La création d’une SCI est très intéressante pour réduire les frais de succession et transmettre un patrimoine immobilier. Une SCI est souvent créée pour gérer une résidence secondaire, mais il est également possible d’acquérir une résidence principale avec une SCI. Qu’est-ce qu’on entend par résidence principale ? Quels sont les atouts de mettre sa résidence principale en SCI ? Explications.
Présentation de la résidence principale
Selon l’administration fiscale, on entend par résidence fiscale l’endroit où vit toute la famille, généralement pendant huit mois ou plus par an. C’est plus compliqué si vous avez un logement d’entreprise ou si vous voyagez beaucoup.
Ainsi, un bien immobilier loué ou occupé sans paiement de loyer ne peut être considéré comme la résidence du propriétaire, mais comme la résidence du locataire ou de l’occupant.
Acheter une maison principale en fonction de la situation patrimoniale
Vous pouvez décider d’acheter votre appartement directement en couple : chacun devient alors copropriétaire du bien au sein de la copropriété. Le règlement de copropriété requiert l’unanimité pour toutes les décisions importantes, ce qui peut rapidement se transformer en blocage en cas de divergences d’opinions.
Couple sous un régime communautaire légal
Le principe du régime légal repose sur le partage de tout ce que les époux ont acquis pendant le mariage. Tous les travaux d’administration courante ainsi que les travaux pouvant concerner les biens peuvent être effectués par l’un des époux. En cas de divorce, les époux se partagent la propriété à parts égales, sauf si les fonds destinés à financer la surface habitable (hypothèque ou apport personnel) proviennent de la propriété.
Si les conjoints qui achètent la maison sont, dans la plupart des cas, satisfaits de leur statut de copropriétaire, sachez que la création par la SIC de leur résidence principale avec la SCI leur permet de choisir une répartition différente pour apporter leurs propres apports ou simplement pour créer une copropriété non prévue dans le mariage.
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Couple marié dans le système de partage des biens
Il existe deux types de fonds qui permettent la constitution de sociétés immobilières : propriété privée de l’un des époux et biens communautaires. Vous imaginez donc toute la flexibilité que permet la SCI au niveau du bâtiment principal, chacun des conjoints pouvant investir son propre capital.
Au divorce, chaque époux récupère : toutes les actions investissant « en privé » et celles qui appartiennent à la communauté pour moitié.
Pacsé et concubins
La majorité des achats immobiliers des pacsés et des concubins s’effectuent dans le cadre de la copropriété. Si ce type d’acquisition est facile à mettre en place, il présente de nombreuses limites.
La décision doit être prise à la majorité des deux tiers (sauf en cas de vente ou lorsqu’un consensus est requis), il y aura disqualification si il appartient à l’un des copropriétaires plus de 66% des actions. Chaque copropriétaire, en revanche, peut mettre fin à la copropriété à tout moment et contraindre l’autre à vendre l’appartement.
Gestion facile grâce à la SCI
La constitution d’une société immobilière permet de contourner en partie ce problème, en mettant les associés des époux sur un pied d’égalité, quel que soit le nombre de leurs parts. Il suffit de nommer deux codirecteurs de la résidence principale.
Prédire les ventes futures
Les époux décident dès le départ des règles applicables à la revente d’un logement en cas de divorce. Cette procédure permet de prédire la probabilité d’un conflit, par exemple, en prédisant les événements qui permettront la vente d’une maison ou permettront la vente (divorce, séparation, niveau d’endettement, etc.) telle que déterminée par le partenaire.
Protéger le conjoint survivant
Le transfert de la résidence principale à la SCI est une bonne stratégie de protéger le conjoint survivant d’éventuelles « attaques » de l’héritier en « rachetant » les parts ou en incluant des clauses d’avenant.
Propriété croisée
La part de la société civile immobilière se décompose en propriété simple et en usufruit.
Prenons l’exemple d’une SCI au capital de 1000€ soit 100 actions à 10€. Monsieur reçoit des parts de 1 à 50 en nue-propriété et de 51 à 100 en usure. En revanche, madame usurpe 1 à 50 actions et achète la simple possession de 51 à 100 actions.
En cas de décès, les parts d’usufruit sont automatiquement restituées au nu-propriétaire et ne constituent donc pas l’assiette des droits de succession. Ainsi, le conjoint survivant devient le prochain propriétaire :
- 100% des actions sont des droits aux bénéfices.
