Acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien est possible grâce au prêt achat revente. Le prêt achat revente est une bonne alternative au prêt relais classique. Ce dernier étant un type de crédit qui présente souvent des risques financiers importants. Ceci, notamment lorsque la vente de l’ancien logement ne se concrétise pas rapidement. Or, avec le prêt achat revente, le propriétaire dispose d’une durée de 2 ans pour trouver un repreneur. Son ancien crédit peut aussi être regroupé avec le nouveau pour en faire une seule mensualité. Ce qui est plutôt une solution avantageuse pour ceux qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier. Pour avoir une idée plus claire sur le prêt relais et le prêt achat revente, découvrez le fonctionnement et les avantages de chaque type de prêt.
Le prêt relais classique, de quoi s’agit-il ?
En général, les propriétaires de bien immobilier (maison ou appartement) préfèrent vendre leur bien avant d’acheter une autre. Cependant, ce projet risque souvent de ne pas se concrétiser comme il est difficile de faire coïncider la vente et l’achat. Afin de pallier à ce problème, la banque propose le prêt relais. Ce prêt permet de financer l’achat d’un nouveau bien indépendamment de la revente. Sachez aussi que vous pouvez faire un prêt épargne logement pour acquerir facilement un logement.
Fonctionnement
Le prêt relais prend la forme d’un crédit immobilier à court terme. Sa durée de remboursement est limitée à 2 ans au maximum. Cet emprunt permet de bénéficier d’une avance pour le financement d’un nouveau bien. Généralement, le montant avancé avec le prêt relais n’excède pas 50 à 70% de la valeur du bien revendu. L’emprunteur doit rembourser intégralement en un seul paiement ce prêt une fois que l’ancien bien est vendu.
Le plus souvent, le prêt relais vient en complément d’un prêt classique lorsque le bien convoité a une valeur supérieure. Mais ceci, à condition que le profil de l’emprunteur et ses conditions d’endettement le permettent. Souscrire à ce prêt semble alors intéressante, mais de par son mécanisme de fonctionnement, il représente des risques majeurs, à savoir :
- Le remboursement de 3 crédits dont les échéances du prêt en cours, les intérêts du prêt relais et les mensualités du prêt complémentaire
- L’emprunteur est exposé à un risque de surendettement lorsque l’ancien bien n’est pas vendu dans le délai espéré
- Cession du bien à un prix largement en dessous de sa valeur lorsque le propriétaire ne trouve pas de preneur à l’approche de l’échéance du prêt relais
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Mode de calcul
Le calcul d’un prêt relais peut se faire suivant 2 méthodes différentes :
- Calcul du pourcentage de l’avance puis déduction du capital restant dû
- Le taux de l’avance est appliqué directement sur le solde (prix de vente – capital restant dû)
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Le crédit achat revente
Le prêt relais-achat ou crédit achat revente se présente aujourd’hui comme une excellente alternative au prêt relais. Comme le prêt relais, le crédit achat revente permet aussi aux propriétaires de financer l’acquisition d’un nouveau bien avant la revente de l’ancien. Cependant, il se révèle plus avantageux sur plusieurs points. Le prêt relais-achat nécessite aussi le changement de banque.
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Fonctionnement du prêt achat revente
Dans un prêt relais-achat, un établissement de crédit rachète l’ancien prêt immobilier et le combine avec un nouveau prêt. Dans ce cas, l’emprunteur n’aura plus qu’un nouvel emprunt avec une mensualité unique. La banque lui fournit une avance de 70% de la valeur de son bien mis en vente. Lorsque la vente de l’ancien bien immobilier sera conclue, l’emprunteur devra alors rembourser cette avance dans son intégralité.
Durée du prêt
L’avance obtenue du prêt achat revente est accordée pour une durée limitée. En principe, la banque accorde une durée de 2 ans pour rembourser cette avance. Cette durée est souvent renouvelable selon les conditions. En revanche, dans le cas d’un achat d’appartement ou de construction de maison individuelle, la durée de remboursement est prolongée d’un an. Toutefois, le propriétaire ne doit pas tarder à trouver de preneur pour son bien immobilier. Ce, d’autant plus que le crédit achat revente génère des intérêts.
