Vous avez finalement réussi à avoir la maison de vos rêves après plusieurs années. Mais en même temps, vous avez cumulé plusieurs crédits et dettes. Il vous est difficile de faire baisser vos mensualités et de stabiliser votre budget. Le meilleur moyen de vous en sortir, c’est de procéder à un rachat de crédit propriétaire. Mais quelles sont les conditions liées à un tel regroupement de prêts ? Est-ce que cette solution est efficace pour se sortir d’une situation de surendettement ?
Rachat de crédit propriétaire, c’est quoi ?
Quelles sont les fonctionnalités du rachat de crédits propriétaire ?
Le rachat de crédits pour propriétaire consiste à regrouper tous les prêts en cours d’un propriétaire en un seul et unique contrat. L’objectif vise à ne payer qu’une seule mensualité et à réduire le taux d’intérêt. Le remboursement se fait sur une plus longue durée afin d’alléger le montant mensuel à payer. Le grand avantage de cette restructuration par rapport à un rachat classique, c’est que le propriétaire peut s’appuyer sur son bien immobilier.
Effectivement, le propriétaire est en mesure de mettre sa maison ou son appartement en garantie pour effectuer l’opération de rachat. Ce n’est pas obligatoire, mais cette option permet d’accéder à une offre de rachat plus intéressante. Le gage aide aussi à avoir un taux d’intérêt plus bas. Quoi qu’il en soit, cette démarche présente énormément d’avantages, à savoir :
- Equilibrer au mieux votre budget
- Réaliser un nouveau projet d’investissement immobilier
- Réaliser des travaux
- Eviter le surendettement
A qui s’adresse ce type de regroupement ?
Bien évidemment, le rachat de crédit propriétaire s’adresse à tous les propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. Le bien en votre possession peut être votre résidence principale ou bien secondaire. Cela peut aussi être un logement à but locatif. Le regroupement reste toujours faisable, même pour une nue-propriété. Il en est de même pour le logement obtenu dans le cadre d’un usufruit.
Comment monter le dossier de rachat ?
Comme toute procédure de prêt, l’emprunteur devra réunir certaines conditions pour que son dossier soit accepté. Cela dit que les différentes règles du rachat de crédit doivent être appliquées. D’ailleurs, les banques n’accordent pas le rachat si le dossier n’est pas en règle.
Remise d’un dossier complet
Pour un organisme de regroupement de crédits, remettre un dossier complet est un gage de sérieux de la part de l’emprunteur. Le dossier de financement sera aussi plus solide et le prêteur fournira une bonne évaluation. De plus, en remettant les documents un à un, on perd du temps. La constitution du dossier va durer plusieurs mois. Augmentez vos chances d’obtenir une réponse positive en fournissant un dossier complet dès le début.
Les pièces justificatives nécessaires
Il existe de nombreuses pièces justificatives requises pour monter un dossier de rachat. Il faut avant tout procurer les justificatifs liés à votre situation familiale. On cite surtout la carte d’identité, le livret de famille complet et le contrat de mariage. De même, il faudra présenter un certificat de résidence de moins de 3 mois. Puis, des justificatifs selon votre situation professionnelle doivent aussi être présentés :
- Pour un salarié
Il faut présenter les fiches de paie des 3 derniers mois. On doit aussi remettre un dernier avis d’imposition.
- Pour un professionnel
On définit généralement comme un professionnel tous ceux qui font une profession libérale. On peut aussi parler des artisans et commerçants. Les pièces exigées incluent le contrat de travail, les 3 derniers avis d’imposition et les 3 dernières liasses fiscales.
- Pour un entrepreneur
Il faut fournir à l’organisme de rachat de crédit les 3 derniers avis d’imposition. Les 3 dernières déclarations de votre chiffre d’affaires doivent également être remises.
- Pour un propriétaire
En tant que propriétaire, le prêteur demande plusieurs éléments pour pouvoir vérifier votre niveau de revenus. Il veille aussi à contrôler la gestion de vos comptes bancaires et évalue votre solvabilité. A cet effet, d’autres documents supplémentaires vous seront donc demandés pour permettre de vérifier votre niveau de dettes : impôts, baux de location, factures impayées, etc.
