Prêt immobilier : comment fonctionne le prêt modulable ?

Regarder vers l’avenir et l’incertitude de la vie lors de l’obtention d’un prêt hypothécaire peut être difficile, quel que soit le profil de l’emprunteur. Le prêt modulable anticipe ces changements potentiels en permettant aux emprunteurs d’apporter des modifications au cours du processus de prêt. Ce prêt est donc libre de choisir de prolonger ou de raccourcir sa durée ou de différer ses mensualités. Comment ça fonctionne? Quelle banque offre ce prêt immobilier modulable ? Nos réponses.

Prêt immobilier modulable : c’est quoi exactement ?

Les emprunteurs acquis peuvent demander une réduction, une augmentation ou une suspension de l’échéance du prêt de la même manière que le remboursement anticipé partiel. Cependant, si votre contrat de prêt est inflexible, vous devrez obtenir l’approbation de votre banque, et votre banque peut vous rejeter ou facturer des frais pour chaque transaction.

Avec un prêt immobilier modulable, également appelé prêt immobilier à option flexible, vous pouvez obtenir un prêt immobilier à taux fixe, mais les échéances de remboursement sont susceptibles de changer et sont stipulées dans le contrat.

Cela permet à l’emprunteur de gérer ses mensualités en suspendant ou en modifiant sa mensualité hypothécaire, à la hausse ou à la baisse, pendant toute la durée du prêt. En cas de vie difficile ou d’interruption financière, passagère ou définitive, l’emprunteur peut moduler son remboursement, car ce type de crédit offre une réelle souplesse d’utilisation.

Le fonctionnement du prêt modulable

Principe

Le prêt immobilier modulable permet l’acquisition d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Il peut être cumulé avec des prêts réglementés par l’État tels que le PTZ.

Les prêts modulables sont faciles à utiliser. Après un délai de carence appelé défaut (allant de 12 à 24 mois selon l’offre), l’emprunteur dispose de trois possibilités pour moduler l’échéance dans les limites précisées dans le contrat de crédit. Vous pouvez en faire la demande :

• Augmenter
• Réduire
• Suspendre

Les décisions sont prises au cas par cas. En cas de réduction ou de décalage du montant des mensualités, la remise d’un justificatif n’est pas exigée. Toutefois, en cas d’augmentation, la banque peut réexaminer votre situation financière. L’analyse se concentrera sur le ratio de la dette au PIB et le reste de la vie après le changement.

La banque peut rejeter purement et simplement votre demande si elle estime que le nouveau délai dépasse votre capacité de remboursement ou si elle dépasse le montant limite prévu au contrat. En cas d’acceptation, vous allez recevoir une révision avec un nouveau tableau d’amortissement.

Augmenter

Dans le cas d’une augmentation de salaire ou d’une évolution de carrière, une mensualité plus élevée peut raccourcir la durée du prêt et permettre des économies importantes.

Par exemple, considérez un prêt modulable avec un solde de capital de 150 000 $ sur 15 ans et des frais mensuels de 893 $ par mois sans assurance. Une augmentation des frais mensuels de 10 % ou 89 € réduit la durée de 18 mois et permet d’économiser 1 093 € sur le coût total du prêt.

Réduire

À l’inverse, si vous avez été durement touché, par exemple si vous êtes au chômage ou si vous faites face à une baisse de revenus, des échéances plus courtes peuvent aider à rééquilibrer votre budget. L’utilisation de cette flexibilité ne fait pas l’objet de nouvelles études de risques. Vous devez respecter les doubles conditions fixées par la banque.

• Restez dans l’amplitude de modulation approuvée
• Suivez les restrictions de la période de renouvellement.

Report d’échéance

Cette option de prêt modulable permet d’absorber des difficultés financières passagères. Le report, comme la réduction, a deux conséquences :

• Rallongement da la durée du prêt
• Accroissement du coût total

Vous pouvez décider à tout moment si vous souhaitez revenir à l’échéance initiale ou non. Cependant, les banques ont toujours des règles strictes de perturbation des utilisateurs, telles que : limiter le nombre d’utilisations à une ou deux fois par an et reporter un total de 24 mois.

Cependant, la mensualité n’est pas égale à zéro, car la prime doit être payée pendant la prime d’assurance.

Les bonnes raisons d’opter pour le prêt modulable

Le crédit modulable permet aux emprunteurs de devenir de véritables acteurs du crédit immobilier en proposant d’ajuster leurs remboursements en fonction des circonstances futures. Cette fonctionnalité devient encore plus importante lorsque les engagements sont longs. Les principaux avantages incluent :

• Possibilité de réduire le délai et d’obtenir des économies en cas d’augmentation.
• Un moyen d’adapter vos remboursements à votre budget et de vous permettre de franchir le pas si vous repoussez ou réduisez vos mensualités tout en gardant le même taux.

Les limites et désavantages du prêt modulable

D’une part, l’option présente certaines limites et, d’autre part, elle a un impact significatif sur le coût du prêt.

