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Méthode de calcul de la mensualité d’un emprunt

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Sommaire

Lorsque vous effectuez un prêt immobilier, vous devez connaître également votre mensualité. La mensualité est la somme due à la banque tous les mois, jusqu’à remboursement des dettes. Elle se calcule ainsi selon plusieurs facteurs et varie d’une situation à une autre. Il faut notamment savoir les règles appliquées par les banques et les conseils pour ajuster au mieux la future mensualité de votre prêt immobilier à votre budget.

Faites le calcul de votre mensualité

Les établissements financiers possèdent une méthode de calcul de mensualité plus simplifiée. Ils accèdent à toutes les informations, à savoir :

  • Le montant de l’emprunt
  • La durée de remboursement
  • Le taux d’intérêt annuel du crédit hors assurance
  • Le Taux d’assurance

La valeur de la mensualité dépend entièrement du capital emprunté. Plus sa valeur est élevée, plus la mensualité est lourde avec un prêt de courte durée. Tout se joue en fonction de ces paramètres. Sachez que la banque peut vous donner des conseils pour ajuster au mieux la future mensualité de votre prêt immobilier à votre budget.

Les règles bancaires sur le taux d’endettement

Généralement, le calcul de la mensualité d’un prêt immobilier suit le taux maximum d’endettement admis par les établissements financiers. À l’ordre de 33 % des revenus, faisant apport avec le capital emprunté. Outre que les règles bancaires sur le taux d’endettement, votre crédit relève aussi d’un choix personnel.

Vous avez de nombreux choix :

  • Rembourser le maximum mensuellement pour que le coût du crédit soit le moins élevé possible ;
  • Opter pour une mensualité d’emprunt moindre en rallongeant la durée ;
  • Opter pour une mensualité d’emprunt moindre en augmentant l’apport personnel.

Une réglementation stricte pour encadrer les crédits immobiliers

Le crédit est particulièrement encadré et les banques et établissements financiers répondent tous à des règles strictes en France. Les emprunteurs sont protégés par les différentes lois comme la Loi Scrivener sur le prêt immobilier et la Loi NEIERTZ sur le surendettement.

Les banques acceptent d’aller au-delà de 33 % d’endettement si le reste à vivre est jugé suffisant et si les autres éléments du dossier sont bons.

L’échéancier mensuel

L’échéance mensuelle est détaillée dans un tableau d’amortissement, comprenant :

  • Le capital amortissable, la part de la dette que vous remboursez à la banque ;
  • Les intérêts qui correspondent à la rémunération du prêteur ;
  • La cotisation d’assurance.

Adapter la mensualité au budget du ménage

La principale source pour honorer le prêt étant votre revenu, mieux vaut établir un budget prévisionnel. Cela permettra de dégager votre capacité d’emprunt. Vous devez prendre en compte quelques points.

Évaluer largement les différentes postes du budget

Pensez aux aléas qui pourront plus tard venir affecter un élément. Pour cela, vous pouvez prévoir une marge de 5 à 10 % suivant le poste.

Garder un volant de trésorerie

Avec un apport personnel, pensez à faire plusieurs simulations afin de déterminer :

  • La part du capital à investir dans le projet
  • La somme nécessaire pour constituer une réserve de précaution

Il est en effet préférable de garder un capital disponible pour faire face à d’éventuelles complications. Si votre taux d’endettement maximum est atteint, car il ne sera pas possible de contracter un crédit à la consommation.

Gérer le « reste à vivre »

La somme disponible après que vous ayez réglé toutes les mensualités de crédit. C’est un critère important pour l’analyse bancaire. La banque réduit la capacité d’emprunt si le reste à vivre est jugé insuffisant, même avec un taux d’endettement correct.

Le cas du prêt in fine

Dans le cas prêt in fine, la méthode est différente. L’emprunteur ne remboursera le prêt qu’à l’échéance. La mensualité correspond uniquement aux intérêts. Pour calculer votre échéance hors assurance, il suffit d’appliquer le taux proportionnel au montant emprunté et de diviser par 12. La durée n’ayant pas d’incidence dans le calcul.

Avec un prêt d’un montant de 100 000 € à 4 %, vous paierez chaque mois 330 € et pour un prêt immobilier amortissable, 740 €.

Un type de prêt très intéressant dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts étant déductibles des revenus locatifs.

Faire baisser la charge mensuelle

Il n’est pas rare de financer l’acquisition d’un bien avec plusieurs emprunts :

  • un prêt à taux zéro,
  • un prêt employeur
  • un prêt principal.

L’emprunteur aura donc plusieurs échéances à rembourser sur des montants, des taux et des durées différentes. Pour simplifier les choses, les banques utilisent la technique du lissage qui permet d’obtenir une mensualité unique jusqu’au terme de l’emprunt le plus long.

Le report d’échéance

Le report d’échéance revient à suspendre une ou plusieurs mensualités dans un crédit immobilier. Proposée par la plupart des banques, cette souplesse est une des meilleures options dans leur offre de prêt modulable.

Il en va de même en cas de suspension. Suspendre ses échéances mensuelles de 12 mois équivaut à reporter le terme du prêt de 18 mois ou plus en fonction du taux. Cette différence s’explique par le fait que la part de capital et les intérêts non réglés continuent à produire des intérêts pendant la durée de suspension.

Avant de vous lancer dans un prêt immobilier, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Référez-vous à votre revenu, ainsi que sur le montant de l’emprunt, la durée de remboursement, le taux d’intérêt annuel du crédit hors assurance, le Taux d’assurance. D’autres conseils vous seront utiles pour ajuster la future mensualité de votre prêt immobilier à votre budget.