Mandat de vente immobilière : 14 points à retenir pour comprendre les différents mandats

L’Article 6 de la Loi HOGUET nº 70-9 du 2 janvier 1970 rend le mandat de vente obligatoire dans toutes transactions immobilières. Le mandat de vente est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien accorde un certain pouvoir sur son patrimoine à un mandataire. Ce mandataire peut être un négociateur ou un professionnel de l’immobilier. Grâce à ce pouvoir, ces mandataires peuvent agir au nom et pour le compte du mandant. Ils peuvent mener des actions commerciales et conduire la vente immobilière à son terme. Mais pour être valable, ce mandat de vente doit être écrit, numéroté et comporter certaines mentions obligatoires. Il existe également différents types de mandat. Pour faire le meilleur choix, découvrez tous les conseils immobiliers et tout ce qu’il faut savoir sur le mandat de vente immobilière.

Mandat de vente immobilier, les différents types

En général, il existe 4 types de mandat de vente immobilier.

Le mandat de vente simple

Le mandat de vente simple est le type de mandat le plus souple. Il donne au propriétaire la possibilité de traiter avec plusieurs agences immobilières. Mais avec ce mandat, il peut aussi vendre le bien par ses propres moyens. De cette manière, il n’a pas à verser des commissions à l’agence. Ainsi, le mandat de vente simple offre plus de liberté au vendeur qui souhaite profiter de toute opportunité pour proposer son bien immobilier.

Malgré ces avantages, confier son bien à plusieurs agences peut entraîner une dépréciation du bien du fait de la multiplication des annonces. Ce qui risque parfois de donner des résultats contraire aux attentes du vendeur. Pour opter pour ce mandat simple, l’idéal est alors de confier le bien à 2 ou 3 agences maximum.

Sachez également que dans le cas où il existerait un pré-contrat, le vendeur a le droit de refuser la mise en vente d’un bien en d’autres termes faire une rescision pour lésion.

Le mandat exclusif

Ce mandat consiste à confier l’exclusivité de la vente d’un bien à une seule agence. Dans ce cas, même si le vendeur trouve un acquéreur, il doit l’adresser au professionnel détenteur du mandat exclusif. Le mandat exclusif parait plus contraignant. Cependant, cette formule offre des avantages non négligeables. 

Vendu en exclusivité, le bien est mis en valeur sur l’ensemble des supports publicitaires utilisés par l’agence. En faisant une négociation, le vendeur peut aussi bénéficier d’une certaine réduction sur les honoraires de l’agence en fonction du prix de vente du bien et des difficultés à vendre le bien. La durée du mandat exclusif est limitée à 3 mois. Le vendeur peut dénoncer le mandat au cas où il n’est pas satisfait des services de l’agence. 

Consulter les conditions suspensives de compromis de vente afin de vous aider à établir une promesse de vente.

Le mandat semi-exclusif

Le mandat semi-exclusif est une combinaison entre le mandat simple et le mandat exclusif. Ce mandat inclut une clause permettant au vendeur de chercher un acheteur par ses propres moyens. Cependant, il ne peut pas vendre directement son bien. Son rôle se limite à mettre en relation cet acheteur avec l’agent. Dans ce cas, l’agent perçoit toujours une commission, mais d’un niveau inférieur. Avec ce mandat, le vendeur ne peut non plus confier la vente du bien à d’autres agences. Le mandat semi-exclusif apporte une certaine souplesse que ne permet pas le mandat exclusif. Cette formule peut être privilégiée par les vendeurs disposant d’un réseau de connaissance important qui peut faciliter la vente.

Le mandat co-exclusif

Le mandat co-exclusif est une forme de contrat hybride. Il constitue un bon compromis entre les deux parties. La vente du bien peut être confiée à plusieurs agences, mais sur un nombre limité convenu à l’avance.

