Exercer le métier d’agent immobilier se réfère à la Loi Hoguet du 2 janvier 1970. En vente comme en location immobilière, les services des agents immobiliers sont incontournables. Avec les pouvoirs qui lui sont confiés par ses innombrables clients, ces professionnels sont tenus de respecter quelques engagements et responsabilités. Même avec des contrats écrits, l’agent immobilier doit aussi disposer de différents dossiers professionnels et juridiques. Il pourra ainsi se protéger en cas de litiges même juridiques avec le propriétaire, le locataire ou encore l’acquéreur avec qui il a collaboré. Ci-après 10 obligations essentielles qu’un bon agent immobilier soit respecté.
La signature du mandat
Le mandat de vente immobilière qui est un contrat bilatéral unit l’agent immobilier chargé de la vente immobilière au propriétaire qui vend son bien. Ce contrat répond à un juridisme strict et les deux parties reçoivent chacun un exemplaire.
Il existe deux types de mandat immobilier :
- Le mandat simple : qui est un contrat simple qui autorise la transaction du bien par plusieurs agents immobiliers ;
- Le mandat exclusif : qui donne uniquement le droit de vente du bien à une seule et unique agence durant toute la durée du mandat qui dure en principe trois mois ;
- Le mandat semi-exclusif qui permet au vendeur de vendre lui-même son bien ;
- Le mandat co-exclusif qui autorise le propriétaire à s’adresser à un nombre restreint d’agence immobilière.
Tous deux propices à l’accompagnement d’un agent professionnel, ces deux types de mandats présentent leurs propres avantages et inconvénients. Le mandat simple permet de rencontrer plusieurs acheteurs potentiels.
Mais le fait de voir des annonces d’une même affiche dans plusieurs vitrines d’agences immobilières peut handicaper le bien aux yeux des acheteurs. Ces derniers pourront porter préjudice au bien.
Avec un mandat exclusif, le propriétaire peut attendre une grande implication de l’agent immobilier dans la promotion et la vente de son bien. Mais les résultats peuvent être plus lents.
Découvrez dans l’article ci-après, comment faire un rescision pour lésion dans l’éventualité où le vendeur et l’acheteur du bien ont établi un pacte de compromis.
La possession d’une carte d’agent immobilier professionnel
Un agent immobilier doit disposer d’une carte professionnelle s’il souhaite réaliser les actions suivantes :
- Pour la vente et l’achat des immeubles, des terrains et constructions, l’échange des biens et la location vide ou meublée, saisonnière ou non ;
- Pour les transactions concernant la vente, l’achat ou la location-gérance de fonds de commerce ;
- Pour faire les activités de gestion immobilière ;
- Pour acheter, vendre et souscrire des actions ou des parts de sociétés immobilières si elles lèguent des locaux en jouissance ou en propriété;
- Pour exercer en tant que marchand de liste c’est-à-dire pour vendre des fichiers pour acheter, vendre, louer ou sous-louer des biens immobiliers ;
- Pour le syndicat de copropriété.
La carte professionnelle qui est délivrée par la chambre du commerce et de l’industrie doit être mise à jour tous les trois ans. L’agent immobilier, lui, doit répondre aux exigences légales et administratives en vigueur. Il doit également avoir suivi des formations professionnelles continues.
La mise à jour régulière des connaissances d’agent immobilier
Pour un souci d’efficience et d’efficacité dans l’exercice de leurs fonctions, les agents ont le devoir de suivre régulièrement des formations continues. Le décret No 2016-173 du 18 février 2016 de la loi ALUR oblige ces professionnels à suivre des formations régulières.
Les salariés et les agents mandataires de l’agence immobilière sont les principaux concernés par cette loi. Quant à la durée de la formation est de 14 heures par an ou bien de 42 heures tous les trois ans.
L’adhérence à une garantie financière et à une RCP
S’il doit détenir des fonds, tout professionnel de l’immobilier doit souscrire à une garantie financière et une assurance de Responsabilité civile professionnelle. Constituant des garanties solides, ces garanties permettent à l’agent immobilier d’être bien armé sur un marché immobilier rigoureux.
Ci-après l’essentiel à retenir sur la garantie financière :
La garantie financière
Il s’agit initialement d’une garantie qui protège les deux parties du risque financier telles que les fraudes, la faillite, les dommages corporels, les dommages matériels ou simplement un défaut de conseil susceptibles d’être rencontrés :
- Lors des transactions immobilières ;
- Durant les gestions locatives ou de syndic de propriété.
