Au moment de contracter un crédit immobilier auprès d’un organisme financier, il est souvent indispensable de souscrire à une assurance emprunteur. Cette assurance permet de protéger l’emprunteur en cas de défaillance de remboursement. L’emprunteur peut souscrire à une assurance proposée par la banque avec lequel il effectue le prêt immobilier. Cependant, il peut également choisir un assureur différent de cette banque. Dans ce cas, on parle de délégation externe d’assurance de prêt. La Loi Lagarde de 2010 autorise les emprunteurs à faire une délégation d’assurance de prêt. Le principal objectif étant d’ouvrir le marché de l’assurance de prêt à des compagnies autres que les établissements de crédit. Ce qui va aussi permettre de réduire la position dominante des organismes prêteurs. La délégation d’assurance présente également des avantages non négligeables aux emprunteurs. Des avantages que bon nombre d’entre eux ne connaissent pas toujours. Quelles sont les procédures à suivre pour une délégation d’assurance de prêt ? Comment trouver les meilleures offres d’assurance de prêt sur le marché ? Suivez ce guide pour en savoir plus sur la délégation d’assurance de prêt.
Délégation d’assurance de prêt, qu’est-ce que c’est ?
Le temps de réponse de la banque pour un prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs. De manière générale, il est souvent impossible d’obtenir un prêt immobilier sans prendre une assurance. Pour les banques, l’assurance est une garantie leur permettant de s’assurer qu’elles obtiendront le paiement des mensualités si l’emprunteur ne sera plus en mesure de les assumer. Dans ce contexte, l’emprunteur peut opter pour une délégation d’assurance de prêt.
La délégation d’assurance de prêt immobilier consiste à souscrire à une assurance emprunteur auprès d’un organisme différent de l’établissement de crédit auprès duquel le prêt est demandé. Dans ce cadre, on parle aussi d’assurance de prêt « hors banque ».
Jusqu’en 2010, les clients qui sollicitaient un prêt auprès d’une banque devaient souscrire à l’assurance de groupe proposée. Il s’agissait d’une condition obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Tout refus de cette proposition pouvait conduire à un rejet du dossier de demande de crédit.
Entrée en vigueur le 1er septembre 2010, la Loi Lagarde donne droit aux emprunteurs de choisir une compagnie d’assurance autre que son établissement de crédit. Mais avec comme condition de présenter des garanties équivalentes à celles du contrat de la banque. Dans ce cas, la banque ne peut refuser ni modifier les conditions offertes pour le crédit immobilier.
Délégation d’assurance de prêt immobilier, quels avantages ?
En général, les contrats proposés par les banques sont des contrats mutualisés ou contrats de groupe. Reposant sur le principe de mutualisation des risques, les tarifs tout comme les garanties font l’objet d’une standardisation. Parfois, il peut arriver que cela ne convienne pas à tous les profils d’emprunteur. Par contre, les contrats d’assurance individuelle sont plutôt avantageux pour les emprunteurs.
Des prix avantageux
Dans le cadre de la délégation d’assurance de prêt, l’assurance individuelle permet à l’emprunteur de bénéficier de tarifs personnalisés et avantageux. Ces tarifs sont calculés en fonction des paramètres suivants :
- L’âge de l’emprunteur
- La profession
- L’état de santé
- Le statut « fumeur » ou « non fumeur »
- Le montant du crédit à assurer
Lorsque l’emprunteur ne représente aucun risque de santé grave et n’exerce pas de profession à risque, il peut bénéficier d’un tarif avantageux. Ce qui lui permet d’économiser plusieurs milliers d’euros.
En fonction du capital restant dû, le montant de la cotisation d’assurance peut aussi être réévalué en permanence. Ce qui conduit à une baisse régulière des cotisations. Ce qui est impossible avec le contrat de groupe de la banque. Pour cette dernière, la prime reste fixe pendant toute la durée du prêt.
Des garanties adaptées
Avec un contrat d’assurance de prêt individualisé, les emprunteurs peuvent choisir les garanties dont ils ont besoin en fonction de leur :
- Age
- Sexe
- Situation familiale
- Lieu de résidence
- Activités professionnelles et extra professionnelles
- Activités sportives
Ainsi, avec un contrat d’assurance individuel, l’emprunteur ne sera plus assuré avec un contrat uniforme comme celui des autres clients de la banque. Il pourra bénéficier d’une assurance structurée autour de sa vie et de ses activités quotidiennes. Mais dans tous les cas, les garanties souscrites dans une délégation d’assurance doivent être équivalentes ou supérieures à celles proposée dans le contrat de la banque.