Délégation de mandat, regroupement de fichiers exclusifs 

Pour réussir une opération de vente immobilière, le regroupement de fichier est un moyen efficace. Cette option permet une large diffusion des annonces et ainsi, de toucher un nombre important de personnes. C’est pour cette raison qu’il arrive que la clause d’exclusivité s’accompagne parfois d’une délégation de mandat. Ainsi, l’agent immobilier peut travailler en collaboration avec d’autres agences partenaires. Ceci dit, l’engagement avec un agent immobilier peut-être d’une grande aide.

C’est de cette manière que les grands réseaux d’agences immobilières comme les SIA (services inter agences) et AMEPI National (Association des mandats exclusifs des professionnels de l’immobilier) se sont multipliés récemment.

Dans ce cadre, l’agent immobilier mandataire impose les conditions de la délégation ainsi que de la répartition des honoraires avec ses partenariats. Vis-vis de ces agences tierces, le mandataire est le seul responsable et doit agir dans le cadre de la mission précisée dans la clause. Il doit aussi être l’unique interlocuteur du vendeur. En cas de réalisation de la vente, seul cet agent mandataire est autorisé à faire signer une promesse de vente ou un compromis de vente. 

Quelle validité pour le mandat électronique ?

Le progrès d’internet, notamment le procédé de la signature électronique a contribué à la dématérialisation du mandat de vente immobilier. Avec le formalisme imposé par la Loi Hoguet, cette dématérialisation est faisable, mais à condition que le procédé d’identification garantisse l’authenticité de la signature. Ce procédé d’identification doit également être sécurisé via une clé informatique par un prestataire choisi par l’agent. Pour cela, le client doit avoir à sa disposition un exemplaire original.

Il est à noter que le mandat de vente électronique doit répondre aux exigences de forme que la version de contrat sur papier. Il doit aussi être enregistré dans les registres des mandats. La signature d’un mandat engage le vendeur à traiter avec tout acquéreur présenté par l’agent immobilier. Ceci, dès lors que l’acheteur accepte les clauses inscrites dans le mandat de vente. Par ailleurs, en présence de plusieurs intermédiaires et que si plusieurs acheteurs sont présentés le même jour, il est important de privilégier les premiers arrivés.   

Quelles sont les mentions obligatoires dans un mandat immobilier ?

La Loi HOGUET précise la liste des informations indispensables dans un mandat sous peine de nullité. Quel que soit le type de mandat, les éléments suivants doivent être présents dans ce document. Ils permettent d’assurer sa valeur légale.

• L’identification du vendeur
• L’identification du mandataire
• Le numéro d’enregistrement au registre des mandats
• Le numéro de la carte professionnelle ou numéro de RCS de l’agent
• L’adresse de la compagnie qui assure le contrat d’assurance responsabilité civile et professionnelle ainsi que la garantie financière dans le cas où l’agent immobilier encaisse les fonds.
• La durée de validité
• L’objet du mandat
• La désignation du bien à vendre (adresse et description du bien)
• Le prix de vente TTC (basé sur l’estimation de l’agence et des exigences du mandant)
• La limite des pouvoirs qui sont accordés au mandataire
• Les conditions du mandat (durée, conditions de renouvellement, clauses de résiliation et de rétractation)
• Le montant des honoraires, leur nature (en pourcentage ou forfait), la partie qui en a la charge (vendeur ou de l’acheteur), l’échéance du règlement
• Les moyens de diffusion des annonces commerciales pour les mandats de vente exclusifs

Durée de validité et reconduction d’un mandat de vente

Pour un contrat signé auprès d’une agence, le mandat de vente prend effet à la date de sa signature. En revanche, si la signature du mandat s’effectue dans le domicile du vendeur, la validité du document commence à l’expiration du délai de rétractation. 

La durée initiale de validité d’un mandat de vente est limitée à 3 mois pour un contrat exclusif. Pour un mandat simple, sa durée est généralement de 3 à 12 mois. Durant cette période, le contrat est irrévocable. Ensuite, il est reconductible par tacite de reconduction. 

Si tel est le cas, les conditions de reconduction doivent être inscrites de façon bien visible dans le contrat. La durée de cette tacite de reconduction ne doit pas excéder un an sinon la prorogation sera nulle. Il est à noter que pour les mandats de vente exclusifs, les reconductions tacites sont interdites par la Loi Alur.

