, un prêt revient à choisir entre un prêt remboursable typique et un prêt in fine. Ce choix dépendra de la stratégie patrimoniale de l’investisseur ainsi que de ses capacités financières. Gardez également à l’esprit que l’utilisation d’un courtier peut être particulièrement bénéfique, surtout s’il dispose d’un vaste réseau de partenaires.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est l’une des formes de financement immobilier les plus populaires et les plus utilisées. Avec ce type de prêt, les mensualités visent à rembourser une partie des intérêts et une partie du principal du prêt emprunté. Plus la durée de remboursement est longue, plus la part de capital amortissable est élevée et plus la part de profit est faible. Il est donc logique et courant que la part de rachat soit supérieure au capital social la première année. Les prêts amortis conviennent particulièrement à ceux qui veulent financer l’achat d’une maison.

Le prêt in fine

Les prêts in fine se comportent différemment des prêts amortissables. Dans cette formule, le paiement mensuel sert uniquement à payer les intérêts et l’assurance du crédit immobilier, et non le capital. En effet, le principal est intégralement remboursé à la fin de la durée du crédit.

Le prêt in fine représente beaucoup d’avantages. Cela est particulièrement vrai si vous faites partie des contribuables les plus lourdement imposés sur les revenus fonciers. Vous n’êtes même pas au courant que le fisc propose généreusement de déduire les intérêts d’emprunt des revenus de ce bien. Ce n’est pas de la pure gentillesse, mais incite à acheter pour louer pour enrayer la pénurie de logements.

Or, les taux d’intérêt élevés sur le prêt in fine peuvent encore réduire les impôts. De même, les déductions d’intérêts peuvent entraîner un déficit foncier, du moins si vous choisissez le régime actuel. Ce déficit ne peut être reporté que sur 10 ans dans la rubrique revenue du patrimoine. Cependant, si celle-ci est mécaniquement faible, la taxe globale sera également faible. 

Comme vous ne remboursez le capital qu’à l’échéance finale, la valeur de votre bien n’est pas incluse dans votre patrimoine immobilier. Si vous êtes assujetti à la Taxe foncière (IFI) vous comprendrez tout de suite pourquoi un prêt in fine est une bonne idée pour vous.

Sécuriser un contrat de location avec ALI

L’assurance loyers impayés, également appelés garantie loyers impayés ou GLI, garantit les revenus du propriétaire et l’assure contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, dégâts matériels, frais de justice, et absence du locataire. Cette assurance est délivrée par des compagnies privées.

Notez que si vous confiez votre gestion locative à une agence, la plupart d’entre elles proposent des accords de partenariat avec des compagnies d’assurance, ce qui vous permet d’obtenir des tarifs de groupe plus compétitifs que les membres individuels.

Simulation du crédit immobilier locatif

Ce tableau ci-après montre la comparaison des deux types de prêts immobiliers : prêt amortissable et crédit in fine.

  Crédit in fine Crédit amortissable
Montant du prêt

150 000 euros

Période

20 ans

Taux du prêt 1,35 % 1.05 %
Mensualité 191 euros 716 euros
Le capital à engager 120 000 euros

épargne mensuelle 565 euros

 

Calculer sa capacité d’endettement

Le loyer couvre les mensualités du prêt, alors ne vous méprenez pas sur le fait que votre projet est neutre. Même si l’opération est en parfait équilibre financier, cela a un impact négatif sur le ratio d’endettement. Dans une situation plus problématique depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) a interdit aux banques de calculer le ratio de levier différentiel pour les investissements locatifs.

Cette méthode favorable au capital consistait dans un premier temps à additionner (ou soustraire) le solde (revenus locatifs-charges locatives) puis à calculer le taux d’endettement. Emprunter pour investir peut être une tâche ardue si l’objectif est de créer une pénurie de terres pour optimiser les effets fiscaux.