Des inconvénients de la délégation d’assurance externe
Même si la délégation d’assurance de prêt présente des avantages particulièrement intéressants, il est tout aussi important de connaitre ses inconvénients.
Des délais plus longs
L’externalisation de l’assurance emprunteur risque de prolonger le délai de traitement du dossier de prêt comme certaines compagnies peuvent se montrer peu réactives. Lors d’une adhésion à une assurance individuelle, l’étude du risque médical peut également prendre du temps. En effet, le médecin-conseil de la compagnie peut demander des examens complémentaires.
Toutefois, il est essentiel de respecter les délais indiqués dans le compromis de vente. Au cas où des problèmes liés à la mise en place de la délégation d’assurance se produisent, il est important d’avertir rapidement le notaire et le vendeur.
Des formalités médicales exigeantes
Dans une délégation d’assurance, l’assureur effectue une étude minutieuse des risques sur la santé du futur assuré. Pour cela, la compagnie met en place des questionnaires de santé plus détaillées. Ce qui n’est pas le cas pour les contrats de groupe.
Cette sélection peut avoir des conséquences directes avec les emprunteurs. Ce, notamment ceux les plus exposés au risque comme les fumeurs ou ceux pratiquant des activités sportives dangereuses. En outre, un problème de santé grave engendre des majorations plus lourdes voire des exclusions.
Sachez pareillement qu’il pourrait y avoir un rejet de prêt immobilier pour raison de santé.
Des tarifs élevés pour les emprunteurs plus âgés
En général, l’assurance individuelle est moins intéressante pour les emprunteurs de plus de 40 ans comme ils sont souvent sujets d’une tarification élevée. Les cotisations seront encore plus élevées pour les assurés ayant 50 ans et plus. Pour ces derniers, le principe de mutualisation du contrat bancaire se révélera plutôt bénéfique. Avec un contrat de groupe, ils pourront bénéficier d’un meilleur tarif d’assurance emprunteur.
Un accord parfois défavorable avec la banque
Pour convaincre l’emprunteur à souscrire à leur contrat d’assurance maison, les banques ne manquent pas de moyen de pression. Ainsi, au cas où le dossier de demande de prêt comporte quelques faiblesses, l’emprunteur risque d’avoir du mal à imposer une délégation d’assurance.
Si cette situation se produit, ce dernier peut proposer de souscrire à d’autres services comme le multirisque habitation. Généralement, ces contrats sont compétitifs. Ils peuvent aussi être résiliés au bout d’un an.
Les étapes à suivre pour une délégation d’assurance
Dans le cas où le dossier de l’emprunteur ne comporte aucun point faible (endettement élevé, reste à vivre insuffisant, CDD, absence d’apport,…), il n’aura pas du mal à imposer une délégation d’assurance. De plus, l’organisme prêteur ne peut en aucun cas conditionner l’obtention d’un crédit immobilier à la souscription de son contrat d’assurance.
Pour souscrire à une délégation d’assurance de prêt immobilier, les étapes à suivre sont les suivants :
Étude de la concurrence
En ce moment, les acteurs présents sur le marché de l’assurance emprunteur sont nombreux. L’emprunteur peut choisir la compagnie proposant des offres et des garanties adaptées à son profil et à sa situation. Parmi ces acteurs, on distingue :
- Les assureurs indépendants : ALLIANZ, AXA, GENERALI, METLIFE, SUISSE LIFE, CNP ASSURANCES
- Les filiales de groupe bancaire : SURAVENIR (CREDIT MUTUEL), CARDIF (BNP PARIBAS)
- Les mutuelles : MACIF, MMA, MAIF, MAAF, MGEN, GROUPAMA, MATMUT
- Les courtiers grossistes : SOLLY AZAR, APRIL
- Les associations : ALPTIS
Pour faire le bon choix d’assurance, il est nécessaire de prendre conscience du contrat, des garanties ainsi que des exclusions prévues. Il est également important de prendre en compte l’assurance qui propose le meilleur tarif.