- 50% des actions sont en propriété nette.
Inscrire la clause d’agrément dans la loi
Cette clause vous permet de contrôler l’arrivée de nouveaux partenaires. Pour les logements publics, la clause de consentement offre une double protection.
- Elle subordonne la cession des actions par l’un des associés au consentement de l’autre.
- En cas de décès, le conjoint survivant peut s’opposer à la succession de l’héritier.
Sachez aussi qu’il existe des aides à l’acquisition immobilière pour les jeunes.
Comment constituer une SCI ?
Pour rappel, La SCI (Société Civile Immobilière) est une société constituée par plusieurs associés dans le but d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Afin de faciliter le déménagement des immeubles, réduire les charges, éviter les désagréments de la copropriété et réguler librement les relations entre partenaires, la SCI est évaluée par les investisseurs immobiliers (dans le cadre des SCI pour les investissements locatifs) et les familles réglementant la répartition de leurs des atouts.
Afin de constituer une SCI, dans un premier temps, vous devez rédiger un mémorandum comprenant :
- Définition du but de la société
- Nomination du directeur
- Établissement du siège social de la société (généralement l’adresse du futur siège social).
Bien que vous puissiez trouver de nombreux modèles de plateforme SCI téléchargeables gratuitement sur Internet, nous vous recommandons de confier cette tâche à un professionnel du droit (avocat ou notaire). En effet, si la rédaction de la plupart des clauses générales est libre et ne pose pas de problèmes particuliers, alors la rédaction de clauses spécifiques (telles que les clauses de consentement) ou liées à la mise en œuvre des règles de gestion et de protection des survivants impose au conjoint officiel de fait connaissances juridiques approfondies.
L’avis d’établissement est publié au journal d’annonces légales. Ces publicités signalent l’existence de l’entreprise et fournissent les informations les plus importantes telles que le nom de l’entreprise, le capital social et l’adresse du siège social.
Ensuite, vous devez adresser la déclaration d’immatriculation de la société (formulaire M0 à télécharger auprès de la Chambre de Commerce) et soumettre une copie datée et signée de chaque partenaire au bureau central du droit commercial et à sa société respective. Avertissez tous les départements.
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Des frais d’intégration de 1500€ à 2500€
Tout dépend si vous vous adressez à un professionnel du droit ou si vous vous occupez vous-même de la constitution de la société. L’établissement des statuts coûte entre 1 200 et 2 000 euros, selon le nombre et le type de statuts.
La mention légale dépend du choix du support et du nombre de lignes. Les prix varient de 120 à 200 euros. La sélection du support est libre, n’hésitez donc pas à contacter d’autres journaux pour comparer les prix. Enfin, le dépôt de garantie est d’environ 75 €.
Conséquences fiscales
Diminution des plus-values de revente
En cas de revente d’un logement, vous pouvez bénéficier de l’exonération des plus-values immobilières de la même manière que si le logement était une propriété privée avec la double condition suivante :
- Soit votre maison principale au moment du rachat
- Soit qui vous sont fournis gratuitement par SCI.
ISF
L’exonération d’impôt « caritatif » relative aux plus-values immobilières s’étend en partie à l’ISF. Le vendeur déclare la valeur de la valeur nette, mais conserve le bénéfice d’une réduction de 30% de la valeur de la résidence principale au titre de l’ISF.
En revanche, les actions étant plus difficilement transmissibles que les biens immobiliers, le fisc applique un abattement d’environ 15 % au décès.
Faites attention au risque de recertification
Les abus sont sévèrement punis. N’essayez pas de créer un déficit successoral pour réduire votre impôt sur le revenu. La loi condamnait les acquéreurs peu scrupuleux qui louaient un bien immobilier à leurs enfants, profitaient de déductions (travaux, intérêts d’emprunts, taxes foncières, etc.) puis utilisaient le bien immobilier comme résidence principale avant de le revendre.
Si vous choisissez de payer un loyer à la SCI, sachez que vous perdez la plus-value perdue au profit de la revente. Il faut également déterminer le montant du loyer en fonction du prix du marché. Enfin, les revenus du bien doivent être déclarés par chaque colocataire.
