Une raison professionnelle ou personnelle oblige parfois à changer de résidence principale. Cependant, il n’est pas évident de vendre son ancien logement et en acheter un nouveau sur un coup de tête. Alors, comment faire si vous voulez acheter un prochain logement avant même que le précédent ne soit vendu ? Sachez que le financement de ce type de projet immobilier s’avère possible grâce au prêt relais sec.
Quel est le principe de ce type de prêt ?
Le prêt relais est d’une courte période, car il dure deux ans tout au plus. Ce type de financement est rarement proposé par les banques vu qu’il est beaucoup plus bénéfique pour les emprunteurs que pour elles.
Comme première condition, le nouveau bien que vous souhaitiez acquérir doit coûter moins cher que l’ancien. L’organisme prêteur doit s’assurer que la vente de ce dernier permette de financer votre achat pour accepter votre demande. Ensuite, sachez que vous ne pourrez bénéficier d’un prêt relais sec que si vous avez remboursé la totalité du crédit souscrit pour l’achat du premier bien que vous souhaitez vendre. Si ce n’est pas le cas, vous devez souscrire un prêt relais adossé. Enfin, ce type de crédit ne vous engage à rien. Vous n’avez que les cotisations d’assurance et les intérêts à rembourser pendant votre période de prêt. Puis, vous êtes libre une fois que la vente de votre premier bien est effectuée.
En tout, ce type de prêt présente 3 grands avantages, dont :
- Une énorme flexibilité pour l’achat d’un logement ancien, si vous avez trouvé une bonne affaire correspondant à votre budget ;
- Une possibilité de construction ou d’achat d’un bien neuf en VEFA, en vous permettant de faire les avances de fonds nécessaires ;
- Une économie considérable en termes de remboursement. Si vous êtes en train de rembourser le crédit sur le logement que vous souhaitez vendre, sachez que vous faites diminuer au fur et à mesure le montant de votre prêt relais pour l’achat de votre nouveau logement.
Quel est le montant maximum ?
Vous l’aurez compris, le prêt relais se présente comme une avance vous donnant la possibilité d’acheter un nouveau logement sans devoir attendre que l’ancien soit vendu. Il s’agit d’une aide à la réalisation d’un projet d’envergure, du coup, son montant doit être étudié avec le plus grand soin.
Procédez à une expertise immobilière
Pour vous assurer une évaluation sûre de la valeur de votre bien, dans le cadre défini par les normes françaises, européennes et internationales, il est conseillé de faire une expertise immobilière. Une simple évaluation ne peut pas suffire pour fixer le montant maximum d’un prêt relais sec. Ce type de crédit doit être utilisé avec beaucoup de précautions. Il est donc nécessaire de connaître les étapes à suivre pour obtenir un crédit immobilier.
Vous devez à tout prix éviter de surestimer le montant de votre bien en voyant des biens similaires qui sont vendus avec des prix exagérés. Pour trouver facilement un acquéreur, il faut que le bien soit correctement estimé. Vous devez savoir que cette évaluation doit être réalisée en ayant recours à un professionnel dans le domaine, c’est-à-dire un expert immobilier, car la vente en dépend grandement. Si jamais votre bien n’est pas vendu au terme des deux ans (les 24 mois de prêt relais), la banque aura le droit de le saisir et il sera vendu aux enchères, ce qui rimera avec votre perte.
Déterminez le montant maximum avec ces 2 formules
Le calcul du montant de votre prêt relais se fait en fonction de la valeur du bien que vous souhaitiez remplacer, suivant sa situation géographique, sa surface, son architecture, entre autres. Vous pouvez bénéficier d’une avance établie entre 50 et 80 % de la valeur estimée. L’estimation peut être établie par la banque auprès de laquelle vous avez fait votre demande de prêt. Celle-ci prend généralement une marge de sécurité au cas où votre bien ne se vend pas facilement et vous octroie un prêt d’un montant inférieur au prix estimé.
Le montant de crédit que vous pouvez obtenir varie d’une banque à l’autre. En même temps, il vous sera utile de savoir comment faire le calcul du coût total du crédit immobilier. Quoi qu’il en soit, vous avez les deux modes de calcul suivants pour le déterminer en considérant les deux valeurs suivantes :
- Le prix de vente du bien (PV)
- Le capital restant dû (CRD)
Premier mode de calcul
(PV * 70 %) – CRD
Deuxième mode de calcul
(PV – CRD) * 70 %
Pour que vous puissiez y voir plus clair, voici un exemple chiffré en utilisant les deux formules pour le cas d’une famille qui souhaite vendre sa résidence et faire une demande de crédit relais pour acheter une nouvelle maison.