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S’attendre à des frais de dossier
Il faut savoir que les frais de dossier demandés lors d’un rachat de crédits sont plus élevés que lors d’une demande de prêt classique. Le montant peut atteindre les 7% du montant emprunté. Le frais ne baisse que si le propriétaire inclut son prêt immobilier. On peut aussi les diminuer en souscrivant une assurance habitation ou encore un livret d’épargne.
Les risques liés aux fausses déclarations
Pour que leur dossier de demande de rachat soit accepté, certains emprunteurs cachent certaines informations sur leur situation. Mais attention, si vous faites une fausse déclaration, vous pouvez être punis par la loi. Vous risquez de subir une peine allant jusqu’à 3 ans d’emprisonnement. L’amende liée à un usage de faux peut également monter jusqu’à 45 000 euros.
L’analyse de dossier par les banques
Pour un propriétaire, le meilleur moyen d’obtenir le financement est de soumettre une garantie immobilière. Non seulement, c’est un gage de sécurité, mais cela permet aussi de diminuer les critères exigés par les banques. Dans le cas contraire, les responsables de l’analyse des dossiers de rachat se montrent très exigeants.
Les éléments indispensables
Quand on parle de restructuration de prêts, le gestionnaire du service d’analyse se base avant tout sur la stabilité financière de l’emprunteur. L’opération n’est pas forcément impossible si le foyer est surendetté. Le gestionnaire reste tout de même attentif aux dépenses du ménage et les situations qui a entraîné les incidents de paiement. En outre, la stabilité professionnelle reste la meilleure manière de rassurer le prêteur.
Votre qualité de propriétaire est aussi un poids important pour l’accès d’un rachat de crédit propriétaire. Sur ce, la banque se focalise que la qualité du bien que vous avez mis en garantie. La valeur de la maison ou l’appartement permet de couvrir le nouveau prêt à un montant beaucoup plus intéressant. Si le logement est mis en location, le prix des loyers sera considéré. A noter que les loyers permettent au propriétaire d’avoir des revenus secondaires.
Les probabilités de refus
Pour l’analyse d’un dossier de rachat de prêts, la banque débute par la consultation des fichiers de la Banque de France. Pour un interdit bancaire, l’opération de rachat ne sera pas envisageable, notamment si le problème est lié à plusieurs mensualités non réglées. Rééquilibrer le budget d’un surendetté est vraiment difficile. Le conseiller financier est contraint de se baser sur le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur.
Les délais pour obtenir le rachat de crédits
Si le dossier de rachat est complet, la banque peut communiquer sa réponse entre 3 à 5 jours. La durée d’analyse du dossier dépend souvent des types de prêts à restructurer. Si le propriétaire choisit de mettre son bien immobilier en hypothèque, le traitement va s’allonger puisqu’un notaire doit intervenir. Et comme déjà dit, en cas de manque de documents dans le dossier, il y aura certainement des retards.
Une fois la demande de rachat accepté, les fonds ne seront pas débloqués aussitôt. Pour tout dire, l’établissement prêteur doit obligatoirement accorder un délai de rétractation à l’emprunteur. Le délai est en moyenne de 15 jours pour les prêts à la consommation et de 10 jours pour les crédits immo. Beaucoup d’emprunteurs choisissent de se rétracter quand ils trouvent une meilleure offre. Quoi qu’il en soit, le délai d’obtention d’un rachat de crédit varie souvent entre 10 à 30 jours.
A qui confier la gestion de son regroupement de prêts ?
Réaliser une restructuration de prêts est loin d’être une opération simple. Généralement, le traitement des dossiers traîne énormément, en particulier dans la phase d’analyse. L’intervention d’un intermédiaire et les instructions sur le fonctionnement du rachat de crédit peuvent alors être d’une grande aide pour gagner du temps.
Faire appel à un courtier
Engager un courtier permet de faciliter la réalisation d’un rachat de crédit propriétaire. Cet intermédiaire spécialisé peut vous apporter ses compétences et son expertise pour que votre demande soit acceptée rapidement. Avant tout, il veille à constituer votre dossier en fonction des recommandations de la banque. Il se charge d’ailleurs de toutes les négociations auprès des organismes de rachat. Vous allez ainsi gagner un temps précieux.
