Lors d’une vente immobilière, le vendeur est soumis à des obligations. Il est dans son devoir de livrer un logement conforme et qui respecte scrupuleusement ce qui a été convenu dans le contrat, que ce soit pour l’état du bien ou pour les délais. Le non-respect de ces obligations peut faire l’objet d’une sanction. Afin d’éviter ces sanctions, nous allons vous partager dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur les obligations du vendeur.
Quelles sont les obligations légales ?
Selon l’article 1604 à 1624 du Code civil, le vendeur est tenu de livrer un bien conforme aux prévisions contractuelles lors de la délivrance du logement. Le non-respect d’une des conditions évoquées (conformité, délai, garantie …) est passible d’une sanction.
Les obligations de délivrance
Le vendeur est attendu sur 2 principales choses :
- La conformité du bien
- La transparence envers l’acheteur
La conformité du bien
Lors du transfert de propriété, c’est-à-dire la remise des clefs à l’acquéreur, le bien doit être conforme à ce qui est inscrit dans le compromis de vente, notamment sur l’état du bien.
S’il y a des éventuelles usures qui n’étaient pas présentes lors des visites, ou des éléments qui ne coïncident pas à ce qui a été inscrit dans le compromis de vente, l’acheteur est en droit d’annuler la vente. Il s’agit d’une annulation de vente immobilière pour vices cachés.
Toutefois, si l’acquéreur est d’accord, il est possible de reporter la signature de l’acte de vente, le temps d’entreprendre les éventuelles réparations.
NB : Le notaire doit être le premier averti si l’acquéreur constate une quelconque anomalie lors de la délivrance ou même lors d’une visite. D’ailleurs, pour éviter de se retrouver dans une situation inattendue lors de la remise des clefs, il est conseillé de faire une dernière visite quelques jours avant la date prévue pour la délivrance.
Outre, la conformité de l’état du bien, il faut savoir que les obligations de délivrance ne sont pas les même pour un bien libre et un logement libre et un logement avec locataire.
Pour un logement libre
Si le contrat stipule une vente de logement libre, le vendeur se doit de livrer un logement vide à la date prévue pour la délivrance.
NB : Si le vendeur ne peut pas procéder au vidage des lieux à cette date, il doit impérativement avertir le notaire et l’acheteur.
Visitez notre article sur le rôle du notaire dans la compromis de vente.
Pour un logement avec locataire
Pour la vente d’un logement locatif, si dans les conditions du compromis de vente, il a été marqué que le bien doive être occupé, lors du transfert de propriété, le vendeur se doit d’apporter les preuves que des locataires occupent en effet le logement.
NB : En cas de changement de propriétaire, les anciens locataires ne possèdent pas le droit de préemption sauf s’il s’agit d’une mise en copropriété d’un immeuble avec plus de 10 logements.
Les garanties à dispositions de l’acheteur
Les ventes immobilières sont soumises à des dispositifs qu’on appelle des garanties pour garantir la conformité des biens, mais surtout pour protéger les acheteurs contre les vendeurs malhonnêtes.
Les diagnostics techniques
Afin de garantir la conformité des biens mise en ventes, le vendeur doit obligatoirement faire des diagnostics tous les ans. Ces diagnostics visent à vérifier si le logement respecte les normes en vigueur.
D’ailleurs, lors de la signature du compromis de vente, le vendeur doit présenter le dossier de diagnostic technique (DDT) à jour à l’acheteur. Savoir tout sur la compromis de vente et à quoi faire attention vous sera d’une grande aide.
Ce dossier doit contenir les informations suivantes :
- La présence éventuelle de plomb et d’amiante
- L’état des installations du gaz et de l’électricité (pour les installations qui datent de plus de 15 ans)
- La surface habitable déclarée du logement selon la loi Carrez
- La performance énergétique du logement
- La présence de termites ou autres insectes parasitaires
- L’état des risques et pollution
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif (exclusivement pour les maisons individuelles qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées)
- Diagnostic de bruit
NB : le diagnostic n’est valable que s’il a été fait par un professionnel agrée
Les garanties de vice-cachés
Même si le DDT est à jour, il arrive tout de même que certains vendeurs soient malhonnêtes et cachent certains défauts aux acheteurs.
S’il s’agit d’un vice caché, vous pouvez faire appel aux garanties de vice-caché. Pour faire valoir vos droits, le défaut doit remplir les critères suivants :
- Le défaut contraint l’usage et non l’esthétisme du logement
- Le défaut n’a été constaté qu’après l’emménagement
- Le défaut et non-apparent
- Le défaut était présent avant la vente
NB : Faire-valoir la garantie des vices cachés peut parfois être difficile sauf si vous arrivez vraiment à prouver la mauvaise foi du vendeur.
La garantie d’éviction
Cette garantie contraint le vendeur à fournir un logement paisible à l’acheteur. Il doit veiller à ce que l’acquéreur puisse avoir un usage paisible de son logement.
NB : Cette garantie ne peut pas être appliquée si le désagrément n’est pas de la responsabilité du vendeur.
Autre article qui pourrait vous intéresser: Conclure un compromis de vente avec une agence immobilière.
Les sanctions encourues
Si les obligations de délivrances ne sont pas respectées par le vendeur, l’acheteur à deux choix :
- Une négociation à l’amiable avec le vendeur
- Entreprendre des mesures judiciaires qui doivent commencer par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui octroyer un délai raisonnable pour s’exécuter. Sans retour favorable de sa part, l’acheteur peut ensuite le poursuivre en justice, et ce sera au juge de décider si le vendeur doit entreprendre une exécution forcée ou à une réduction du prix de vente.
NB : Le montant du préjudice est évalué par un expert judiciaire
Les références légales
Lors d’une vente immobilière, les vendeurs comme les acheteurs ont des obligations qui sont passibles de sanction. Le vendeur, lui doit livrer un bien qui respecte les normes en vigueur ainsi que les conditions qui ont été inscrites dans le compromis. Le non-respect de ses conditions donne le droit à l’acquéreur de contester la vente. Par ailleurs, si les anomalies ne sont constatées qu’après l’emménagement de l’acquéreur, il peut faire valoir les garanties. Il est alors recommandé de rédiger un avant contrat durant la transaction immobilière.