Voir également : Quel crédit pour achat de logement ancien ?
L’expert immobilier a estimé sa maison à 285 000 € (PV).
La famille a un crédit en cours dont le capital restant dû est de 70 000 € (CRD).
Dans ce cas de figure, voici les montant que la famille obtiendrait suivant la formule qu’utilise la banque à laquelle elle a fait sa demande :
Soit (285 000 € * 70 %) – 70 000 € = 129 500 €
Soit (285 000 € – 70 000 €) * 70 % = 150 500 €
Vous voyez qu’il y a une énorme différence. Si le montant proposée par une banque permet de couvrir en totalité le projet immobilier de cette famille, celui proposé par une autre peut ne pas suffire. Cependant, sachez que le frais de notaire doit être compris dans le prêt pour que le projet soit accompli.
Il est donc conseillé d’assurer la bonne évaluation de votre bien, de faire jouer la concurrence, et surtout de faire plusieurs comparaisons pour que votre projet soit une réussite.
Quels taux de prêt relais sec sont pratiqués en 2022 ?
Comme avec les autres prêts bancaires, le prêt relais est aussi proposé avec un taux d’intérêt, qui sera fixé par la banque. En général, vous devez verser les intérêts mensuellement. Nonobstant, vous pouvez demander une franchise totale, vous permettant de bénéficier d’un amortissement différé.
En 2022, les taux de prêt relais sont les suivants :
- Taux excellent : 0.80 %
- Taux bon : 1.15 %
- Taux moyen : 1.25 %
- Taux maximum : 1.90 %
La banque choisit le taux qui convient à votre dossier de financement (revenus, patrimoine, endettement, etc.). En parallèle, apprenez à décrocher un prêt immobilier avec un dossier difficile.
Quel type de garantie pour un prêt relais ?
Pour un prêt relais, il existe 5 types de garantie, dont l’hypothèque conventionnelle, l’inscription en privilège prêteur de derniers (IPPD), la promesse d’affectation hypothécaire, la caution mutuelle et le nantissement.
L’hypothèque conventionnelle
Ce type de garantie permet l’engagement d’une procédure de saisie immobilière au cas où l’emprunteur n’arrive pas à rembourser la somme prêtée. Un notaire se charge de rédiger un acte pour que l’hypothèque soit inscrite auprès du service de la publicité foncière.
L’inscription en privilège prêteur de derniers (IPPD)
L’IPPD rime avec la garantie hypothécaire. Cette inscription permet à l’organisme prêteur de se saisir du bien d’un emprunteur qui rencontre des difficultés dans le remboursement du prêt relais. Il pourra ainsi mettre le bien hypothécaire en vente aux enchères afin de compenser les restes que l’emprunteur lui doit. Ce type de garantie fait également l’objet d’un acte rédigé par un notaire pour une inscription auprès du service de la publicité foncière.
L’inscription en privilège prêteur de derniers est une garantie dédiée aux biens immobiliers déjà existants tels qu’une maison ancienne, une maison neuve dont la construction a été terminée et un terrain constructible.
En termes de coût, l’IPPD est moins coûteuse que l’hypothèque conventionnelle. Cette garantie coûte environ 0.60 % du montant total du prêt.
La promesse d’affectation hypothécaire
Il s’agit d’un engagement par lequel vous promettez à la banque auprès de laquelle vous avez fait votre demande de prêt relais d’hypothéquer votre bien à sa première demande. Très souvent, la banque accepte cette promesse si jamais votre bien n’est pas vendu dans les 12 mois convenus pour le prêt. Il suffit de lui envoyer un courrier notarial qui confirme le futur emploi des fonds.
À lire : Convaincre la banque d’octroyer un prêt pour auto-construction maison.
La caution mutuelle
Pour cette garantie, vous devez faire appel à un organisme spécialisé pour garantir votre prêt relais. Vous devez verser une cotisation et il paye les mensualités à votre place au cas où vous rencontreriez des difficultés financières.
Le nantissement
Puisqu’on parle de prêt relais sec, c’est-à-dire un crédit à court terme, le nantissement est aussi conseillé. Avec cette forme de garantie, la banque détient une partie de votre capital et vous la remet une fois que la totalité du crédit est remboursée.
Qu’en est-il de l’assurance emprunteur ?