Les revenus pris en compte pour le crédit immobilier locatif

Le montant qu’une banque utilise pour calculer son taux d’endettement équivaut à des revenus locatifs nets. En l’absence de facteurs spécifiques, le prêteur détient généralement 70% du total des loyers perçus.

Exemple chiffré

Description avant l’investissement locatif

Un couple a un revenu mensuel net de 2 800 euros. Il est propriétaire de sa résidence principale, pour laquelle il rembourse un prêt de 650 euros par mois. Le taux d’endettement avant opération de leasing est de 23,2%.

Le projet immobilier locatif

Il décide de démarrer son premier projet immobilier locatif. Il choisit un appartement dans un immeuble ancien au prix de vente de 120 000 euros plus 8 500 euros pour les documents légaux. Le loyer est de 830 € à condition de couvrir l’ensemble des loyers : prêt immobilier, assurance Propriétaire non occupant (PNO), assurance frais impayés et ‘impôt foncier.

Financer le projet

L’investissement locatif recouvre un prêt immobilier de 128 500 € sur 20 ans avec un taux d’amortissement fixe de 1,35 % et un taux d’intérêt d’assurance de 0,18 % sur le capital emprunté sans participation jusqu’à 110 % garantis en cas de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie. PTIA). Le coût mensuel est de 631 euros, y compris la prime d’assurance de 19 euros.

L’effet sur le ratio d’endettement

Revenu considéré par la banque : 2800+ (830*70%) soit 3381 euros et le remboursement des deux prêts est de 1281 euros. Suite logique du prêt locatif immobilier, le taux d’endettement est de :

 

(1281/3381)* 100 = 37, 88%

 

 

Analyse investissement locatif

Le loyer couvre l’ensemble des charges locatives, mais le taux d’endettement du couple a sensiblement augmenté et dépasse désormais le seuil autorisé de 35 % (1). Cependant, ce résultat ne remet pas en cause une bonne opération locative évidente. Le dossier relève probablement du domaine du dérogatoire bancaire, et les couples ont besoin d’obtenir un prêt pour un bien locatif sans trop de peine.

Impact fiscal du crédit locatif et réintégration des revenus fonciers

Les revenus fonciers nets mentionnés dans l’annexe n°2044 sont imposés de la même manière que les salaires de votre déclaration de revenus. Lors de l’établissement de votre budget prévisionnel, vous devez donc tenir compte de l’impact fiscal sur votre base imposable.

Pour calculer l’impôt futur selon votre régime fiscal, vous pouvez utiliser le simulateur en ligne de l’administration fiscale. Sachez que si le loyer annuel ne dépasse pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le plan micro foncier. Vous avez droit à une indemnité forfaitaire de 50 % et n’avez pas besoin de remplir le formulaire 2044.

Investissement du projet immobilier locatif : l’apport personnel

Pour profiter pleinement de l’effet de levier, l’idéal est de financer l’ensemble du bien par un crédit immobilier locatif. En pratique, avec les exigences des banques dans ce domaine, vous êtes, comme de nombreux investisseurs, à risque. Dans la plupart des cas, il vous sera demandé de contribuer 10 à 20% des frais d’inscription hors frais de notaire.

En fait, il est recommandé d’avoir une trésorerie suffisante pour couvrir les imprévus (réparations, loyer vide, etc.) et pour sécuriser l’opération. Ainsi, la formule de détermination du taux de cotisation individuel est la suivante :

 

[Montant de l’apport * 100 / (prix de vente bien locatif-frais de notaire)]

 

Assurance emprunteur

 

Les crédits immobiliers contractés pour financer un investissement locatif doivent être couverts par une assurance auprès de l’emprunteur. 

Si votre prêt immobilier concerne un investissement locatif, vous n’avez pas besoin de couverture pour l’Invalidité temporaire (ITT) et l’Invalidité permanente complète (IPT). La garantie couvre uniquement les garanties décès et PTIA (Perte totale et irréparable d’Autonomie) nécessaires à la protection de votre famille.