Le choix d’une assurance emprunteur individuel est très large. C’est pourquoi solliciter le service d’un intermédiaire d’assurance spécialisé est une excellente solution. Ce professionnel sera en mesure de comparer les différentes offres pour trouver la meilleure assurance emprunteur adaptée à la situation d’un individu.
Dans ce cadre, il est nécessaire de remettre à cet intermédiaire la fiche standardisée d’information (FSI) pour que celui-ci puisse comparer le contrat groupe avec les contrats externes. Il pourra aussi vérifier que les critères d’équivalence des garanties seront bien respectés.
Souscription à un contrat individuel
Pour une délégation d’assurance de prêt, les formalités de souscription sont les mêmes que celles du contrat groupe. Le remplissage du bulletin individuel d’adhésion ne prend que quelques minutes. En revanche, il sera nécessaire de se plier aux formalités médicales. En fonction du montant à assurer et de l’âge de l’emprunteur, les compagnies d’assurance peuvent exiger d’autres documents médicaux. Il peut s’agir de :
- Documents médicaux certifiant l’état de santé de l’emprunteur
- Analyse sanguine
- Analyse urinaire
Ces documents sont envoyés au médecin de la compagnie pour obtenir un avis. A partir des informations fournies, l’assureur pourra créer une offre personnalisée selon l’état de santé et la situation de l’individu. Il est important de préciser qu’une fausse déclaration peut entraîner le rejet d’une délégation d’assurance. Constatez tout d’abord le risque emprunteur des faux et usage de faux.
Après la souscription à une assurance individuelle, l’emprunteur conserve le double des documents suivants :
- Le bulletin d’adhésion et le questionnaire santé
- Le contrat d’assurance et les conditions générales
- La fiche standardisée d’information (FSI)
Transmission de la délégation d’assurance à l’organisme prêteur
Une fois la souscription auprès d’une compagnie d’assurance terminée, il est nécessaire de transmettre le contrat et les conditions générales de la délégation d’assurance à l’organisme prêteur. Ce dernier pourra ainsi vérifier que les garanties du contrat délégué correspondent exactement aux exigences d’équivalence contenues dans la FSI. Ces documents seront annexés à l’offre de prêt immobilier. La banque dispose d’un délai de 10 jours pour signifier son accord ou son refus. En cas de refus d’une délégation d’assurance, elle doit justifier et notifier par écrit les raisons de cette décision.
Comparaison des meilleurs contrats d’assurance de prêt
Dans le cadre d’une délégation d’assurance, la comparaison des tarifs ne suffit pas pour faire le bon choix d’un assureur. Il faut savoir que le niveau de couverture peut varier d’un contrat à un autre. À titre d’exemple, dans le cas d’invalidité permanente partielle, les assureurs ne sont pas obligés de suivre les barèmes de droit commun utilisés par la sécurité sociale. Ce qui peut entrainer des différences entre les compagnies d’assurance dans le cadre de mise en œuvre des garanties. Chaque assureur est libre d’appliquer le barème qu’il souhaite.
Par ailleurs, pour le chapitre des exclusions, les assureurs n’adoptent pas les mêmes politiques de couverture. Certaines compagnies ne prennent pas en charge les maladies psychiatriques tout comme les affections dorsales.
Pour la comparaison des tarifs entre eux, l’assuré doit se baser sur le coût total des cotisations et non sur le taux d’assurance. À savoir que le taux d’assurance peut s’appliquer soit sur le capital restant dû soit sur le capital emprunté.
Les franchises sont également des paramètres à considérer pour choisir une assurance de prêt hors de sa banque. Plus les franchises sont importantes, plus ce sera désavantageux. Prenons l’exemple d’une franchise de 90 jours sur la garantie ITT. Cela signifie que l’individu doit être en arrêt de travail pendant 3 mois avant que la couverture commence à fonctionner.
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Évaluation de l’équivalence des garanties
En 2015, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a mis en place la méthode d’évaluation de l’équivalence des garanties des contrats d’assurance emprunteur. Ainsi, pour chacune des garanties obligatoires (décès, invalidité, incapacité de travail) les banques doivent dresser une liste de 11 critères maximum parmi les 18 critères légaux. 4 options supplémentaires sont nécessaires pour l’option perte d’emploi. Ensuite les critères retenus doivent figurer dans la fiche standardisée d’information ainsi que sur le site de la banque.
