La signature d’un compromis de vente ou d’un avant-contrat entre particuliers est délicate. La non-présence d’un expert peut compromettre certains points. Il est donc essentiel d’être attentif à tous les éléments. L’acheteur et le vendeur peuvent fixer leurs conditions tout en se conformant à la loi comme la présentation des documents obligatoires. Insérer les annexes et les clauses suspensives est déterminant dans la signature d’un compromis de vente entre particuliers.
La notion de compromis de vente
Un compromis de vente est un avant-contrat signé de manière synallagmatique. Il est aussi appelé promesse synallagmatique de vente. L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord d’acheter et de vendre un bien immobilier à un prix fixe. Le compromis de vente peut être signé avec la présence d’un notaire, d’un agent immobilier ou être sous seing privé. Quel que soit l’endroit de la signature, le compromis détient la même valeur juridique et engage la responsabilité des deux parties.
C’est un engagement avant la signature définitive de l’acte de vente chez un notaire. Les documents nécessaires pour la signature d’un compromis de vente peuvent être téléchargés en ligne ou procurés chez un professionnel. La rédaction d’un compromis peut être délicat, il est donc nécessaire de se renseigner sur les formalités et les autres documents obligatoires.
Les conditions d’une signature sous seing privé
La signature d’un compromis de vente sous seing privé est une autre forme de d’un avant acte de vente. Il consiste à effectuer un accord de pré-signature d’un acte de vente officiel. La signature sous seing privé engage l’acheteur et le vendeur. De plus, pendant la signature sous seing, il est important d’avoir en possession tous les documents utiles à l’accord.
Tels sont les documents officiels de désignation et des coordonnés des deux parties. Les annexes, les clauses à négocier et les conditions suspensives doivent être insérées dans les documents formulés dans le compromis. La situation physique et financière du logement doit être intégrée dans les documents annexes du compromis de vente. De même, la valeur et le mode de paiement devront être inclus dans le document.
Il est primordial d’avoir des connaissances sur l’engagement d’inscription de vente sous signature privée.
Les mentions légales
Pour une signature d’un compromis de vente d’un particulier à un autre, le vendeur doit disposer de tous les documents indispensables. Le vendeur doit en effet procurer entre autres :
- Les situations familiales et administratives concernant le vendeur et l’acheteur : désignation et coordonnées des deux parties ;
- Les documents descriptifs concernant le bien : titre de propriété, cadastre, plan de bornage ;
- L’utilisation de la propriété ;
- Les dossiers annexes et les dossiers techniques du bien ;
- Les situations du bien : le contexte du logement doit être précisé dans le compromis, sous hypothèque, sous location, les fiscalités immobilières ;
- Les conditions précédentes d’acte de vente : date, nom du précédent propriétaire, acte notarié ;
- Le certificat de l’urbanisme en cas de besoin ;
- Permis de construire ;
- Les copies des avis de taxe foncière
- Les plans de financement du côté de l’acheteur ;
- Les frais annexes à l’enregistrement
- La nature de la transaction : par exemple en comptant ou en viager ;
- La valeur du bien et les modalités de paiement ;
- Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation : il est fixé par les deux parties
- Les clauses à négocier : les conditions suspensives, droit de rétractation
Les annexes obligatoires liées au compromis de vente
Les documents annexés sont indispensables dans la formation d’un compromis de vente entre particuliers ou sous seing privé. Ces documents concernent les informations sur le bien immobilier. Il s’agit entre autres des diagnostics techniques du logement ou les situations fiscales. Il s’agit également des situations de la copropriétaire ou de la situation locative de l’habitat.
Les documents annexes permettent à l’acheteur de connaître la situation financière et du bien du vendeur. La liste exhaustive des documents annexes dépende du vieillissement du bien, de la nature de son utilisation et de son emplacement.