Limite de la modulation

Cela varie d’une banque à l’autre et est détaillé dans l’offre de prêt. C’est le point dont vous devriez discuter avec votre banquier lors de votre première conversation.

• Temps d’attente : La plupart des offres de prêts hypothécaires flexibles facturent une période d’attente de 12 à 24 mois. Vous ne pouvez donc pas vous prévaloir de l’option avant 13 ou 24 mois à compter de la date d’effet du prêt. De plus, le nombre d’utilisations par an est généralement limité à deux par période de 12 mois. Enfin, sachez que certaines banques n’autorisent la falsification qu’aux dates anniversaires.
• Adaptabilité : La limite est exprimée en pourcentage de la durée initiale et varie de 10% à 30% selon les banques.
• Prolongation de la durée initiale : elle est soumise à une double limite : de 3 à 5 ans sans pouvoir franchir la durée globale prévue dans l’offre de crédit.

Conséquences financières

• Certaines banques facturent des frais chaque fois que des options de modulation sont utilisées. Encore une fois, il faut faire attention aux conditions tarifaires des banques et se poser les bonnes questions.
• Contrairement aux attentes, le report des mensualités prolonge la période plus longtemps que la période de pause. Ce résultat est logique, étant donné que le montant des intérêts qui n’ont pas été payés pendant la période différée doit être additionné et capitalisé et payé sur le reste de la durée.
• La suspendue ou l’arrêt des mensualités a un effet mécanique qui augmente le coût du crédit immobilier et allonge la durée de remboursement.

Découvrir les banques qui proposent le prêt modulable

La majorité des banques et des coopératives de crédit offrent des prêts immobiliers modulables, et une forte concurrence encourage les joueurs à être plus créatifs que jamais.

Au risque de répétition, discutez des termes de la modulation comme vous le feriez avec les autres éléments de la proposition. Pour cette raison, il peut être utile de faire appel à un conseiller hypothécaire qui recueille toutes les données pour vous. Voici quelques propositions des prêts modulables et ses conditions de modulation :

CIC :

• Variation infinie, à la baisse et à la hausse. Engagement sur ratio d’endettement en cas de croissance.
• L’option est limitée à une fois par an. Prolongation maximale : deux ans.
• La période de suspension est limitée à 3 mois et peut être prolongée 4 fois au total.

Prêt immobilier FACILIMMO :

• Augmentation ou diminution en pourcentage : 30 % de la redevance mensuelle initiale.

Possibilité de payer deux fois par mois.

• Reportez tous les paiements mensuels jusqu’à six mois et conservez la moitié du terme jusqu’à un an.
• De un à deux ans de pénurie, selon les cas.
• Chaque option est bornée à une utilisation dans une année.

Société Générale

• Il n’y a pas de frais pour toutes les options modulables.

Poste mobile

• Il en va de même pour le délai d’attente de 12 mois entre deux modulations.
• Hausse jusqu’à : 5-30 %. Baisse : de 15 € à 10 % de l’échéance initiale.

Assurance emprunteur après recours à la modulation

Si vous avez une assurance responsabilité civile (le plus souvent un contrat collectif), vous n’avez rien à faire, car la prime reste la même, même si votre mensualité change. En revanche, si vous avez opté pour la délégation externe pour cause de capital différé, vous devez remettre à l’assureur un nouvel échéancier qui servira au calcul de la nouvelle prime.

Cas du prépaiement partiel

L’option donnée à l’emprunteur de rembourser tout ou partie du capital disponible est une disposition légale qui s’applique à tous les crédits immobiliers. Il ne s’agit donc pas d’une clause d’ajustement, même si elle permet, dans le cas d’un prêt modulable, de déroger au contrat initial lorsque la liquidité arrive. 

Avec un capital de 10% ou plus, un remboursement rapide est possible. Contrairement aux options de règlement, qui n’affectent que la durée, les remboursements anticipés partiels peuvent affecter le paiement mensuel ou la période de remboursement, selon la préférence de l’emprunteur.

Les frais facturés par la banque sont de 6 mois d’intérêts jusqu’à 3% du principal restant dû. Concernant la falsification, la banque publie un nouveau tableau d’amortissement qui doit être transmis à la compagnie d’assurance en cas de délégation externe.

Questions importantes sur les prêts modulables

Nous soulignons que lors du premier rendez-vous, le banquier doit se voir poser les questions suivantes :

• Quand puis-je moduler mon prêt ?
• Combien de fois par an l’option de modulation peut-elle être utilisée ?
• Quelle est la période maximale de suspension ?
• Quelle est la prolongation maximale de la période ?
• Quels sont les frais facturés lors de l’utilisation d’une échéance variable ?
• Quelle est la limite de la modulation ?

En guise de conclusion, les prêts immobiliers modulables proposés par la plupart des banques permettent de prévoir l’évolution future de votre situation financière, professionnelle ou familiale. Vous pouvez augmenter, diminuer ou différer votre mensualité à tout moment dans les limites précisées dans l’offre de prêt.