Une assurance emprunteur est obligatoire pour un prêt relais. Il convient de faire quelques comparaisons pour trouver le tarif le plus bénéfique.
Pour les personnes en activité
Si vous êtes un travailleur et vous souhaitez faire une demande de prêt relais, vous devez vous munir de différents types d’assurance emprunteur, dont :
- L’assurance décès ;
- La garantie perte totale et irréversible d’autonomie ou assurance PTIA ;
- L’assurance incapacité temporaire de travail ou ITT ;
- L’assurance invalidité permanente partielle ou IPP.
Pour les personnes à la retraite
Si vous ne travaillez plus, vous avez seulement besoin de l’assurance décès et l’assurance PTIA.
Quels sont les modes de remboursement ?
Vous devez normalement solder le prêt relais une fois que votre ancien logement est vendu. On part sur le principe du remboursement différé où il y a deux possibilités :
- Le remboursement différé partiel : les mensualités comprennent les intérêts du crédit et les cotisations d’assurance, sans le capital. Ce dernier va être remboursé à la fin de la période de prêt.
- Le remboursement différé total : le capital et les intérêts sont soldés à la fin du prêt relais. Vous n’avez que les primes d’assurance à payer mensuellement.
Et si vous n’arrivez pas à vendre votre ancienne résidence ?
Si votre bien se vend difficilement, vous devez tout d’abord essayer de baisser son prix de vente. Si cette stratégie ne marche pas, essayez l’une des solutions suivantes :
Faites une demande de prorogation exceptionnelle
Si vous ne pouvez plus rien faire avec le prix, tournez-vous vers une autre solution : le temps. Si vous n’avez pas pu vendre le premier bien dans les deux ans prévus pour le prêt relais, vous pouvez demander une prorogation exceptionnelle auprès de votre créancier. Si vous avez de la chance et que ce dernier vous donne une réponse favorable, la prorogation peut aller jusqu’à un an et demi (18 mois).
Passez en mode investisseur
Transformez votre crédit relais sec en prêt amortissable et mettez l’ancien logement en location. Pour ce faire, faites racheter votre crédit relais. Ensuite, faites une demande de financement classique pour que vous puissiez réaliser des économies considérables pour la réalisation de votre projet.
Demandez le report ou la suspension de votre paiement
Demander auprès du tribunal d’instance de reporter la date de la fin du remboursement ou de suspendre les échéances de votre crédit relais est aussi une meilleure alternative si votre bien se vend difficilement. Sachez cependant que votre demande peut être refusée si la cause de votre défaillance au remboursement est jugée non exceptionnelle.
Saisissez la commission de surendettement de la Banque de France
S’il vous est difficile de rembourser votre crédit relais au point où vous ne trouvez plus quelle solution faut-il adopter, vous devez saisir la commission de surendettement de la Banque de France en y déposant un dossier qui explique votre situation. Si la Banque de France vous déclare en situation de surendettement, c’est elle-même qui va engager une négociation amiable avec votre créancier pour le prêt relais.
ACTION-LOGEMENT et le prêt mobilité : que faut-il savoir ?
ACTION-LOGEMENT propose maintes offres et aides liées au logement, y compris le prêt immobilier. Vous pouvez bénéficier d’un crédit relais à un taux de 1 % avec cet organisme suivant les conditions suivantes :
- Vous exercez votre activité professionnelle dans une entreprise qui a plus de 10 salariés ;
- Votre prêt consiste à l’achat de votre résidence principale ;
- Le montant que vous souhaitez emprunter ne dépasse pas les 150 000 euros. Vous pouvez bénéficier d’une avance établie à 70 % du montant estimé, mais en tout cas, le montant maximum attribué est de 150 000 euros.
Vous pouvez bénéficier d’un report des intérêts de prêt jusqu’à ce que votre ancien logement soit vendu. D’ailleurs, votre prêt relais est cumulable avec le prêt mobilité ou « MOBILI-PASS », ce qui vous épaule dans le paiement de vos frais de déménagement et des frais liés à la vente de votre ancien bien.
Utilisez notre calculette pour simuler le montant maximum de votre prêt relais
A l’aide de notre calculette prêt relais, vous pouvez établir votre plan de financement et simuler le montant total ainsi que les mensualités de votre crédit immobilier.
Lien de la calculette : https://www.creditas.fr/calculettes/files/aff_module.php?module=15#
Maintenant, vous savez tout sur le prêt relais sec. C’est un crédit bénéfique pour un projet immobilier, toutefois, il faut l’étudier avec parcimonie.
