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Prêt immobilier in fine, quels sont ses avantages et inconvénients ?

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Sommaire

Le crédit in fine est un type de prêt très prisé par les investisseurs immobiliers, notamment en investissement locatif. Ce crédit est particulièrement avantageux comme il permet d’alléger la facture fiscale. Ainsi, il convient parfaitement aux investisseurs ayant un fort taux d’imposition. Il se caractérise aussi par un fonctionnement très simple. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts d’emprunts et les frais d’assurance. Ce sera à la fin de l’échéance du prêt qu’il faudra rembourser le capital perçu en une seule fois. Si ce prêt immobilier in fine semble tout à fait intéressant, il présente aussi certains inconvénients. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce type de prêt. 

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine est une forme de crédit moins connu que le classique prêt amortissable. Réservé à l’investissement locatif, son objectif est de permettre aux investisseurs de profiter d’une défiscalisation.

Définition

Le crédit immobilier in fine repose sur le principe de différé d’amortissement. Contrairement au prêt amortissable, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les frais d’assurance pendant la durée du prêt. Le capital n’est pas amorti, mais devra être remboursé dans son intégralité à la dernière échéance du prêt. 

Avec le crédit in fine, les taux d’intérêt sont plus élevés. Cependant, ce prêt offre à l’investisseur l’opportunité de pouvoir déduire de ses impôts ses intérêts d’emprunt. Ce, tout en plaçant son capital à un taux de rendement attractif pendant toute la durée du crédit.

Fonctionnement du crédit in fine

Le prêt immobilier in fine est un mode de financement particulier et se distingue des autres prêts bancaires classiques par :

  • Remboursement de l’intégralité du capital emprunté à la fin des mensualités
  • Des mensualités plus faibles car seuls les intérêts d’emprunts, l’assurance et les frais liés au crédit sont payés durant le reste du prêt
  • Déduction des impôts sur le montant des intérêts versés chaque mois

Règlement des intérêts pendant la durée du prêt 

Avec le crédit in fine, le taux d’intérêt n’est pas variable, il s’applique sur le même montant du capital. Il en est de même pour l’assurance emprunteur, quel que soit le mode de calcul. De ce fait, les mensualités du prêt in fine restent constantes pendant toute la durée de l’opération. 

Remboursement du capital à la fin des échéances

Le terme « in fine » signifie « à la fin ». Ce qui explique pourquoi le crédit in fine est remboursable à la fin de l’opération, en une seule fois. Ce crédit étant équivalent au capital emprunté. En cas de remboursement par anticipation, l’emprunteur doit payer des pénalités équivalentes à 3% du capital emprunté. 

Un crédit souvent associé à une assurance-vie

Afin de garantir la restitution du capital emprunté à la banque, le prêt in fine nécessite de recourir à un procédé connu sous le non de nantissement. Dans ce procédé, en parallèle du crédit, l’emprunteur doit souscrire à un contrat d’assurance-vie faisant office de garantie pour l’organisme prêteur. En cas de défaut de paiement, le prêteur peut saisir cette assurance-vie. Outre l’assurance-vie, d’autres formes de placement financier sont aussi acceptées. L’essentiel est que la valeur du placement puisse couvrir le montant du crédit in fine. 

Délégation d’assurance sur un contrat d’assurance-vie déjà existant

Si l’emprunteur possède déjà un contrat d’assurance-vie, celui-ci peut demander une délégation de créances. Pour cela, il serra nécessaire de changer la clause bénéficiaire et la compagnie gestionnaire du contrat doit signer l’acte de nantissement. 

Les autres placements pouvant être adossés au crédit in fine

L’emprunteur peut affecter un prêt immobilier in fine à d’autres placements. Mais pour cela, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’organisme prêteur. Ces placements financiers peuvent être :  

  • Les plans d’épargne populaire (PEP)
  • Les PEA et comptes titres
  • Les contrats épargne retraite, capitalisation, épargne salariale
  • Garantie complémentaire au placement financier

Des garanties complémentaires

Au cas où les sommes dédiées au nantissement sont jugées insuffisantes, il est possible que la banque demande des garanties complémentaires pouvant être une sureté réelle. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une caution mutuelle type crédit logement ou d’un privilège prêteur de derniers. 

Mises en jeu de la garantie

En cas de défaillance de remboursement du prêteur, la banque peut mettre en jeu les garanties. Ainsi, elle pourra procéder au rachat du contrat d’assurance-vie ou d’autre placement affecté au crédit. Il peut arriver que la valeur du rachat soit inférieure au montant du crédit immobilier alors qu’il n’existe aucune garantie complémentaire. Dans ce cas, la banque est en droit d’obtenir le remboursement du capital par l’emprunteur par voie judiciaire. 

Assurance décès invalidité

En cas de décès de l’emprunteur, la banque peut débloquer le placement mis en nantissement. Ainsi, on peut alors se demander si le contrat d’assurance emprunteur est obligatoire. Dans ce cas, la réponse de la banque va dépendre de la qualité du dossier et du montant du placement.

Il faut savoir que pour une opération locative, seule l’assurance décès- PTIA est exigée. La banque estime qu’en cas d’incapacité de travail, les loyers perçus pourront couvrir en grande partie les mensualités du crédit.

Les avantages et inconvénients du crédit in fine

Le prêt immobilier in fine présente de nombreux avantages tout comme il peut avoir certains inconvénients.

Les avantages

  • Optimisation de la fiscalité

L’effet de levier est un trait caractéristique du prêt immobilier in fine. Ce type de prêt permet une déduction importante des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. Ce qui aide à réduire considérablement les impôts fonciers. 

