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Obtenir un prêt immobilier : quelles conditions ?

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Sommaire

Demander un prêt immobilier aux banques est une opération qui peut s’avérer être compliqué. Même si les démarches sont faciles, il est essentiel de monter un dossier convaincant. Effectivement, avant d’accorder le prêt aux emprunteurs, les banques vont analyser leurs revenus stables et comment ils les gèrent. Ces analyses permettent d’éviter le surendettement. Il est alors nécessaire de réaliser un calcul du taux d’endettement. Ce dernier ne doit pas dépasser 35%. Pour demander le prêt immobilier, il convient de solliciter un courtier. Grâce à ses relations, il peut trouver l’organisme prêteur qui peut proposer d’excellentes offres. 

Quels sont les revenus considérés pour un prêt immobilier ?

Avant de procéder à l’achat d’un bien, les banques vont vérifier votre capacité de remboursement. Elles vont veiller à ce que votre salaire suffise pour effectuer un emprunt. De plus, les banques vont aussi prendre en compte votre situation professionnelle.

Les salaires

À noter que les salaires des positions stables sont les premiers revenus professionnels qui vont être pris en considération par la banque. Il est à savoir que cette prise en compte sera effectuée en fonction de votre contrat de travail :

  • Si vous êtes un salarié en CDI, les revenus sont comptés intégralement.
  • C’est aussi le cas pour les titulaires dans la fonction publique.
  • Si vous travaillez sous contrat à durée déterminée dans la fonction publique, vous pouvez demander un prêt, mais la banque va vous demander de présenter un justificatif de vos 3 ans d’ancienneté.

Retenez également que les banques considèrent que les stagiaires dans la fonction publique bénéficient d’une stabilité professionnelle. Effectivement, s’ils sont stagiaires, c’est parce qu’ils ont réussi le concours de la titularisation. En d’autres termes, ils pourront profiter des revenus considérables bientôt. Ce qui veut dire que les stagiaires peuvent parfaitement demander un prêt immobilier. 

Ainsi, il est essentiel de savoir que pour comptabiliser à 100% les revenus professionnels des chefs d’entreprise, ou des entrepreneurs ou encore des travailleurs indépendants, ils doivent prouver que pendant les 5 dernières années, les salaires dans leurs entreprises ont été payés régulièrement. 

En outre, il est important de connaître que la retraite peut être comptabilisée totalement, car il s’agit d’un revenu stable. Néanmoins, il est à souligner qu’il y a un âge limite pour faire la demande de prêt immobilier. 

Les revenus locatifs

Tout d’abord, il est important de comprendre que les revenus locatifs regroupent l’ensemble des loyers palpables que vous touchez et les ressources espérées lors d’un investissement locatif. Il est à noter que les revenus locatifs ne vont pas être comptabilisés à 100%. Effectivement, sachez que ces derniers sont considérés comme des ressources instables. Il est important de savoir qu’investir dans un logement locatif présent des risques car les loyers peuvent être impayés. Il ne faut pas aussi oublier les risques de logement vide. C’est pourquoi la banque enlève 30% du total de vos revenus. Par exemple, si le loyer est de 1 000 euros, le revenu effectif est estimé à 700 euros. 

Les aides sociales et les pensions

Même si les aides sociales et les pensions semblent être stables, les banques ne considèrent pas tout le temps ces revenus. Effectivement, elles ne peuvent pas suivre de près vos droits. De plus, les conditions sur l’évolution de l’aide ne sont pas claires. En ce qui concerne les allocations chômage, ce n’est pas un secret pour tout le monde qu’elles ont une courte durée. 

            Ainsi, concernant les pensions alimentaires, sachez que les banques peuvent les comptabiliser dans vos revenus à condition que vos enfants restent mineurs jusqu’à la fin du prêt. Néanmoins, il faut retenir que les établissements prêteurs considèrent la pension compensation qui est versée à son mari ou/et sa femme. 

Comment est déterminé le loyer net ?

Avant d’investir dans l’immobilier, il est très important de faire une analyse pour savoir si l’opération est rentable ou non. En d’autres termes, il est crucial de faire un calcul pour connaître combien la location d’un logement peut vous rapporter. Vous pouvez utiliser la formule suivante :

Loyer net = (loyer annuel – charges et frais divers) / (coût total d’achat) × 100

Cependant, à noter que la connaissance du loyer net ne suffit pas pour faire une évaluation de la rentabilité de l’investissement, il est aussi nécessaire de prendre en compte la fiscalité de l’investissement immobilier. 

Comment est calculé le taux d’endettement pour un investissement locatif ?

Le calcul de son taux d’endettement est fondamental. Il permet de choisir la stratégie d’investissement à adopter. Il est à retenir que les banques n’accordent pas le prêt immobilier si le taux d’endettement a atteint le seuil maximum. Effectivement, le prêt n’est pas pour les investisseurs immobiliers qui ont des situations financières tendues. C’est pourquoi il est d’une importance capitale de bien maîtriser le pourcentage d’endettement. À noter que plus vous vous endettez, plus vous prenez de risques. Il est important de savoir que le calcul de votre capacité d’endettement vous permet de voir plus clairement l’ensemble de vos emprunts. 

Connaître les revenus mensuels pris en compte dans le calcul du taux d’endettement

Il est à souligner que les banques prennent en considération la récurrence des revenus. Lors de l’analyse de votre dossier, elles vont tenir compte de vos revenus stables tels que vos revenus professionnels, vos revenus locatifs, vos revenus financiers et vos intérêts viagers. Le calcul du taux d’endettement se fait en prenant en compte les revenus et le montant des mensualités. 

Quelle est la formule du taux d’endettement ?

Il est crucial de préciser que la formule du taux d’endettement tient compte de l’ensemble des crédits. Les banques vont alors vous demander les mensualités de crédit immobilier pour votre résidence principale ainsi que celles de votre résidence secondaire. Les mensualités de crédit immobilier pour les investissements locatifs vont être aussi considérés. D’autres charges mensuelles seront également prises en compte comme les pensions alimentaires, les mensualités de crédit à la consommation et les loyers. Ces derniers concernent les investisseurs qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. La formule du taux d’endettement pour un investissement locatif est le pourcentage issu de la division des mensualités des crédits et des revenus du foyer emprunteur. Pour obtenir un résultat plus rapidement, n’hésitez pas à utiliser un simulateur en ligne. 

            Ainsi, il est capital de retenir qu’à part le taux d’endettement, les banques vont aussi s’intéresser à la gestion de vos revenus et de votre épargne. 

Comment demander un prêt immobilier ?

Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt, il est temps de monter votre dossier pour une demande de prêt immobilier. Il est à rappeler que votre dossier doit être solide. De plus, le taux d’endettement doit être inférieur à 35%. Pour faire la demande, vous pouvez vous rendre directement dans la banque et faire la négociation du taux immobilier. Mais sachez qu’il est aussi envisageable de faire appel à un courtier immobilier. Il peut vous aider à obtenir le meilleur taux. Il connaît l’établissement prêteur qui propose les meilleures offres. 

            L’investissement locatif est un placement qui s’avère être rentable. Mais les banques ne peuvent pas accorder le prêt immobilier à tous les emprunteurs. Il faut remplir certaines conditions comme le taux d’endettement qui doit être inférieur à 35 % et la stabilité de la situation professionnelle. C’est pourquoi il est primordial de calculer son taux d’endettement.