Bien qu’une procuration externe puisse être utile, en particulier pour les moins de 40 ans, veuillez noter que la méthode du principal restant utilisée par la plupart des assureurs n’affecte pas un prêt sanctionné, car le principal du prêt n’est pas amorti.

Définir le budget prévisionnel

La propriété d’un prêt immobilier locatif repose avant tout sur la bonne santé financière de l’investisseur (contrat à durée indéterminée, bonne tenue de la comptabilité, taux d’endettement correct, durée de vie résiduelle adéquate, etc.), mais l’octroi d’un bail projet est un aspect de la compilation, le fichier à ne pas négliger.

L’élaboration des prévisions locatives doit être considérée comme un business plan dont le cahier des charges répond généralement à une triple exigence :

  • Vérification de la rentabilité de l’investissement. 
  • Montrez au banquier que votre accord financier est basé sur des données objectives. 
  • Preuve que votre demande de crédit locatif est solide.

Votre budget initial doit contenir une simulation réaliste des revenus et des charges locatives et se baser sur des éléments comparatifs tels que les loyers pratiqués pour un même type de logement dans la région. Pour cela, vous pouvez vous fier aux annonces immobilières locales ou aux statistiques INSEE.

Joignez toutes les pièces justificatives à votre estimation budgétaire, y compris les taxes foncières du vendeur, les avis de location, les simulations d’impact fiscal et les estimations d’assurance des propriétaires non résidents. Vous faites preuve de tout votre sérieux et prouvez à votre banquier que vous avez à cœur de mener à bien votre projet immobilier locatif.

Opter pour le Statut Investisseur-Prêteur qui convient le mieux à votre situation

Acheter un bien immobilier pour location pose la question du statut d’acheteur, surtout si vous contractez un prêt locatif à plusieurs. Ce choix dépend de votre situation familiale et de vos objectifs financiers. Afin d’y clarifier, voici les régimes possibles :

Acquisition d’un bien immobilier sous le régime communautaire

Si vous êtes mariés selon les règles matrimoniales de la communauté, par définition la propriété est commune, même si l’un paie plus que l’autre pour constituer des fonds d’investissement immobilier.

Il en est de même si l’acte de vente est signé par l’un des époux. Si une personne décède, le conjoint survivant peut automatiquement recevoir la moitié du bien (loué).

La seule exception est si le conjoint a usé du droit de propriété et a un motif de nomination ou de restauration mentionné dans l’acte. Il précise ensuite que l’achat a été fait avec l’argent de l’un des conjoints et que celui-ci souhaite que le bien lui reste.

Achat immobilier et le régime de la séparation de biens

Si le conjoint choisit une entente de séparation, il est le propriétaire « indivis » du bien dont il a acheté, en d’autres termes, jusqu’à chaque action. Ces ratios sont inclus dans le certificat des documents officiels.

Dans la pratique, cependant, la contribution du plus aisé des deux dépasse souvent la part de l’acte. Idée : Donnez au conjoint le plus soumis plus d’autorité pour le protéger. Bien que souvent, les notaires ne recommandent pas ce type de démarche. Il vaut mieux que les proportions inscrites sur l’acte soient réalistes.

Dans le cas d’un divorce, un conjoint trop généreux peut vouloir rendre l’argent en affirmant que c’est un prêt. L’autre conjoint peut alors se défendre en disant qu’il s’agit d’un don. À défaut d’accord, la décision du juge est souvent favorable à ce dernier.

 

En guise de conclusion, gardez à l’esprit que, quel que soit votre objectif, si vous organisez et construisez une pratique concrète, vous pouvez obtenir un crédit immobilier locatif avec de bons taux d’intérêt et sans apport. Suivez simplement tous les conseils mentionnés ci-dessus pour calculer votre potentiel d’investissement locatif et trouver le type de financement qui convient le mieux à votre projet immobilier locatif.