Résiliation d’un mandat immobilier

À l’expiration du délai initial du mandat, le mandant a la possibilité de révoquer le contrat. Pour cela, il doit envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception en respectant le préavis de 15 jours. La rupture du contrat sera alors effective après 15 jours de la réception de cette lettre. Si le vendeur a signé un mandat avec plusieurs agences, celui-ci doit envoyer une lettre recommandée à chacune de ces agences.

En revanche, en dehors des dispositions contractuelles, il est possible de résilier le mandat dans les cas suivants :

• Le mandat de vente peut être résilié à tout moment en cas de faute ou de manquement de la part de l’agent immobilier. Cette résiliation est également possible si le mandat n’est pas conforme sauf preuve du contraire.
• Le mandat peut être résilié à l’expiration du délai de reconduction au cas où le professionnel oublierait d’informer le mandant de son droit de résiliation à l’expiration du délai initial.

Qu’en est-il du délai de rétractation en cas de signature hors agence ?

Les mandats signés hors agence comme dans le domicile du mandant par exemple, sont censurés par la Loi sur le démarchage à domicile. Toutefois, avec l’Article L.121-21-2 du Code de la consommation, le vendeur peut bénéficier d’un délai de rétractation de 14 jours. 

Il faut préciser que la validité du délai de la renonciation commence à partir du moment de la signature. Si ce jour tombe le dimanche, il peut être prorogé au lendemain. Durant ce délai de rétractation, le mandant a le droit de dénoncer le contrat sans avoir à se justifier. 

Dans ce cas, le mandataire doit inclure au contrat un modèle détachable de la lettre de renonciation. Pour cela, le mandant doit simplement signer ce contrat et le renvoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.

Enregistrement au registre des mandats

Lorsque le mandat de vente est signé, il doit figurer dans les registres des mandats des transactions immobilières. Ce registre est tenu par ordre chronologique et dont le modèle est fixé selon un décret. Les éléments suivants sont tenus dans le registre des mandats de transaction immobilière :

• Le numéro d’ordre
• Les coordonnées du mandant (nom, prénom, adresse)
• La situation du bien

La tenue d’un registre électronique est autorisée par le Décret du 21 octobre 2005. Mais ce, à condition qu’il soit conforme aux conditions exigées par l’Article 1316 du Code Civil. 

Le registre des mandats doit être unique et conservé pendant au moins 10 ans. L’agent immobilier ne doit en aucun cas inscrire les mandats sur différents registres sous prétexte de différencier leurs sources (à la fois vente et achat).

Un avenant pour les modifications apportées aux conditions du mandat

Il n’existe aucune condition particulière qui régit les modifications apportées aux conditions d’un mandat immobilier. Cependant, l’agent immobilier doit formaliser tout changement apporté dans le contrat initial par un avenant. 

Cet avenant permet de garder à l’écrit les nouveaux choix du mandant et de prouver que celui-ci était d’accord sur les modifications apportées au contrat. L’avenant permet également d’assurer la correspondance des informations enregistrées dans l’acte de vente avec ceux contenus dans le mandat. En général, le numéro d’enregistrement initial est toujours conservé. En outre, l’avenant doit préciser que les autres conditions restent inchangées. 

La clause pénale

Dans une opération immobilière, des litiges peuvent se présenter entre vendeur et agent immobilier. En effet, il arrive qu’un vendeur signe un mandat de vente avec une agence immobilière, mais concrétise finalement la vente sans l’intermédiaire de cette agence. Interdite par la Loi, cette action peut exposer le mandant à des risques d’action judiciaire. 

Dans ce cadre, la clause pénale va permettre de protéger les intérêts de l’agent immobilier. Ainsi, dans le cas où le vendeur viendrait traiter directement avec l’acquéreur ayant fait une visite préalable du bien avec l’agent, ce vendeur sera soumis à une pénalité financière. Selon l’Article 1 du décret nº 2015-724 du 24 juin 2015, cette pénalité financière est plafonnée à hauteur des honoraires prévus. 