Pour les logements de fonction
Si l’un des associés a une résidence de fonction, assurez-vous que la résidence dans le SIC est considérée comme la résidence principale. C’est pourquoi elle doit être le lieu de vie habituel et effectif de la famille.
Protégez et perpétuez votre patrimoine
Protégez-vous des dettes lorsque vous êtes travailleur indépendant
Contrairement aux idées reçues, déménager sa résidence principale en SCI ne protège pas toujours son bien des créanciers. Lors de la souscription d’un emprunt, lorsque les lois du 1er août 2003, du 4 août 2008 et du 7 août 2015 assurent que l’ensemble du patrimoine immobilier de l’entrepreneur est protégé de l’endettement professionnel.
Si vous êtes co-emprunteur d’un prêt, la banque peut vous obliger à garantir et mettre en gage des biens meubles.
Remarque : les actes frauduleux contre le fisc confisquent la résidence principale.
Transférer un bien immobilier aux enfants
La SCI est largement utilisée par les investisseurs dans le cadre de l’immobilier locatif et constitue un excellent outil de soumission d’actifs. En l’appliquant au lieu de résidence, il est possible de transférer progressivement le logement à l’enfant sans se soucier de l’encombrement et sans fractionner les parts. Il suffit que les parents maintiennent un grand nombre et un contrôle que la loi permet volontiers.
Un autre avantage est que vous n’avez pas à vous rendre chez un notaire. Les dons peuvent être faits avec une signature personnelle, car il s’agit d’actions et non de biens immobiliers. Une simple déclaration suffit à l’administration fiscale.
Enfin, en cas de décès, le notaire vous accordera jusqu’à 30% de remise sur la valeur du bien, la taxe payée sera donc inférieure à la taxe foncière. Parce que vendre des actions est plus difficile que vendre des biens immobiliers.
Les aides à l’accession
Les bénéficiaires de l’aide à l’immatriculation ne sont pas des personnes morales et ne peuvent donc pas bénéficier de PTZ subventionné par l’État ou d’autres prêts.
Consultez l’article ci-après pour s’informer sur le prêt à taux zéro après la revente du bien immobilier.
Racheter sa résidence principale
Vous pouvez bénéficier d’une exonération des plus-values si vous vendez un bien immobilier acheté en SCI. Semblable à la possession de la résidence principale en son propre nom, cette plus-value n’est pas imposable si le prix de vente est supérieur au prix d’achat.
En revanche, l’indemnisation des plus-values n’est pas applicable si la résidence principale est mise en location pour rémunérer les adhérents d’une SCI imposable. Par conséquent, SCI peut avoir des intérêts particuliers dans l’acquisition, la gestion et le transfert de votre résidence principale. Les désavantages associés à ces types d’entreprises doivent encore être pris en compte afin de les anticiper et de s’en protéger.
Amélioration de la trésorerie
Ce type d’opération est mené pour générer de la « trésorerie », la SCI empruntant tout ou partie de l’argent nécessaire au rachat d’un logement.
Exemple
Mr et Mme Durand ont leur résidence principale. La valeur du bien est estimée à 200 000 euros. Le couple rembourse 1 050 € par mois avec assurance. Le capital restant est de 120 000 € et a 12 ans à acquitter.
Ils créent une SCI pour acheter une maison. La start-up a un prêt hypothécaire de 200 000 € sur 20 (1) ans et doit rembourser 1 059 € tous les mois. Le budget est donc équilibré.
Le capital est versé le jour de la signature de l’acte et sert à rembourser l’emprunt en cours de 120 000 euros. Cette opération générera donc un excédent de trésoreries de 80 000 euros à un taux particulièrement compétitif.
Cependant, cette stratégie a des conséquences négatives. D’une part, le conjoint doit payer encore 8 ans. En revanche, si la SCI souhaite racheter la maison d’origine, elle devra s’acquitter de frais de notaire de 15 000 €.
Autre article qui pourrait vous intéresser : Mettre en location un bien acquis avec un PTZ.
Pour conclure, les motifs de constitution d’une SCI pour l’achat d’une résidence principale dépendent de la situation financière et des objectifs des acquéreurs. Il est clair qu’investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une société civile immobilière n’a pas les mêmes intérêts et n’a pas les mêmes conséquences selon que la personne est mariée en communauté, en propriété séparée ou même si vous êtes un couple marié en union libre (Concubin ou pacs).
