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Les différents types d’avant contrats dans la vente d’un bien

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Sommaire

Certains nombres d’éléments doivent être mentionnés dans l’avant-contrat dans l’intérêt de protéger l’acheteur et le vendeur, et le respect du dispositif légal de validation. Dans le but de délivrer un renseignement complet à son acheteur et de bénéficier d’une exonération de la garantie des vices cachés, le vendeur doit être assisté par un professionnel pour le diagnostic du bien mis en vente.

À quoi consiste un avant-contrat ?

Encore connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, c’est une étape que tout vendeur et acheteur doit procéder pour conclure une vente. Il précise les clauses de réalisation de la vente, les différentes conditions de contrat, … Vous devez faire un avant-contrat avant d’entamer la signature définitive de l’acte authentique devant le notaire.

L’avant-contrat et ses différents types 

Il faut savoir qu’il existe des contrats qui demandent de temps et de beaucoup de vigilance au cours de la négociation, puisque les deux parties doivent trouver un terrain d’entente pour conclure le marché. Cette longue période de négociations est encadrée par un avant contrat.

Ce qu’on entend par un compromis de vente 

Concernant cet avant-contrat, il précise toutes les conditions nécessaires pour permettre de mener à bien le déroulement de la vente. Les deux parties, que ce soit l’acheteur ou l’acquéreur, s’engage à remplir sa part de contrat :

• celui d’achat de la vente pour l’acheteur et

• la soumission de l’achat à l’acheteur pour le vendeur.

En cas où il existe une rétraction de l’un des deux parties, l’autre peut bénéficier des clauses suspensives par voie de justice et faire valoir son droit en vue de se faire rembourser en dommages et en intérêts. L’objectif ici est de parvenir à un accord pour conclure le contrat définitif.

Concernant la promesse de vente 

Elle est encore appelée « une promesse unilatérale de vente ». Pour cet avant-contrat, il n’y a que le vendeur qui s’engage. Ce dernier procède à la cessation de son bien à un prix donné à l’acquéreur. Pour la démarche, le cédant interrompt la vente du bien en attendant la cours de validation de l’avant-contrat, et il s’engage à vendre celui-ci à l’acquéreur.

D’autre part, l’acquéreur peut se désister de l’achat sans poursuite juridique. Mais il peut aussi prendre la décision d’acquérir le bien. 

Lorsqu’il est signé sous seing privé, la promesse de vente répond à des formalités plus complexes.

À propos de la a promesse d’achat

L’acquéreur établit une proposition pour l’achat du bien immobilier à un montant déterminé. Elle devient conforme une fois que les deux parties acceptent de signer. En général, c’est surtout le cédant qui est obligé de s’engager dans le cas où la conclusion de la promesse d’achat passerait avant le compromis de vente. De ce fait, l’acquéreur obtient un délai de 10 jours pour se rétracter de la vente.

Concernant le pacte de préférence

Ce pacte étant régi par l’article 1123, du code civil, un pacte de préférence est avant contrat par lequel le promettant s’engage à faire une proposition prioritaire au bénéficiaire afin de marchander avec lui au cas où elle prendrait la décision de contracter. Il reste toutefois très peu utilisé, il n’y a pas d’engagement vis –a – vis du vendeur. Entamer un prix au préalable, stipuler un délai et la publicité foncière ne font pas partie de la clause de validation du pacte.

Ce que comporte le contrat préliminaire de réservation

Il n’est pas du tout obligatoire, mais il est fortement recommandé puisqu’il va déterminer les clauses auxquelles la vente va être réalisée. Le réservant entreprend de réserver un logement pour le bénéficiaire avec une contrepartie d’un dépôt de garantie. Le contrat doit comporter tous les éléments nécessaires notamment : 

• les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur. 

• Le montant envisagé au préalable pour la vente

• Le délai de validation du contrat

• Le mode de paiement concernant la vente

• Les clauses suspensives

• Etc.

Le contrat peut être réalisé sous signature privée entre les deux parties, mais il peut également se faire chez un notaire. Toutefois, comme tous les autres contrats de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours au cas où il voudrait se destituer.

Qu’est-ce que le contrat de construction

C’est un contrat entre le constructeur et le propriétaire. Les deux parties doivent trouver un accord permettant de conclure le contra. Après avoir entrepris les signatures, vous devez entreprendre de respecter l’engagement chacun de votre part. Effectuer les travaux sans avoir fait un contrat manuscrit de « construction maison individuelle » peut engendrer des problèmes juridiques et passibles de prison.

Le contrat doit contenir l’engagement écrit par le constructeur lui-même et votre propre engagement. L’adresse du terrain, sa superficie, la construction détaillée, ainsi que le début de chantier, les informations en cas du retard, etc. devrait être précisé dans le contrat.

Un contrat conforme et avec un constructeur à la norme, vous pouvez alors procéder aux déblocages à la banque pour financer la construction de la date prévue. Il existe 3 éléments que vous devez avoir au préalable.

• Une promesse de vente ou compromis

• Le certificat d’urbanisme correspondant

• Une demande de permission pour la construction.

La constitution du chantier doit figurer dans le contrat, vous ne pouvez pas apporter de changement une fois qu’il est signé et validé.

La différence entre la Signature sous seing privé et auprès du notaire ?

La signature de l’avant-contrat se fait auprès de notaire ou bien sous privé. Quand l’offre d’achat de l’acquéreur est établie, les deux parties doivent entreprendre un contrat concernant les compromis de vente. Cela a pour objectif la réalisation de cette dernière et de pouvoir accéder à la signature de l’acte authentique qui doit se faire chez le notaire.

