Un achat à plusieurs n’est pas réservé uniquement pour les couples. En effet, il est tout à fait envisageable de se regrouper entre amis ou en famille pour acquérir une surface de logement commune. Un itinéraire avantageux qui permet de se procurer ensemble un patrimoine. Cependant, des cadres juridiques fondamentaux régissent les conditions d’achat d’une maison à plusieurs.
Quel statut choisir ?
Un achat de maison à plusieurs se passe à priori d’une façon similaire qu’un achat de maison à un seul propriétaire. Seulement, les parts de chacun des investisseurs dépendent du capital investi par ce dernier. Il est à savoir que faire un investissement locatif sans apport permet de réduire les deductions fiscals.
Mais lorsque votre achat arrive à la signature du compromis de vente, le notaire vous proposera toujours de choisir entre quelques statuts juridiques principaux. À ce moment précis, vous pouvez choisir entre la Société Civile immobilière (SCI), l’indivision ou l’achat en tontine.
Le statut choisi doit correspondre à la convenance commune de chaque co-acquéreur. Ainsi, il faut choisir en connaissance des causes des impacts futurs de chaque décision. Et ce, afin de se prémunir contre les risques de conflits futurs.
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Achat d’une maison à plusieurs en indivision
L’achat collectif en indivision est le plus simple à instaurer quand le sujet est d’un achat de propriété à plusieurs personnes. En effet, ce type de convention n’engage aucune formalité juridique complexe ni de démarche typique. Une fois le bien acquis, le principe impose une part égale à tous les co-acheteurs selon la somme investie par ces derniers.
Inconvénients
- Pour instaurer ce statut, l’entente de chaque coïndivisaire est primordiale dans le long terme. Quand un bien immobilier est acheté sous ce statut, chaque acheteur doit viser un même projet.
- Si un participant approuve le besoin de vendre sa part, il peut très bien le réaliser sans avoir à attendre le consentement des autres tiers. L’article 815 du code civil mentionne que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision.
- Les décisions unanimement peuvent provoquer de lourds problèmes en cas de mésententes.
- La part d’un défunt associé revient à ces héritiers
Convention de l’indivision
Le principe exige :
- un acte authentique rédigé par un notaire
- une description transparente de l’objet de la convention ou du bien en indivision
- une proclamation de la part de chaque coïndivisaire
La formalisation doit obligatoirement se faire devant un officier public pour être sécurisante. Et les participants choisissent ensemble la durée de la convention. Elle peut être arrêtée pour une durée courte de 2 ou 3 ans maximum 5 ans, mais peut très bien se renouveler de manière expresse.
Mais cette convention peut contenir différentes clauses comme la gestion de l’indivision qui consiste à nommer un gérant par le biais d’un mandat de gestion. Elle comprend aussi la modalité de l’organisation de l’indivision et les sorts de l’indivision en cas de décès d’un membre. Ce sort propose la faculté d’attribution des parts du défunt en rachetant.
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Le cas de la Société Civile Immobilière ou SCI
C’est une modalité d’achat plus complexe et plus coûteuse, car elle a pour but d’offrir plus de souplesse aux acquéreurs en leur permettant de protéger leurs intérêts. Elle accorde à chacun des participants des parts proportionnelles à leurs taux de contribution financière.
Pour être valide, les statuts rédigés par le notaire doivent se faire enregistrer auprès de l’enregistrement fiscal. Ensuite, il faut donner à l’acte une immatriculation et de l’inscrire au registre de commerce après avoir l’imprimer à la constitution de la société.
La clause statutaire de la SCI annonce une mesure stricte concernant les reventes des parts. Un tiers ne peut procéder à une revente sans approbation de tous les acquéreurs. D’ailleurs, le marché des ventes de SCI ne permet pas de vendre en toute liberté puisqu’il est très restreint. Cela demande un acte de dissolution de la SCI.
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Quelques risques
Certes, la formule de la SCI permet de résoudre les risques imminents de l’indivision, mais elle présente quand même une gestion plus lourde. Premièrement, les coûts de création de l’acte valent jusqu’à 2000 euros en plus des frais de la tenue de compte annuel à verser auprès d’un expert-comptable.
Puis, les associés de la SCI sont responsables des dettes en cas d’incapacité d’un membre à rembourser ses dettes.
La tontine est-elle un statut plus approprié ?
Cette catégorie de clause permet un achat à plusieurs de concrétiser la répartition des parts après décès. Ce mécanisme ne mentionne aucun acquéreur propriétaire du bien, car les parts sont réparties au profit des bénéficiaires. Au clair, le seul survivant sera le propriétaire final de tout l’ensemble du patrimoine immobilier. Ce statut juridique résout donc les conflits de succession de l’indivision et de la SCI.
Aucun bénéficiaire ne peut récupérer sa part de bien ni de le vendre sans l’accord unanime des autres tiers. En plus, la clause tontinière instaure un réel avantage fiscal pour les co-acheteurs.
Les règles du co-emprunteur
Lors d’une demande de financement, emprunter à plusieurs s’avère plus aisé qu’emprunter isolément. Dans ce cas, tous les acquéreurs possèdent les mêmes droits et les mêmes obligations contractuelles. Chacun sera ainsi tenu de rembourser une partie de son prêt.
Comment prévoir une séparation ou une revente entre co-acquéreurs ?
Avant de se lancer dans un achat à plusieurs, il est recommandé de bien se renseigner sur les avantages et les risques que chaque type de statut détient. Se tourner vers un chasseur immobilier est de ce fait le geste à privilégier avant tout achat. Ce dernier saura vous diriger sur les décisions à prendre et la modalité de statut à choisir.
En cas de divorce ou de rupture de contrat, une rétribution de rachat de soulte de son ex-conjoint ou des cohéritiers est une autre alternative.
Modalité de gestion d’une maison en copropriété
Une mise en copropriété s’impose à tous les achats en plusieurs. Il s’agit d’une démarche consistant à découper en lots le patrimoine acquis afin de différencier les parties privatives des parties communes. Comme les couloirs, les escaliers, les halls d’entrée ou le sol de la propriété ou les cours en guise d’exemple. Dans certains cas, la mise en place d’un représentant de tous les copropriétaires est essentielle. C’est-à-dire un syndicat détenant les quotes-parts de la propriété.
Textes de références utiles
Pour connaître les dispositions légales concernant les achats à plusieurs en SCI, il est recommandé de se référer à l’Article 1832 à 1844 du code civil
Pour conclure, réaliser un achat groupé est de nos jours un moyen assez courant pour investir dans l’immobilier à moindres frais. Cependant, ce moyen présente certains risques et nécessite des démarches administratives assistées. Il existe deux moyens de faciliter l’achat : la solution d’indivision ou la création d’une Société Civile Immobilière. Mais, quel que soit le projet adopté, il vaut mieux recourir à l’accompagnement d’un officier civil. Ce dernier vous mettra en connaissance des causes de chaque statut.