Avec un courtier, il vous sera aussi facile de comparer les offres de rachat sur le marché. Celui-ci dispose un réseau de partenaires élargi et il est capable de vous trouver un taux d’intérêt plus bas. De plus, il sélectionne les 3 ou 5 meilleures offres pour faciliter votre choix. Il effectue également une simulation de rachat en fonction de votre capacité de remboursement et votre taux d’endettement. De ce fait, la comparaison des propositions sera beaucoup plus simple.
Pour bénéficier d’un accompagnement professionnel, il importe de bien choisir son courtier. D’abord, il faut s’orienter vers un courtier qui est enregistré à l’ORIAS. Il est aussi nécessaire de se renseigner sur le nombre de partenaires du courtier. Privilégiez celui qui travaille avec de nombreux courtiers en rachat de crédit. Mais surtout, il est requis de vérifier l’ancienneté de l’activité de la société de courtage pour avoir une certitude sur son savoir-faire et son expérience.
Opter pour le comparateur en ligne
Il est vrai que passer par un courtier implique des dépenses supplémentaires. Il faudra payer ses prestations. C’est pourquoi de nombreux emprunteurs préfèrent passer par un comparateur en ligne. Il s’agit d’une option simple qui permet de trouver le meilleur taux de rachat. On n’a pas besoin de se déplacer. On doit juste avoir une connexion Internet. D’autant que les sites comparateurs d’aujourd’hui ont aussi plusieurs partenaires à l’instar de meilleurtaux.com ou vousfinancer.com.
Grâce à un comparateur en ligne, on a la possibilité de comparer les offres de rachat sur le marché en quelques clics. Le site comparateur permet aussi de mettre la main sur le taux d’intérêt le plus intéressant. Si une offre vous intéresse, le site met à disposition un lien qui mène directement vers le site de l’établissement prêteur. Il faut savoir que certaines démarches peuvent être gérées en ligne sans problème.
Quelles sont les différentes garanties à savoir ?
Selon les crédits qu’on souhaite faire racheter, l’organisme de rachat détermine si une garantie est nécessaire ou non.
Sans garantie
En principe, aucune garantie n’est requise si les prêts rachetés sont des crédits à la consommation. Il en est de même si le prêt immobilier n’excède pas les 60% du montant à racheter. Néanmoins, la banque accepte tout de même la mise en hypothèque ou la garantie du rachat à travers le logement.
Avec garantie
Lorsque le montant total à racheter inclus un prêt immobilier dépassant les 60% du montant à racheter, une garantie est exigée. Le propriétaire doit alors hypothéquer son bien immobilier afin de garantir le regroupement.
Souscrire une assurance emprunteur : est-ce obligatoire ?
Lorsque le regroupement de crédits intègre un crédit immobilier, la souscription à une assurance emprunteur est obligatoire.
L’intérêt d’une assurance emprunteur
La durée d’un prêt immo peut varier entre 5 ans et 30 ans. Au cours de cette longue période, vous n’êtes pas à l’abri des incidents et des difficultés de la vie. L’assurance emprunteur est indispensable pour assurer la continuité du remboursement de votre emprunt. En effet, il revient à l’assureur de prendre en main le règlement des mensualités en fonction des couvertures souscrites.
Les couvertures mises à disposition
Les garanties d’une assurance emprunteur peuvent varier d’une police d’assurance à une autre. A vrai dire, vous êtes en mesure d’ajouter des garanties supplémentaires en fonction de vos besoins :
- Décès (assuré ou conjoint)
- Invalidité permanente ou partielle
- Perte d’autonomie
- Perte d’emploi
- Incapacité temporaire de travail
Les droits de changement et de résiliation d’assurance
Vous n’êtes pas obligés de souscrire votre assurance auprès de la banque qui vous propose le rachat de prêts. Vous êtes parfaitement libres de trouver votre propre compagnie d’assurance. Au bout d’une année, si votre assureur ne vous donne pas satisfaction, il vous est possible de résilier votre contrat. Vous pouvez chercher un nouvel assureur et signer un tout nouveau contrat d’assurance.
