Un compromis de vente doit contenir des clauses suspensives, des conditions qui énoncent les obligations de l’acheteur et du vendeur pendant le délai qu’ils se sont fixé avant la signature du contrat authentique. Le non-respect de l’une des conditions suspensives peut entraîner l’annulation du contrat. Pour vous aider dans vos futurs projets immobiliers, nous allons vous partager dans cet article, les essentiels à connaître sur les différentes clauses suspensives d’un compromis de vente immobilier. À découvrir l’article sur la rescision pour lésion en cas d’annulation préposée par le vendeur.
Qu’est-ce qu’une clause suspensive
Les clauses suspensives sont les lignes d’un compromis de vente qui évoquent les conditions que l’acheteur et le vendeur doivent respecter pour l’aboutissement du contrat.
La non-réalisation ou le non-respect d’une seule condition suspensive peut entraîner directement l’invalidité de la promesse de vente. Par conséquent, la vente est annulée et l’acheteur est libéré de ses engagements et peut récupérer le dépôt de vente.
NB : L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature d’un compromis.
Quelles sont les principales clauses suspensives
Une promesse de vente est un acte soumis par le code Civil. Dans l’intérêt des deux parties, il vaut mieux la rédiger sous la présence d’un notaire.
D’ailleurs, il faut savoir que les clauses suspensives sont personnalisables, vous pouvez les personnaliser selon vos besoins et votre situation sauf pour la condition suspensive de financement, car celle-ci est d’ordre public.
De manière générale, lors de la rédaction des clauses suspensives, l’acheteur fait des propositions que le vendeur peut accepter ou négocier afin de trouver un juste équilibre pour les deux parties. C’est d’ailleurs la recherche de cet équilibre qui nécessite surtout l’intervention du notaire.
La condition suspensive de financement
La clause d’obtention de financement est d’ordre public, elle est obligatoire si l’acheteur fait recours à un prêt immobilier pour l’achat du bien.
Les obligations de l’acheteur selon la clause suspensive de financement ?
Cette condition implique que l’acheteur doit faire le nécessaire pour obtenir le prêt dans le délai défini dans le compromis. Par ailleurs les conditions du prêt doivent impérativement être conformes à ceux qui ont été dit dans le compromis notamment pour :
- Le taux
- Le montant emprunté
- La durée du remboursement.
Le non-conformité de l’un de ses éléments peut donc être un motif d’annulation de la promesse de vente. De ce fait, il est impératif de faire une simulation et de se renseigner auprès des banques avant la signature d’un compromis.
Que se passe-t-il, si le prêt est refusé ?
La clause suspensive d’obtention de prêt permet également à l’acquéreur de renoncer à la promesse de vente si jamais, il y a refus du prêt.
D’ailleurs, si c’est la banque qui a refusé le prêt, tous les éventuels frais qu’il a pu déboursé durant les procédures devront lui être remboursé dans son intégralité dont :
- Le dépôt de garantie qui a été versé au vendeur
- Les éventuels acomptes versés à l’agent immobilier
Ci-après dans cet article, tout ce qu’il faut savoir à propos des honoraires des agents immobiliers.
NB : il faut noter toutefois que si le prêt a été refusé suite à une raison différente de celle qui a été mentionnée dans le compromis de vente ou suite à un acte volontaire ou de mauvaise foi de la part de l’acheteur, le vendeur peut contester le remboursement du dépôt de garantie et peut même demander des dommages et intérêts. Découvrez en parallèle l’article sur la clause de tontine.
La condition suspensive d’obtention du permis de construire
Pour les achats de terrain destiné à une nouvelle construction, le compromis de vente implique l’obtention d’un permis de construire. Il en va de même pour les logements anciens qui nécessitent des travaux qui ne peuvent être faits qu’avec un permis de construire.
Dans la formulation des conditions suspensives, veillez à être bien vigilant sur les deux points suivants :
- Le délai : Opter pour un délai de 5 mois minimum, car l’obtention d’un permis de construire prend énormément de temps
- Les informations que vous allez inscrire dans le compromis : veillez à être totalement transparent avec le vendeur, car si les informations que vous avez communiquées ne sont pas conforment à ceux qui figurent dans la demande de permis de construire, il peut directement annuler le contrat.
La condition suspensive d’autorisation de changement d’usage
Si le bien que vous allez acheter est de base un local commercial que vous allez aménager afin d’en faire votre logement, il faut faire une demande d’autorisation auprès de la mairie et l’accord du syndic si le bien se trouve en copropriété.
À cet effet, il est conseillé d’inscrire une condition d’autorisation de changement d’usage dans le compromis de vente. Des conditions qui exposeront les décisions à prendre si toutefois, il y a refus de la part de la mairie.
Connaitre les plus importants points sur le mandat de vente immobilière vous serait également utile dans cette situation.