Mode de calcul
La détermination du montant du crédit achat revente se déroule en 3 étapes :
- Détermination de l’avance sur la future vente de l’ancien bien
- Rachat du capital restant dû du prêt en cours (les indemnités de remboursement anticipé y sont inclues)
- Evaluation du montant du prêt relais-achat accordé
Il est à noter que le montant estimé de l’avance sera considéré comme un apport personnel.
Formule
[Capital restant dû + Montant de l’acquisition + Frais annexes] – [Crédit relais + Apport personnel]
Exemple chiffré
Pour y voir plus clair sur le crédit achat revente, voici une simulation de ce prêt avec des exemples chiffrés qui seront ensuite comparés avec les résultats d’un prêt relais classique.
Un couple réalise une nouvelle opération immobilière avec les conditions suivantes :
Les conditions de prêt de l’ancien bien :
- Valeur du bien à vendre estimée à 220 000 euros
- Capital restant dû sur le prêt en cours 105 000 euros
- Des pénalités de remboursement de 3%
- Mensualité actuelle hors assurance : 980 euros
Valeurs du nouveau bien acquis :
- Prix de la nouvelle acquisition : 330 000 €
- Frais de notaire : 24 000 €
- Frais de garantie : 3 300 € (1)
(1) : sur la base du barème classique de CREDIT-LOGEMENT.
Situation financière :
- Apport personnel : 20 000 €
- Revenus nets mensuels du ménage : 4 400 €
Analyse de la situation financière du ménage
Après analyse de la situation financière du ménage, les résultats obtenus sont les suivants.
Résultats avec un prêt relais-achat
Estimation du montant du prêt relais
220 000 € * 70 % = 154 000 €
Détermination du rachat du capital restant dû
105 000 + (105 000 * 3 %) = 3150 €
Calcul du montant à financer
[330 000 + 24 000 + 3 300 + 105 000 + 3 150] – [20 000 + 154 000] = 291 450 €
- Situation financière du ménage après opération
- Taux hors assurance : 1,70 % sur 20 ans
- Nouvelle mensualité : 1 433 €.
- Taux d’endettement actuel : 32,5 %
- Situation après la vente
Au final, le bien a été vendu au prix estimé après 10 mois. Le produit de cette vente va ensuite servir à :
- Régler les intérêts intercalaires dus sur le prêt relais, qui s’élèvent à :
[154 000 * 1,70 %] *10/12 = 2 181 €.
- Solder le crédit relais de 154 000 €.
- Rembourser partiellement le prêt achat-revente consenti soit :
[220 000 – (154 000 + 2 181)] = 63 819 €
Il est à noter que le remboursement partiel d’un prêt relais achat s’effectue sans aucune pénalité. Cependant, l’échéance sera ajustée en fonction de la fraction du capital restant dû.
Résultats avec un crédit relais classique
Au cas où le couple aurait opté pour un prêt relais classique, l’avance qu’il aurait obtenue est la suivante (1):
[220 000 * 70 %] – 105 000 = 49 000 €
Avec un prêt amortissable complémentaire (2) de : [330 000 + 24 000 + 3 300] – [20 000 + 49000] = 288 300 €.
(1) : 1,85 % pour le prêt relais
(2) : 1,50 % sur 20 ans pour le prêt amortissable
- La nouvelle mensualité aurait été de : 1 391 + 75 + 980 = 2 446 €
- Et le taux d’endettement se serait élevé à : 55,6 %.
L faut remarquer que même en cas de report total des intérêts, le taux d’endettement reste élevé (53,9 %).
Les avantages et les risques du crédit achat revente
Le prêt achat revente présente de nombreux avantages, mais comme tout crédit immobilier, il n’est pas aussi sans risque.
Les avantages
- Une mensualité unique
Le principal intérêt du crédit achat revente réside dans le fait que, contrairement au prêt relais, les crédits sont regroupés en un seul prêt. Ainsi, l’emprunteur ne rembourse qu’une seule ligne de crédit avec un taux d’intérêt unique. Ce qui est plutôt avantageux surtout que celui-ci doit encore rembourser son ancien emprunt.
- Des taux bas
Comparé au prêt relais classique, les taux du crédit achat revente sont plus avantageux. De plus, compte tenu des taux bas actuels, le rachat du capital restant dû de l’emprunteur lui sera favorable.