Pour le propriétaire
Pour un éventuel mise en vente d’une propriété, faire un diagnostic est important pour faire valoir le bien. Le bilan consiste à analyser l’existence du plomb, de l’amiante, de moisissures ou de termites. Le vendeur doit présenter les documents résultants les diagnostics et les préemptions y afférentes si les résultats sont positifs. Ces dernières sont déterminantes dans la conclusion du contrat de vente. Les conditions sont les mêmes dans l’analyse des installations électriques et gaz de la propriété.
Ces démarches sont identiques dans le cas d’une situation locative. Le propriétaire vendeur, doit présenter les bilans techniques, les carnets d’entretien, le bail d’habitation ainsi que le délai de la libération du bien.
En cas de copropriété
Pour le cas d’une copropriété, le vendeur doit signaler toutes les informations liées à cette situation. Outre les diagnostics techniques fixés par la loi Alur 2014 dans son article 54, le vendeur doit établir une situation financière du bien. Il s’agit des fiches synthétiques de la copropriété, c’est-à-dire les charges courantes du budget et hors budget prévisionnel au cours des deux exercices comptables avant la vente.
Il s’agit également des documents consistants le règlement des sommes restantes dues au syndic ou l’état global des impayés de charges. Les carnets d’entretien de l’immeuble sont utiles, ils en résultent des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. L’attestation de surface de la propriété selon la loi Carrez est aussi nécessaire pour les biens en copropriété.
Les clauses suspensives lors d’un compromis de vente
Les conditions suspensives sont déterminées par les situations exceptionnelles de l’immobilier. Cette clause permet une annulation à la vente. Les clauses suspensives concernent en effet les préemptions municipales, les conditions défavorables à l’urbanisme, l’hypothèque de l’immeuble ou l’obtention d’un prêt.
Sachez également les propos du prêt relai sec.
Les préemptions municipales
L’absence de préemption peut annuler la vente. Elles sont dues aux résultats des diagnostics techniques de l’immobilier. Il s’agit de la durée de validité de la préemption par rapport aux rendus techniques.
Si les professionnels ont détecté du plomb, la préemption peut durer 1 an. Pour les termites, elle est de 6 mois, de même pour les risques naturels et technologiques. Pour les installations de gaz et d’électricité datant plus de 15 ans, la préemption est de 3 ans. Concernant la performance énergétique, la durée de validité de la préemption est de 10 ans.
La constatation d’une servitude d’urbanisme inquiétante ou non-conformité au plan d’urbanisme
Vu l’élaboration d’un plan d’urbanisme, les constructions doivent être conformées à cette réalité. Dans le cas contraire, l’immobilier risque d’être aboli. L’absence de servitude peut compromettre la vente.
L’observation d’une situation hypothécaire
Le bien en question a fait l’objet d’un gage lors d’un prêt d’un crédit immobilier. Cette observation de l’hypothèque doit être insérée dans la clause à négocier lors d’une signature d’un compromis de vente immobilier entre particuliers. A noter qu’il faut prendre en compte les étapes à suivre pour obtenir un crédit immobilier.
Obtention d’un prêt
Souvent, l’acheteur recherche des fonds pour acquérir un bien. Il effectue des crédits immobiliers auprès des banques. Le compromis de vente peut être un document pour la demande de financement. Si celui est refusé, le vendeur peut annuler la vente.
Le versement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation est versé après le délai de rétractation de 10 jours fixé par la loi. Il correspond entre 5 et 10% de la valeur du bien. Le versement de cette somme équivaut à un consentement à l’acquisition ou à la vente du bien.
Quelles sont les procédures après une signature de compromis de vente ?
Après la signature d’un compromis de vente entre particuliers, des modifications ou de la renonciation peuvent être apportées. Ces changements peuvent être constatés par l’une des deux parties. Ils sont possibles selon les clauses suspensives ou selon la loi sur la rétractation de l’acheteur.
Le droit de rétractation
Le droit de rétractation est déterminé par la loi, notamment la loi Macron 2015. Le délai de rétractation est fixé de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Après ce délai, l’acheteur peut encore renoncer à l’achat à condition que cette mention soit établie dans les conditions suspensives du compromis. De ce fait, il est essentiel de bien rédiger le compromis et de bien lire avant de le signer.