Pour se protéger, l’agent immobilier peut aussi introduire dans son mandat une clause interdisant le vendeur de traiter de manière directe ou indirecte avec un acquéreur présenté par lui. La durée de cette interdiction est souvent de 12 mois, mais l’agent peut prévoir une durée plus longue de 18 à 24 mois. 

Les clauses abusives

Lors de la rédaction du contrat, le professionnel ne doit en aucun cas créer un déséquilibre significatif entre les obligations des 2 parties. Ainsi, la recommandation nº 03-02 de la commission des clauses abusives constitue une mise en garde pour les agents immobiliers. D’après cette recommandation, les 3 points suivants sont susceptibles de créer un déséquilibre au détriment des droits du mandant :

• L’absence d’un délai au-delà duquel s’arrête les effets ou terme prorogeable indéfiniment par tacite de reconduction.
• Obligation du vendeur à procéder au mesurage du bien avant que l’avant-contrat ne soit signé. Il faut rappeler que la Loi CARREZ impose au vendeur de faire calculer la surface habitable de son bien. Cependant, elle n’exige pas la réalisation de cette formalité avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.
• Dans la rédaction de la clause pénale, absence de la mention indiquant la durée au-delà duquel le vendeur peut traiter directement avec l’acquéreur présenté par l’agent immobilier.

Cas d’un bien détenu en indivision

Avant de faire signer un mandat de vente immobilière et d’entamer toutes démarches commerciales, l’agent immobilier doit s’assurer que le mandant est bien le seul propriétaire du bien. Il faut savoir que pour un bien détenu en indivision, la situation sera plus complexe. Tel est le cas des couples pacsés ou des couples mariés sous le régime de la communauté. 

Même si un indivisaire est autorisé à signer seul un mandat de vente, l’avant-contrat qui peut être un compromis ou une promesse de vente exige l’unanimité. Constituant un acte de disposition, cet avant-contrat doit alors être signé par tous les indivisaires. En clair, il est impossible de réaliser la vente sans l’accord préalable unanime de tous les propriétaires. Ainsi, dans l’intérêt de l’agent, ce professionnel doit s’assurer que toutes les parties sont d’accord pour vendre le bien immobilier. 

Il faut préciser que la clause pénale n’est applicable qu’aux parties signataires. Elle ne concerne pas donc les indivisaires qui n’ont pas signés le mandat.

Compte séquestre et sommes encaissées par l’agent immobilier

Le jour de la signature du compromis ou de promesse de vente, l’agent immobilier est autorisé à encaisser un acompte. Il s’agit notamment d’une indemnité d’immobilisation. Mais ceci, à seul condition de souscrire à une garantie financière d’un montant de 30 000 euros minimum pendant les 2 premières années et 110 000 euros ensuite.

Cet acompte doit être versé sur un compte séquestre appelé aussi « compte 55 » et faire l’objet d’un reçu. Le montant de cet acompte se situe entre 5 à 10% du prix de vente TTC du bien et est négociable. Le jour de l’acte authentique, ce montant sera déduit du prix du bien. Il est à noter que cet acompte est différent des honoraires de l’agent immobilier.

Par ailleurs, au cas où l’acquéreur profiterait de son droit de rétractation, l’agent immobilier dispose d’un délai de 21 jours pour restituer l’acompte dans son intégralité.   

Bon de visite, quelle valeur juridique ?

Le bon de visite a longtemps fait l’objet de nombreuses controverses. Ce document constitue une preuve qu’un acquéreur potentiel a visité le bien immobilier par l’intermédiaire de l’agent. En revanche, l’utilité de ce document s’arrête là. Il ne peut remplacer un mandat de vente, qui seul régit la relation entre vendeur et mandataire. 

Le mandat de vente est un contrat qui lie agent immobilier et vendeur. Ce contrat soumis les deux parties à certaines obligations. Il existe différents types de mandat et chaque contrat a ses spécificités tout comme chacun présente des avantages et inconvénients. Aussi, le vendeur doit choisir le type de mandat en fonction de ses attentes et de ses besoins.