- Un taux d’endettement plus faible
En optant pour un prêt relais-achat, un secundo-accédant peut profiter d’un prêt qui tient réellement en compte son taux d’endettement. Avec ce type de prêt, l’emprunteur bénéficie d’un taux d’endettement plus bas. Ce qui facilite son accès au crédit.
- Pas de pénalités de remboursement
Au moment de la revente du bien, aucune pénalité de remboursement ne sera demandée au propriétaire.
- Une durée de remboursement plus souple
Dans le cadre du crédit relais-achat, l’emprunteur bénéficie d’une certaine souplesse comme le remboursement du prêt est modulable en fonction de sa situation.
Les risques du prêt achat revente
Bien que le prêt achat revente est très avantageux, il présent également un risque qu’il est important de préciser. La somme avancée par la banque finance l’ancien et le nouveau bien immobilier. Il est évident que cette somme soit alors plus élevée que celle accordée dans un prêt relais. Par conséquent, les intérêts de remboursement seront relativement élevés.
Plus le délai de revente se prolonge, plus l’opération sera coûteuse. Ainsi, il est dans l’intérêt de l’emprunteur de vendre son bien le plus rapidement possible. Au final, le prêt achat revente peut s’avérer très coûteuse et risque même de devenir un véritable gouffre financier en cas de retournement du marché.
Estimation du bien immobilier et choix de la banque proposant le crédit achat revente
Pour avoir une estimation du bien à vendre, les banques se basent surtout sur une expertise indépendante du bien. En effet, peu d’établissements acceptent les estimations établies par les agences immobilières ou encore le prix indiqué sur le mandat de vente.
En général, l’estimation du bien doit être réglée par l’emprunteur. Cependant, quelques établissements acceptent aussi de la prendre en charge. Les tarifs de cette estimation immobilière dépendent de différents critères dont :
- Le type du bien immobilier
- L’état du bien
- La surface
- L’environnement
- Les éventuelles difficultés techniques pour la collecte et l’analyse des informations
En raison du mécanisme complexe de l’opération, peu de banques proposent le prêt achat revente. Les banques qui proposent ce type de prêt sont les suivants :
- BNP Personnal Finance
Spécialisé dans le crédit immobilier, cette banque accorde un crédit relais achat pouvant aller jusqu’à 80% pour une durée de 24 mois et 90% sur 12 mois. BPN Personal Finance permet également le remboursement jusqu’à 140% du montant estimé de la revente du bien sans aucune pénalité de remboursement anticipé.
- Le Crédit Foncier
Le crédit foncier propose aussi des formules de crédit achat revente avantageuses. Le montant de la somme avancée peut aller jusqu’à 80% de la valeur estimée du bien. Le financement intègre les frais de garantie, les frais du notaire et les honoraires de courtage. Par ailleurs, l’expertise immobilière est gratuite avec le Crédit Foncier. Il n’est pas nécessaire de changer de banque pour effectuer un prêt achat revente.
D’autres banques comme BNP Paribas, CIC et certaines caisses de crédit telles que Crédit Agricole et Crédit Mutuel proposent également des formules de prêt relais-achat.
Une assurance de prêt moins chère avec des garanties plus faibles
Dans un prêt achat revente, le montant de la garantie doit couvrir la totalité du nouveau financement. Cependant, s’agissant d’un emprunt de courte durée, la banque ne demande pas toutes les garanties exigées habituellement en crédit immobilier. Elle se limite seulement aux couvertures décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). En revanche, les garanties incapacité temporaire au travail (ITT) et invalidité permanente totale (IPT) peuvent toujours être souscrites à titre optionnel.
En ce qui concerne cette garantie, la caution mutuelle est désormais la solution privilégiée des emprunteurs. Il s’agit d’une garantie plus simple à mettre en œuvre comparée à une hypothèque qui s’avère être plus coûteuse et plus contraignante pour l’acquéreur.
En résumé, le crédit achat revente est particulièrement avantageux pour les personnes souhaitant acheter un nouveau bien et vendre l’ancien. Ce, notamment pour les emprunteurs ayant plusieurs prêts en cours. Toutefois, comparé à un prêt relais classique, le coût de ce prêt peut se révéler relativement cher. Néanmoins, comportant moins de risque que le prêt relais, opter pour un prêt achat revente est une bonne solution. De ce fait, mettre en place un prêt Immobilier in fine est également très intéressant.