Le droit d’annulation
Pour le vendeur, le droit d’annulation n’est possible que si elle est conforme aux conditions suspensives du compromis. Par exemple, le vendeur a hypothéqué son bien ou il est victime d’une préemption. De même, si le vendeur en question vient de mourir pendant l’épreuve du compromis, ses descendants prennent la succession. Cependant, ils doivent mener à termes la vente. Au-delà de la clause, l’annulation peut être traduite en justice. L’acheteur peut refuser l’annulation et oblige le vendeur à vendre.
Les risques encourus dans un compromis de vente entre particuliers
Un compromis de vente entre particuliers présente une valeur juridique inestimable et risque une action de poursuite par l’une des deux parties lésée. Le non—respect des conditions énoncées dans le compromis engendre des règlementations et poursuites juridiques. Un compromis de vente est un acte à prendre en considération, il faut prévoir toutes les situations et les mentionner dans la clause de suspension pour les exceptions.
En cas de manquement à la conformité du compromis, la partie lésée peut poursuivre en justice l’autre partie. Elle peut demander des dommages et intérêts. Il est à noter que le dépôt de garantie est irrécupérable lors d’une annulation du contrat. Par contre l’acompte sera restitué dans un délai de rétractation de trois mois.
Dans la rédaction du compromis de vente, il est important de tout vérifier avant la signature. Une erreur peut engendrer l’inefficacité de l’avant-contrat. Il faut donc considérer les conditions de formes, vérifier si tous les documents sont présents, de même dans les conditions de fonds, le prix, les clauses suspensives. L’une des parties peut se rétracter à tout moment sans être possible de poursuite.
Autre article qui pourrait vous intéresser: Précautions pour achat immobilier en VEFA.
Les avantages de la signature d’un compromis de vente entre particuliers
L’avantage principal de procéder à un compromis de vente de particulier en particulier réside sur le coût de la signature. Faire un avant-contrat de vente d’un bien immobilier entre particulier présente une économie. Faire appel à un professionnel expose à un coût supplémentaire dans la formulation et prise en charge du dossier. Alors qu’il suffit de se renseigner sur toutes les formalités et être attentifs à tous points.
D’autant plus, la rédaction et la présentation des documents d’un compromis de vente entre particuliers présente un gain de temps. Les accords effectués entre les intéressés peuvent être décidés de manière réciproque et instantanée. De plus, les modèles d’un compromis de vente sont téléchargeables en ligne.
La signature d’un compromis de vente se fait dans un climat apaisé, bien qu’elle ait la même valeur juridique que les contrats de vente. Les deux parties peuvent se discuter librement sans contrainte jusqu’à la détermination d’un accord favorable des parties. L’établissement d’un compromis de vente protège également les deux parties en cas de litiges.
Lisez aussi notre article sur les ventes aux enchères immobilières.
Les sources juridiques du compromis de vente sous seing privé
Lors de la formation du compromis de vente de particulier à particulier, il est nécessaire de s’informer sur les formalités juridiques des documents. En effet, plusieurs lois déterminent la conclusion d’un acte de vente d’immobilier. Les sources peuvent être entre autres :
- Code de la consommation : article L.312-16, article L.312.15
- Code la construction et de l’habitation : article L.271-1
- Code civil sur la clause pénale : article L.1231-5
- La loi Alur
- La loi Macron
- La loi Carrez
La signature d’un compromis de vente entre particuliers est conventionnée selon la loi, mais de manière plus libre. Les deux parties n’ont pas besoin de le légaliser, les signatures font preuves d’accord et engagent juridiquement les signataires. La formation d’un compromis de vente n’est pas obligatoire. Mais, pour dans un contexte où l’acte de vente définitif est différé, il est mieux d’établir un compromis de vente préalablement. Elle est rapide et réduite les charges concernant les frais et commissions des professionnels.