Mais vous pouvez également réaliser le contrat par vous-même. C’est aussi valable et légale qu’un avant contrat fait devant le notaire. Dans ce cas, il s’agit d’une promesse de vente sous seing privée ou un compromis sans notaire. Il n’existe pas de formule légale pour rédiger un compromis sous seing privé, néanmoins, plusieurs éléments doivent être mentionnés pour la validité de l’avant-contrat.

• Les identités des deux parties

• Une description précise et détaillée du bien

• Le montant

• Les différentes mentions légales

• Les plans techniques et du financement

• Le dépôt de garantie selon le choix de l’avant-contrat

• Etc.

À savoir que même si vous faites un avant-contrat sous seing privé, celui-ci doit obligatoirement être enregistré auprès des services fiscaux pour être officiellement reconnu. L’avantage de faire ce type de contrat est que cela n’est pas onéreux et ne demande que peu de temps. Toutefois, l’avant-contrat doit être rédigé de façon vraiment méticuleuse, veillez à ce que rien ne manque. Le vendeur doit s’assurer que tout est complet et que rien a été omis.

Les types de clause d’un compromis de vente.

Dans un avant contrat, plusieurs éléments doivent être mentionnés impérativement. À savoir les identités des deux parties, la description du bien, le montant ou encore les différentes clauses de la vente. Nombreux sont qui ne comprennent pas les nuances entre ces différentes clauses.

Concernant, les clauses suspensives :

Elles ont pour but de conditionner l’aboutissement d’une vente au cas où un éventuel cas, émanant de la volonté des deux parties, peut conduire à l’interruption du contrat. Comme par exemple, en cas d’obtention d’une autorisation d’urbanisme ou bien le refus d’une demande de prêt. Si les conditions suspensives ne sont pas entreprises, la vente ne sera pas réalisée et l’acquéreur doit présenter des pièces justificatives prouvant le refus de la banque et les sommes qu’il a versées lui seront remboursées.

Concernant la clause potestative 

Au terme du code civil, la rédaction de la clause potestative est totalement différente de celle de la clause mixte. Même si ce terme n’existe plus actuellement, la nuance sera toujours réalisée par les juges et doit à tout prix être mentionnée. Lorsque la réalisation de la clause dépend de la volonté d’un des deux, partie, ce qu’on appelle les clauses potestatives.

 

C’est comme une sorte de condition que seulement une partie fait savoir à l’autre qu’elle effectuera son engagement selon sa décision uniquement. Une condition mixte par contre, dépend également de la volonté d’une partie, mais aussi la volonté d’un tiers.

À propos de la clause de substitution

Il est légal de faire inclure, dans l’avant-contrat, toute personne physique ou morale selon le choix de l’acheteur. Cette personne sera bien évidemment mentionnée dans le compromis. Une clause de substitution n’est pas obligatoire, cela émane de votre consentement. Lorsque l’avant-contrat est signé et le délai de la renonciation passé, le nouvel acheteur peu prendre la place de l’acheteur initiale dan ses droit et les conditions prévues dans l’avant-contrat.

Le nouvel acheteur entreprend d’acheter le bien la date et le montant qui a été convenu dans le contrat. Il dispose aussi d’un délai de rétraction, et s’il décide de renoncer, l’acheteur initial qui ne s’est pas substitué, restera engagé par les conditions de l’avant contrat. 

C’est quoi la clause de dédit ?

C’est une condition dans laquelle les deux parties prévoient, dans le compromis, que l’une ou l’autre peut se destituer de la vente avant que l’acte définitif ne soit signé. En contrepartie de la non-réalisation de la vente, celui qui a renoncé versera à l’autre un prix prédéfini dans le compromis pour la compensation de perte d’opportunité lié à la vente. Le montant sera précisé au préalable dans l’avant contrat entre un accord commun des deux parties.

Pour la clause pénale

C’est un contrat au cours de laquelle une partie entreprend de verser à l’autre, une somme forfaitaire qui est précisée à l’avance dans le compromis. Néanmoins, une clause pénale est interdit dans certains contrat notamment dans le contrat de travail ou bien dans un contrat ou l’une des deux parties se trouve être un non-professionnel. Ce type de clause se voit souvent dans le contrat commercial. Il a pour objectif de fixer à l’avance, les dommages et les intérêts liés à une inexécution de la vente.

Le délai de rétraction 

Après que le compromis ait été signé, la loi accorde à l’acheteur de bien de se destituer de la vente pendant 10 jours sans justification ni verser une somme de dédommagement au vendeur. L’acquéreur peut décider alors d’acquérir à un autre bien ou de reporter l’achat dans une autre date.

Le dépôt de garantie auquel il a versé lui sera remboursé dans un délai de 21 jours à partir de lendemain de sa destitution. Si, après ces 10 jours, l’acquéreur décide de renoncer, il peut encore suspendre la transaction grâce à la clause suspensive précisée dans l’avant-contrat.

À partir de la mise en vente jusqu’à la signature de l’acte définitif, les deux parties possède plusieurs alternatives de types de contrat. Le plus utilisé dans la vente de bien immobilière demeure l’offre d’achat, le compromis et l’acte authentique. 

Dans le domaine de la vente, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel. Un notaire est en charge de la validation du contrat, mais il peut aussi vous assister dans la rédaction des conditions de vente ou les différentes clauses. Vous pouvez également vous faire aider par un agent immobilier ou un avocat expert en la matière.