  • Des mensualités et un effort d’épargne plus faible

Le crédit in fine permet de profiter de mensualités moins élevées que celles d’un prêt classique. Cela  donne à l’emprunteur la possibilité d’épargner la différence sur un autre produit financier à haut rendement. 

  • Des économies sur les frais de garantie

Le contrat d’assurance-vie constitue une garantie dans le cadre d’un prêt in fine. Ce qui permet de faire des économies sur les frais d’hypothèque ou de caution mutuelle.

  • Un rendement d’assurance-vie supérieure au taux du prêt in fine

Actuellement, les taux de rendement des fonds en euro sont largement supérieurs aux taux d’intérêts d’emprunts. 

  • Une protection en cas de décès de l’emprunteur

En cas de décès de l’emprunteur, l’assurance prend en charge le remboursement de l’intégralité du crédit. Ce qui permet aux ayants droits d’hériter d’un bien immobilier entièrement financé.

  • Maximisation du rendement de son investissement locatif

Dans le cadre d’un investissement locatif, le crédit immobilier in fine permet de réduire au maximum les charges liées à l’achat d’un bien. En effet, les mensualités ne comportent que les intérêts d’emprunts et les frais d’assurance. Dans certains cas, ces intérêts peuvent même être déduits des revenus fonciers. Ainsi, le prêt in fine permet aux investisseurs immobiliers de percevoir des liquidités importantes chaque mois (cash-flow). Ce qui n’est pas le cas pour les crédits amortissables.

Les inconvénients

  • Un coût de crédit plus élevé

Le coût d’un crédit immobilier in fine est généralement plus élevé que celui d’un prêt classique. Ceci, en raison du taux d’intérêt élevé et de l’absence d’amortissement du capital. 

  • Un taux d’emprunt élevé

Comparé à un prêt classique amortissable, le taux d’intérêt du crédit in fine est plus élevé. De plus, les taux sont fixes, non dégressifs et variables selon la durée d’emprunt. 

  • Un contrat de placement bloqué

Avec l’acte de nantissement, l’emprunteur ne peut pas gérer le contrat comme il le souhaite. Cet acte interdit toute forme de retrait et dans la plupart des cas, il est impossible de faire des arbitrages.

  • Un prêt qui ne convient pas à tous les profils d’emprunteurs

Pour souscrire à un prêt immobilier in fine, l’emprunteur doit rassurer sa banque de ses capacités de remboursement. Dans ce cadre, il faut présenter des revenus élevés et stables ou avoir un patrimoine important à sa disposition pour bénéficier de ce prêt. 

Le prêt in fine pour l’acquisition d’un investissement locatif

Sauf exception, la banque ne propose le prêt immobilier in fine que pour le financement d’un investissement locatif. Il peut s’agir d’une nouvelle acquisition ou de réalisation de travaux sur un bien immobilier à usage locatif. En outre, les propriétaires bailleurs ne sont pas les seuls à pouvoir bénéficier du prêt in fine. Les épargnants ont aussi la possibilité d’acheter des parts de SCI ou SCPI avec le prêt in fine. 

Même si certaines personnes ne sont pas tentées d’utiliser leur apport pour l’acquisition d’un bien, le prêt in fine ne peut être utilisé pour l’achat d’une résidence principale. Dans tous les cas, à moins d’avoir un rapport privilégié avec la banque et une bonne capacité de remboursement, l’emprunteur a de fortes chances de se heurter à un refus catégorique. 

Renégociation avec la banque

Il faut savoir que le taux du prêt in fine peut être renégocié à tout moment. Il est même possible de le transformer en prêt amortissable. Pour simuler un crédit in fine ainsi que la valeur acquise d’un contrat d’assurance –vie, il est possible d’utiliser une calculette de crédit. 

Afin d’avoir une bonne appréhension sur la différence du crédit in fine et du prêt amortissable, voici un tableau comparatif de ces deux types de prêts. La simulation ne prend pas en compte l’impact fiscal éventuel comme cet élément dépend des revenus et de la situation familiale et patrimoniale de chaque emprunteur. 

Conditions du financement

Montant de l’emprunt

200 000 €

Taux fixe du prêt in fine

1,60 %

Taux fixe du prêt immobilier amortissable

1,25 %

Durée

20 ans

Taux d’assurance (garanties décès, PTIA)

0,35 %

 

Nantissement

Montant du versement initial de l’assurance vie (1)

100 000 €

Montant des versements réguliers (2)

200 €

Durée du placement

20 ans

Hypothèse de rendement

1,80 %

  1. : pour atteindre un capital de 200 000 € au terme

(2) : mensuel

 

Tableau comparatif prêt in fine/prêt amortissable

 

In fine

Amortissable

Mensualité

266,67 €

942,27 €

Assurance

58,33 €

58,33 €

Échéance totale

325,00 €

1000,60 €

Épargne mensuelle

200 €

Effort d’épargne

Aucun

150,60 €

Total des intérêts

64 000 €

26 114 €

Total des cotisations d’assurance

14 000 €

14 000 €

Coût total du crédit

78 000 €

40 144 €

En bref, par son principe de fonctionnement, le prêt immobilier in fine semble particulièrement intéressant. Il offre des avantages perceptibles notamment dans le cadre de la fiscalité et avec ses mensualités réduites. En revanche, comparé à un prêt amortissable, le coût du prêt in fine est relativement élevé en raison du taux d’intérêt d’emprunt élevé.