Pour détenir une garantie financière, l’agent immobilier a le choix entre les établissements suivants :
- Un établissement de crédit ;
- Une entreprise d’assurance ;
- Une société de financement ;
- La Caisse des dépôts et consignations.
En souscrivant à la garantie financière, l’agent immobilier peut être couvert par une somme minimum de 30 000 euros durant les deux premières années d’exercice. Par la suite, cette somme peut atteindre 110 000 euros.
Si telles sont les caractéristiques de la garantie financière, qu’en-est-il de la RCP ?
La Responsabilité civile professionnelle ou RCP
Grosso mode, cette assurance protège l’agent immobilier des dommages corporels, incorporels, matériels ou immatériels. Un agent immobilier détenant une carte professionnelle en bonne et due forme peut jouir jusqu’à 76 224,51 euros de RCP.
Autour de la publicité et de l’affichage
L’exhaustivité des documents de l’agent immobilier doit comporter des informations obligatoires stipulées dans les règles à suivre concernant l’affichage et la publicité.
Constituant ses cartes d’identité professionnelles, ses documents doivent inclure :
- Le numéro de sa carte professionnelle ;
- Le listing des activités immobilières qu’il exerce ;
- Le siège social de la société ainsi que sa raison sociale ;
- Le nom et l’adresse de l’assurance ainsi que le montant de la garantie financière.
La publicité d’un bien peut se faire à travers de annonces à rallonge élaborées par l’agent immobilier et/ou l’agence immobilière responsable de la vente du bien.
Les annonces à rallonge dans la publicité
Qu’il s’agisse d’un support virtuel ou physique, les mêmes règles se rapportant aux annonces immobilières sont les mêmes. Ils doivent bien définir les caractéristiques du bien et présenter des informations vraies.
La loi ALUR exige d’informer le plus possible les potentiels clients sur le bien publicisé. En principe, ces informations concernent :
- Des informations générales sur le bien ;
- Des honoraires ;
- Des informations de vente d’un lot de copropriété ;
- Des informations de la performance énergétique ;
- Des annonces parallèles auprès des agents de vente.
Comme la présentation publique de ces informations est tenue par la loi, les enfreindre ou en omettre quelques-uns pourra entrainer de lourdes sanctions.
Les sanctions en cas d’omission de certaines informations sur l’affichage
Dans le cas où l’agent immobilier ne respecte pas l’obligation d’affichage par rapport à ses honoraires quand ces derniers sont à la charge de l’acquéreur, la loi ALUR l’oblige de payer une amende de 1 500 € par infraction.
Toutefois, si l’affiche comporte de fausses informations par rapport au lot de propriété ou qu’elle présente une information erronée, aucune sanction spécifique n’est prévue.
Toutefois, les sanctions habituelles peuvent être appliquées :
- sur le plan civil : la dissimulation d’une information peut induire un vice du consentement de l’acquéreur;
- sur le plan pénal : l’agent immobilier responsable de l’annonce peut être pourchassé par les services de répression des fraudes à cause d’une publicité de nature à induire en erreur.
Sinon, il est à rappeler que les professionnels de l’immobilier doivent impérativement respecter les lois et les règlements. Dans le cas échéant, il risque de subir des poursuites disciplinaires à partir du moment où la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières imposées par la loi ALUR se mettra en œuvre.
Pour un souci de transparence, les honoraires de l’agent immobilier professionnel doivent également être affichés sur la vitrine.
Le pourcentage de l’agence
Les honoraires ou les commissions de l’agence doivent être indiquées sur la vitrine d’entrée de cette dernière. Ainsi, le client pourra voir par lui-même les taux de pourcentage à prévoir pour chaque tranche de prix.
À propos des obligations contractuelles
L’obligation contractuelle concerne la responsabilité de l’agent immobilier vis-à-vis de l’exécution de son mandat. Elle spécule la bonne exécution de ces missions centrées sur:
- un devoir de conseils immobiliers ;
- une obligation d’information ;
- une obligation de moyens ;
- ne obligation de résultats.
Qu’il s’agisse d’un bien à louer ou à vendre, l’agent immobilier doit toujours faire preuve de diligence. S’il est emmené à réaliser des missions qui ne figurent pas dans le mandat, il peut engager sa responsabilité délictuelle.
Bien informer le futur acquéreur fait partie des obligations contractuelles de l’agent immobilier.
Le devoir d’information
Bien informer le futur acquéreur sur le bien exposé équivaut à lui présenter aussi les risques qu’il comporte. Il revient ainsi au professionnel de rechercher et vérifier les informations pertinentes qui pourront peaufiner la liste énoncée sur l’affichage.