Conseils pour obtenir la meilleure assurance
Comme on est libre de choisir son assureur, il faut prendre le temps de comparer les devis d’assurance rachat de crédit. On ne doit pas oublier qu’on est contraint de régler la prime d’assurance jusqu’à l’échéance du contrat de prêt. Trouver un taux d’assurance plus réduit permet ainsi de réaliser des économies considérables.
Les différentes dettes concernées par le regroupement
Le rachat de crédits pour propriétaire permet de regrouper plusieurs crédits et dettes en cours :
L’emprunt immobilier
Pour un propriétaire qui sollicite un regroupement de prêts, l’emprunt immobilier peut tout à fait être racheté. Mais comme l’anticipation de ce type de prêt de longue durée peut entraîner des surcoûts importants. Outre l’IRA ou indemnités de remboursement anticipé, il faut aussi s’attendre à payer des frais de mainlevée, caution, IPPD ou encore des frais d’hypothèque.
Les prêts à la consommation
Tous les prêts conso sont éligibles à la restructuration de prêts. Sur ce, on peut citer le prêt personnel, le crédit auto, le prête renouvelable, le prêt travaux ou encore les découverts bancaires. Le regroupement peut aussi concerner les leasings ou Location avec option d’achat (LOA).
Les retards de paiement
Certains rachats permettent de regrouper les retards de paiement d’un foyer sous certaines conditions. Effectivement, les banques peuvent accepter de racheter les pensions alimentaires, les loyers impayés, les impôts non réglés et les charges de copropriété.
Les autres dettes
Comme on dit aussi restructuration de dettes, l’opération permet aussi de racheter certaines dettes. Pour restructurer votre budget, vous pouvez ajouter au rachat les factures impayées, les dettes familiales ou encore les honoraires du huissier.
Rachat de crédit propriétaire : combien ça coûte ?
Le regroupement de crédits est loin d’être une opération gratuite. Il implique le paiement de certains frais qui dépendent souvent de plusieurs éléments. On cite par exemple les frais de dossier, le type de garanties ou bien le taux initial des emprunts en cours.
Les frais demandés par le notaire
Lorsque le propriétaire choisit de mettre son logement en garantie, faire appel à un notaire est obligatoire. Et quand on passe devant le notaire, il faut s’attendre à des conséquences pratiques. Il est primordial de payer des frais de notaire pour le rachat de prêt hypothécaire. Les frais de conseil et de consultation ne sont pas souvent réglementés. Le mieux, c’est d’entamer une demande de devis auprès de l’office notarial.
Les frais de remboursement anticipé
Dans le processus du rachat de crédits, l’établissement prêteur rachète tous les crédits en cours de l’emprunteur. Il rachète aussi les dettes et autres factures impayées. En contrepartie, l’emprunteur se doit de verser des indemnités de remboursement anticipé. Celles-ci sont considérées comme des pénalités.
Pour un emprunt immobilier, les IRA peuvent varier, mais elles ne doivent pas dépasser les 3% de la somme restante. Si l’échéance du contrat des prêts anticipés comprend encore plus d’un an de mensualités, les IRA est de 1%. S’il ne reste que moins d’un an de remboursement, les indemnités est de 0,5% seulement.
Le coût de l’assurance
La prime d’assurance que l’emprunteur doit payer doit aussi figurer parmi les frais à prévoir. Le coût est estimé entre 0,2 ou 0,8 du montant racheté. Le coût peut varier en fonction de l’âge, la santé ou encore la situation de l’emprunteur.
Les divers honoraires
Si vous faites appel à un intermédiaire, vous devez vous attendre à payer ses honoraires. Les services d’un courtier sont les plus bénéfiques, mais aussi les plus coûteux. Certains courtiers facturent jusqu’à 7% du montant global à racheter.
Les durées de remboursement au choix
Le rachat de crédit implique la signature d’un tout nouveau contrat. Cela signifie qu’il faudra négocier un nouveau taux, mais aussi une nouvelle mensualité. La durée de remboursement va également changer. Généralement, la durée est rallongée pour faire baisser les mensualités et améliorer le taux d’endettement. Pour un rachat, la durée de remboursement peut être reportée jusqu’à 15 ans pour le propriétaire d’un bien immobilier.