La condition suspensive de la vente de l’ancien logement
Si le financement de votre achat dépend de la vente de votre ancien logement, il faut le mettre dans le compromis. Ce cas de figure est toutefois assez délicat, car une clause suspensive de la vente de l’ancien logement est considérée comme une clause potestative aux yeux de la loi.
En cas de litige, cela peut jouer contre l’acheteur sauf si celui-ci arrive à prouver sa bonne foi. Un compromis pour la vente de son ancien logement serait un atout. Sinon il devra montrer des documents qui prouvent qu’il a bien entrepris les démarches pour la vente auprès d’un ou de plusieurs agences immobilières. Consultez également notre article sur les conseils immobiliers.
La condition suspensive de servitude
Si le logement est enclavé, la servitude de passage doit être mentionnée dans le compromis. Une clause qui permet à l’acheteur d’annuler le contrat s’il n’obtient pas le droit de passage selon ses besoins.
La condition suspensive pour le droit de préemption
Si le bien se trouve dans une zone définie par une collectivité, en cas de vente, l’État et les collectivités locales sont prioritaires.
Par conséquent, le notaire doit impérativement transmettre à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) dès la signature de la promesse de vente. Si la mairie n’exerce pas ses droits de préemption dans un délai de 2 mois suivant la réception de la DIA, la vente peut se faire.
La condition suspensive de la copropriété
Si le bien se situe dans une copropriété, si vous envisager de faire des travaux qui peuvent avoir d’impact sur l’aspect extérieur du bâtiment ou la solidité des édifices, il est impératif d’obtenir l’accord du syndic.
La condition suspensive de l’état hypothécaire
Si un bien est hypothéqué, le créancier propriétaire peut vendre le bien en cas de non-respect des obligations de l’emprunteur. Le compromis doit donc attester que l’état hypothécaire du bien est vierge.
NB : La consultation de l’état hypothécaire du bien doit se faire par un notaire
Les conditions de prorogation
Cette condition explique que si l’un des délais inscrits dans le compromis n’est pas respecté pour une raison qui ne dépend pas de l’acheteur, il peut demander un report de la signature de l’acte authentique.
Si le vendeur est d’accord, il faudra toutefois faire rédiger un avenant au compromis de vente par un notaire.
Qu’est-ce qui se passe en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?
S’il y a non –réalisation d’une condition suspensive, il doit informer immédiatement le vendeur ainsi que le notaire. Pour ce faire il doit leur adresser un courrier recommandé avec accusé de réception leur expliquant la situation avec une pièce justificative.
Si la situation n’est pas de la responsabilité de l’acheteur, le vendeur doit lui rembourser le dépôt de garantie dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la notification. Si ce délai n’est pas respecté, l’acheteur peut demander des intérêts de retard sauf s’ils décident d’un commun accord de poursuivre la vente.
Modèle de courrier recommandé
Identité : Mlle/ Me/Mr
Adresse et téléphone
Objet : non-réalisation de la condition suspensive de… (Compléter)
Monsieur… (Nom du notaire)
Suite au compromis de vente (ou promesse le cas échéant) signé(e) en votre seing en date du… (Ajouter la date de signature de l’avant-contrat), je vous informe que la condition suspensive de… (Compléter) n’a pu être réalisée.
Vous trouverez ci-joint le justificatif (refus de prêt, refus de permis de construire…).
Je vous remercie d’acter que le compromis de vente est réputé n’avoir jamais existé, comme le prévoit l’Article 1304-6 du Code civil.
Vous voudrez bien faire le nécessaire et me restituer le dépôt de garantie dans un délai maximum de 15 jours.
Dans l’attente (formule de politesse).
Date et signature
Les clauses résolutoires
Souvent confondu avec les clauses suspensives, il faut savoir qu’une clause résolutoire est constituée des évènements futurs et incertains qui ne doivent pas se réaliser pour maintenir le contrat.
En revanche une clause suspensive est constituée des évènements futurs et incertains qui doivent se réaliser pour maintenir le contrat.
Les autres clauses qui doivent figurer dans un compromis de vente
- La clause pénale : elle est soumise à l’article 1231-5 du Code civil qui indique que celui qui ne respecte pas ses engagements doit payer une somme forfaitaire en guise de dommage et intérêt
- La clause de dédit : elle permet à l’acheteur comme au vendeur de rompre le contrat librement à tout moment à condition de verser une indemnité à l’autre.
- La clause de substitution : elle permet à l’acheteur d’avoir un cocontractant à qui, il pourra transférer tous ses droits.
Les lois références
- Article 1584 du Code civil
- Articles 1304 à 1307 du Code civil
- Article L313-40 du Code de la consommation
- Décision de la Cour de cassation du 24 juin 2014 : refus de prêt bancaire
- Décision de la Cour de cassation du 6 octobre 2018 : condition suspensive non réalisée.