Ci-après des informations pertinentes qui doivent figurer dans l’affiche :
- la véracité de l’appartenance du bien au propriétaire ;
- la véracité des partages et des accords de division du bien ;
- les informations relatives aux travaux déjà entrepris pour le bien ;
- les factures d’eau, de chauffage ou encore la copie de la taxe foncière ;
- les documents justificatifs de l’assurance dommage –ouvrage pour les biens de moins de 10 ans ;
- la solvabilité du client.
Outre l’obligation d’information, le professionnel immobilier doit aussi conseiller l’acquéreur
L’obligation de conseil
Pour réussir la vente, il incombe à l’agent immobilier de s’investir dans le bon déroulement de la transaction. Le professionnel conseille ainsi les deux parties durant tout le processus.
Il pourra dans ce sens aider le propriétaire dans l’ajustement des prix du bien. Il est aussi tenu de bien informer l’acquéreur sur les risques que l’achat du bien peut couver.
L’agent immobilier est également soumis à une obligation de moyens durant l’exécution de sa mission.
Le devoir de moyens
Comme il s’est engagé par écrit à vendre ou louer un bien en particulier, l’agent immobilier se doit d’honorer sa part de responsabilité par tous les moyens. Si ses clients prouvent qu’il n’a pas fourni assez d’efforts dans ses actions, sa responsabilité contractuelle peut être engagée.
L’obligation de résultat est la dernière obligation contractuelle de l’agent immobilier.
L’obligation de résultat
En général, il n’existe pas de loi qui oblige l’agent immobilier à apporter des résultats à ses missions. Nul ne peut lui reprocher de ne pas avoir conclu de vente s’il a déjà entamé toutes les démarches possibles pour la réussir.
Toutefois, en cas d’omission de documents importants ou des dossiers incontournables devant figurer dans la promesse de vente, sa responsabilité pourra être remise en question.
Quelles sanctions sont réservées à l’agent immobilier en cas de manquement à ses obligations contractuelles.
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Ce qui attend l’agent immobilier en cas de faille de la responsabilité contractuelle
Un agent irresponsable peut être trainé en justice pendant 5 ans après ses actes indélicats. Son client peut aussi réclamer des dommages et intérêts en cas de perte financière. Mais ce premier doit être apte à prouver la véracité des faits qu’il reproche au professionnel.
Sur la responsabilité délictuelle
La responsabilité délictuelle d’un professionnel de l’immobilier peut être engagée par rapport à tiers en cas de faute alors même qu’il ne figure pas dans ses attributions principales. Cette décision est une application des Articles 1382 et 1383 du Code Civil.
Concernant la responsabilité pénale
En cas de délit, l’agent immobilier peut aussi être trainé en justice. Parmi les délits les plus fréquents, on distingue particulièrement :
- la fausse publicité ;
- le détournement de fonds ;
- l’abus de confiance ;
- l’usage de faux ;
- la vente sans carte professionnelle d’un bien.
Règlements sur les missions à domicile
Au cours de ses missions, l’agent immobilier peut être emmené à faire des démarchages à domicile. Il doit dans ce sens se conformer aux dispositions imposées par le code de la consommation en termes de démarchage à domicile.
La valeur du bon de visite immobilier auprès de la justice
Le bon de visite constitue un moyen de preuve puissant pour l’agent immobilier. Ce document que l’agent immobilier soumet à la signature d’un prospect lors de la visite d’un bien commercialisé constitue la preuve de mise en relation du bien avec l’acquéreur si jamais il y a des litiges ou des difficultés.
Bien qu’il n’existe aucun barème de formulaire pour toutes les agences, le bon de visite doit comporter :
- l’individualisation de l’agence immobilière ;
- l’état civil du professionnel ;
- son identité professionnelle ;
- les informations utiles sur la personne physique qui assure la visite.
L’intérêt du bon de visite sera :
- un rapport de preuve de la visite, gage de l’accomplissement de la mission signée dans le mandat;
- un rapport de preuve pour le paiement de l’agent ;
- un rapport de preuve vis-à-vis du vendeur pour éviter toute tentative de détournement de l’agent immobilier ;
- une preuve tangible de l’état des lieux à un instant T.
Ainsi, en cas de litige ou de problèmes, les deux parties pourront disposer de preuves suffisantes.
Le métier d’agent immobilier comporte plusieurs facettes couronnées de responsabilités. À la conscience professionnelle du professionnel doit alors s’ajouter des obligations qu’il doit honorer tout au long de ses multiples missions.