Si le crédit immobilier est racheté, la durée peut aller jusqu’à 25 ans, et même plus encore. Pour déterminer cette durée, le prêteur tient compte de l’âge de l’emprunteur en fin de remboursement. Naturellement, la demande de rachat est un peu plus compliquée après 60 ans ou 65 ans. Avec une durée plus longue, les fonds obtenus peuvent couvrir jusqu’à 85% de la valeur vénale du bien immobilier.
L’importance d’une simulation du prêt
Pour renégocier un prêt, faire une simulation de rachat est fondamental. La simulation peut désormais se faire facilement en ligne. Le simulateur est accessible gratuitement. Il permet d’avoir une idée plus précise du nouveau prêt comme le taux d’intérêt appliqué et le montant de la nouvelle mensualité. L’outil permet aussi de réaliser un calcul en fonction de la situation personnelle et de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
A travers la simulation, on pourra aussi estimer les bénéfices financiers obtenus. Normalement, on constate une diminution de la mensualité globale après un rachat de prêts. De même, le propriétaire doit apercevoir une augmentation de son reste à vivre et il aura même une marge de manœuvre financière. L’idée, ce n’est pas de se focaliser sur le coût total du prêt qui augmente, mais plutôt sur la mensualité plus allégée.
Que faire en cas de surendettement ?
Un emprunteur est fiché Banque de France quand il a rencontré des incidents de remboursement de crédits. Il est inscrit au FICP. La première conséquence, c’est l’interdit bancaire. Etre fiché FICP est un frein à l’obtention du rachat de crédits. A priori, quand on ne rembourse pas 2 mensualités consécutives, on peut s’afficher au FICP. C’est aussi pareil lorsque le découvert autorisé dépasse les 60 jours. En bien sûr, on est fiché quand on est en procédure de surendettement.
Si vous êtes affichés au FICP, la seule manière de prétendre au rachat consiste à hypothéquer votre bien immobilier. Sans oublier que le rachat de crédit hypothécaire est proposé avec ratio réduit. Malgré tout, vous subirez un taux d’intérêt plus élevé. Il convient seulement de savoir que l’opération de regroupement ne permet pas de lever un fichage au FICP.
Les opportunités pour les seniors propriétaires
Pour les seniors de 50 ans et plus qui sont propriétaires, l’accès à un rachat est assez facile, en particuliers pour ceux qui sont fonctionnaires. Ils disposent en effet un revenu stable. Bien évidemment, ils peuvent procéder à un rachat de crédit senior pour alléger leurs dettes. Les banques imposent quelques conditions avant d’accepter le dossier de rachat. L’âge de fin de remboursement peut varier d’un organisme prêteur à un autre. Cependant, il y a des banques qui peuvent étaler le remboursement jusqu’à 95 ans.
La durée de remboursement des rachats de crédit des seniors propriétaires peuvent aller jusqu’à 25 ans et 35 ans. Mais ce n’est pas n’importe quel senior qui peut en bénéficier. La banque effectue une analyse de sa situation. Le montant de la retraite des personnes âgées est pris en compte s’il est déjà retraité. On se réfère à son salaire s’il n’a pas encore atteinte l’âge de retraite. Dans l’un comme l’autre, le taux d’endettement du senior ne doit pas dépasser les 33%.
Autres options envisageables si le rachat est refusé
Les banques ont des critères d’analyse très stricts. C’est pour cette raison que de nombreux dossiers de rachat sont refusés. En cas de refus, que peut-on faire ? Quelles sont les alternatives possibles ?
Revoir son dossier et relancer la demande
Quand une demande de rachat est refusée, l’organisme prêteur stipule toujours les raisons du refus. En passant par une société de courtage, le motif du refus est bien expliqué par le courtier. De ce fait, si la décision est due à un document incomplet ou bien autre élément manquant, on peut rectifier le tir. L’astuce consiste à refaire la demande auprès d’une nouvelle banque ou un autre prêteur. Cette fois-ci, il faut juste veiller à ce que tout soit en ordre et le tour est joué.
Comme mentionné plus haut, être fiché au FICP est un réel motif de refus d’une demande de regroupement. Pour remédier à cela, on doit procéder à une radiation du fichier. Pour ce faire, il va falloir régulariser votre situation. Une fois les incidents de paiement réglés, la Banque de France procède à l’effacement de la mention au FICP. Si le motif est lié à un incident de paiement, il est préférable d’attendre que votre compte bancaire soit au vert avant de relancer la demande.