La fiche standardisée d’information constitue l’outil clé pour l’analyse de l’équivalence des garanties. Ce document facilite l’analyse de l’équivalence des garanties entre la délégation d’assurance et le contrat groupe. La FSI comporte les éléments suivants :
- Les caractéristiques des garanties minimales exigées par la banque
- Le montant total des cotisations et son impact sur le coût du crédit
- Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA)
Des cas possibles de refus de délégation d’assurance par la banque
La banque a le droit de refuser une délégation d’assurance au cas où elle juge que les garanties de celle-ci sont inférieures à celles proposés par son contrat de groupe. Ainsi, une banque ou un organisme de prêt peut refuser une assurance de prêt immobilier, mais à condition que ce refus soit justifié. L’organisme prêteur doit alors notifier ce refus par écrit dans les 10 jours suivant la réception du dossier de déliaison. À défaut, une amende de 3000 euros sera appliquée.
En cas de refus d’une délégation d’assurance, deux situations peuvent se présenter :
- L’emprunteur admet que le refus est justifié
Lorsque l’emprunteur admet que le refus de la délégation d’assurance est justifié, il peut toujours s’adresser à une autre compagnie pour transmettre une offre de délégation. Toutefois, il peut arriver que le délai imposé au compromis de vente impose de boucler rapidement le dossier de prêt. Dans ce cas, l’emprunteur doit se résigner à souscrire au contrat d’assurance groupe. Dans le cadre de la Loi Hamon, celui-ci peut résilier ce contrat dans la première année de la souscription.
- L’emprunteur conteste la décision
Si l’emprunteur estime que sa délégation d’assurance respecte entièrement les conditions d’équivalence contenues dans la FSI, celui-ci peut contester la décision auprès du directeur de la banque. Si les résultats sont insatisfaisants, il est possible d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au médiateur. Dans ce cas, il est nécessaire de préciser les raisons de contestation de la décision de la banque. Si ces actions n’ont donné des résultats favorables, il ne reste plus qu’à formuler une requête auprès du tribunal d’instance.
Voir aussi : Le crédit immobilier avec un proposition d’emploi.
Changement de contrat d’assurance avec un prêt en cours
La Loi Hamon de 2014 autorise la résiliation d’un contrat d’assurance de prêt en cours jusqu’à un an après la signature du contrat de crédit immobilier.
- Pendant les 12 premiers mois
La Loi Hamon du 17 mars 2014 a introduit le droit de substitution. Cette loi donne le droit aux emprunteurs de changer de contrat d’assurance dans les 12 premiers mois suivant leur souscription à un crédit immobilier. Ce délai étant fixé pour la simple raison que les ménages n’ont pas le temps de chercher une autre assurance. Or, l’assurance de prêt présente un coût important dans un crédit immobilier.
Ainsi, grâce à la loi Hamon, les emprunteurs peuvent disposer d’un délai suffisant pour trouver une assurance adaptée et changer leur assurance de prêt immobilier. Toutefois, le droit de résiliation reste conditionné au respect des conditions d’équivalence exigées dans la FSI. Pour changer de contrat d’assurance, la délégation d’assurance doit être transmise au plus tard 15 jours avant la date d’anniversaire du contrat de prêt.
- À chaque année de la date d’anniversaire du contrat
L’amendement Bourquin du 1er mars 2017, appelé aussi Loi Bourquin autorise la résiliation annuelle de tous les contrats d’assurance de prêt immobilier à chaque date d’anniversaire du contrat. Ainsi, chaque année, les emprunteurs peuvent changer d’assurance de prêt immobilier pour profiter d’une meilleure couverture au meilleur tarif. Pour changer d’assurance, l’emprunteur doit respecter un préavis de 2 mois avant la date d’anniversaire de l’offre de prêt.
L’assurance de prêt impacte fortement le coût d’un crédit immobilier. Comparées aux assurances individuelles, les assurances groupes proposées par la banque sont relativement chères en raison de la standardisation des prix. La délégation d’assurance est une solution avantageuse permettant de réduire considérablement le coût d’un crédit. Elle permet à l’emprunteur de réaliser des économies substantielles. Mais pour qu’une délégation d’assurance puisse être acceptée par la banque, il est nécessaire de respecter l’équivalence de garantie indiquée dans la FSI du contrat de groupe.