Choisir la vente en réméré
Tous ceux qui cherchent à faire une restructuration de prêts passent par une difficulté financière. Si la banque refuse cette alternative, le propriétaire court droit à un surendettement et à une éventuelle faillite. Il reste quand même une solution qui permet de se sortir de cette situation difficile sans perdre sa maison ou son appartement. On parle de la vente à réméré. L’objectif vise à obtenir un financement sans solliciter un crédit.
Le propriétaire surendetté pourra se rétablir avec le prix de son logement. Mais avec la vente avec faculté de rachat, il aura l’opportunité de le racheter de nouveau. Le principe consiste à restituer le prix de la vente ainsi que tous les frais rattachés. Selon le pacte, le propriétaire/vendeur aura un laps de temps précis pour racheter son bien. Le contrat de vente à réméré dure au maximum 5 ans et il peut continuer à vivre dans la maison. Une fois ce délai passé, le rachat n’est plus envisageable.
Se déclarer auprès de la commission de surendettement
Monter un dossier de surendettement peut être une option favorable quand le regroupement de crédit n’est pas possible. Ce procédé permet d’obtenir un aménagement des dettes et de supprimer les intérêts des crédits en cours. On peut aussi accéder à une rallonge sur les délais de paiement. En fonction de la situation du propriétaire, les dettes peuvent même être effacées. Malgré tout, les critères d’acceptation à cette démarche sont nombreux et requièrent plusieurs justificatifs.
Essayer une négociation à l’amiable
Quand votre demande de restructuration de prêts est refusée, vous pouvez tenter une négociation à l’amiable. Ça peut marcher, à condition d’être persuasif tout en ayant un plan de regroupement détaillé. Il faut aussi proposer un échéancier très précis pour mieux convaincre les créanciers. Il faut convaincre le prêteur que vous êtes capables de réduire vos dépenses courantes pour garantir le remboursement des mensualités.
Miser sur les diverses aides sociales
Pour avoir des financements, vous pouvez aussi opter pour les aides sociales proposées par l’Etat. Il y a par exemple le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement). Le fonds permet d’aider les ménages en difficulté. On retrouve également le CCAS (Centre Communal d’Action Sociale) qui vient en aide aux foyers qui se trouvent dans des situations difficiles. Cette solution permet de régler les factures impayées et stoppe une formalité de mise en demeure.
PVH : Prêt Viager Hypothécaire
Le PVH est une bonne alternative du rachat de crédits. Il est destiné aux emprunteurs qui ne possèdent pas d’héritier. La procédure est simple puisqu’il faut hypothéquer partiellement son logement. L’emprunt ne sera remboursé qu’après le décès de l’emprunteur. Or, cette démarche implique un coût important. Avant de s’engager, mieux vaut prendre les conseils d’un notaire.
Qu’en est-il du viager ?
Comme pour PVH, le viager s’adresse également aux propriétaires sans héritiers. Il permet d’obtenir un capital immédiat qui permet de se sortir du problème de surendettement. On obtient par ailleurs une rente à vie appelée rente viagère. La vente en viager est surtout plus avantageuse pour les personnes âgées qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires. Le montant de financement obtenu avec cette opération est d’environ 30% de la valeur du bien immobilier.
La signature d’un acte de vente en viager doit inclure plusieurs éléments. Les parties sont en mesure d’intégrer des clauses consenties telles que la clause résolutoire. Si le viager est conclu avec un couple, le versement de la rente peut se poursuivre avec le conjoint survivant. Il faut préciser que la rente est imposable sur le revenu et le montant à payer dépend de l’âge du crédirentier.
Pour conclure, le rachat de crédits pour propriétaire se trouve être la meilleure option pour se sortir d’une situation de surendettement. C’est la meilleure solution pour avoir un budget mensuel plus équilibré. Il faut seulement être stratégique pour que la demande soit acceptée. Il faut par exemple procurer un dossier complet et sans erreur. La collaboration avec un courtier est conseillée pour que votre dossier de rachat soit bien solide.
