Quand un emprunteur a recours au prêt immobilier, maintes charges sont jointes au crédit. Notamment les frais de dossier qui semble faible que l’assurance ou l’intérêt du prêt, pourtant peut avoir une répercussion importante. Afin de réaliser une certaine épargne, un emprunteur peut alors négocier les charges relatives au dossier auprès de leur banquier.
La répercussion éphémère en TAEG et les charges intégrales, une référence non valide
La généralité des établissements bancaires utilise souvent une bonne ruse pour distraire les clients. Ainsi, les banquiers font la comparaison des coûts de dossier par rapport aux charges d’assurance ou d’intérêts. Par contre, il s’agit différents frais, d’autant plus que celui des dossiers est moins important et négociable.
Il est à noter que les frais de dossier changent d’un crédit immobilier à un autre. D’autre part, il n’est pas obligatoire de le régulariser au préalable, car un montage de dossier n’engage en rien l’emprunteur. Si ce dernier conclut le contrat de crédit avec la banque, il se doit de payer toutes les charges relatives au dossier. Cela varie entre 0,4 % et 10 % de la valeur du prêt.
Un frais de dossier prêt immobilier s’agit d’une rémunération du conseiller ayant accompagné l’emprunteur sur le projet et son montage. Ainsi, cette charge est fixée en fonction de l’aisance ou de la complication de la situation de demandeur. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est entièrement négociable. Les banques sont alors contraintes de mentionner toutes les charges liées au crédit sur le TAEG, notamment les frais de dossier. Autrement, elles encourent la décadence en taux.
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4 techniques d’épilogues pour un crédit immobilier
La négociation en frais de dossier pour crédit immobilier dépend de chaque banque et de l’aisance en montage du projet. En général, cette négociation peut aller jusqu’à moins 50 %, voire une annulation totale si le demandeur dispose des atouts nécessaires. En outre, quelques astuces peuvent grandement servir lors de la négociation.
Autre article : Le cautionnement bancaire de crédit immobilier.
Établir un antagonisme vaste
La comparaison des services de plusieurs organismes prêteurs est le premier atout pour réussir une négociation. Donc, il est conseillé d’analyser les frais que fixent les banques sur un même dossier et crédit. D’un établissement, cela peut aller de 1 % à 5 %, mais réduction ou l’annulation réside dans la technique de négociation de l’emprunteur.
S’inscrire aux prestations afférentes
S’inscrire aux prestations afférentes est une manœuvre convaincante de négociation de frais de dossier dans une banque. Il peut s’agir de service :
- En assurance pour emprunteur
- En assurance pour logement
- En abonnement téléphonique
Ces prestations servent surtout aux banques à garder une belle image en matière de concurrence. En quelque sorte, plus il y a des prestations annexes, plus l’établissement prêteur a une meilleure crédibilité.
Détenir un dossier tangible
Il est évident qu’il faut plusieurs documents certifiés et à jour pour monter un dossier de prêt immobilier. Par ailleurs, il est important de savoir les conditions d’accès au prêt immobilier. Si tous les documents sont alors convenables et complets, le dossier est aussitôt monté et ne compte pas trop de frais. Dans le cas contraire, les banques n’accordent aucune réduction. Ainsi, il est conseillé de disposer préalablement de certains documents comme :
- L’attestation d’emploi.
- Les justificatifs de revenu du foyer.
- Les justificatifs d’apport individuel.
- Les déclarations fiscales récentes…
- Les relevés des comptes bancaires sans problématiques.
Il est essentiel de réunir tous les documents pour les rendre au moment prescrit par le banquier. Cela témoigne la crédibilité du demandeur, mais permet aussi un gain de temps important. Ainsi, ça augmente davantage la pertinence à une négociation de frais.
Acquérir des actions sociales sur les établissements mutualistes
Plusieurs banques ont établi des techniques tout aussi avantageuses pour leur établissement que pour les emprunteurs. Cela s’agit d’accès de vente aux actions sociales qui acquiesce la réduction ou l’annulation des frais de dossier. La banque populaire, la caisse d’épargne, le crédit mutuel et le crédit agricole disposent de cette offre.
La loi interdit cette pratique, car c’est un investissement risqué pour les demandeurs de crédits. Mais les établissements prêteurs sont spécialisés dans la technique commerciale qu’ils sont prêts à tout pour augmenter leur clientèle. Conséquemment, il est conseillé de ne faire que deux placements maximum pour limiter les dangers.
Comparaison entre le coût de dossier et la prestation du courtier immobilier
En prêt immobilier, le demandeur a le choix entre engager un courtier ou laisser la banque se charger de tout. Faire appel à un courtier en prêt peut être avantageux puisqu’il est en mesure de négocier efficacement avec le banquier. Toutefois, les prestations de ces derniers sont variables. Si d’autres se contentent des salaires offerts par la banque où ils interviennent, certains réclament en plus un honoraire aux clients.
Faire appel à un courtier requiert alors une meilleure analyse, au risque de dépenser plus que le frais de dossier. Conséquemment, il faut privilégier des courtiers spécialisés qui ne taxent pas davantage d’honoraires en matière de négociation de frais de dossier.
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Les principes des établissements prêteurs sur les charges de dossier.
Aux environs de dix établissements prêteurs disposent d’un tarif net en frais de dossier. Généralement, la période d’application de leur frais se situe entre le 1er janvier 2018 et le 15 février 2020. En l’occurrence, les frais pour crédit immobilier amortissable à intérêt fixe et les forfaits minimum ou maximum sont indiqués distinctement.
CIC
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1 %
Frais minimum : 400 euros
Frais maximum : —
CREDIT DU NORD
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1,20 %
Frais minimum : 480 euros
Frais maximum : 975 euros
CREDIT MUTUEL
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1 %
Frais minimum : 300 euros
Frais maximum : —
BANQUE POSTALE
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 0,8 %
Frais minimum : 100 euros
Frais maximum : 1 000 euros
CAISSE D’EPARGNE
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1 %
Frais minimum : 500 euros
Frais maximum : 1 500 euros
CA PARIS
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 0,25 %
Frais minimum : 400 euros
Frais maximum : —
SOCIETE GENERALE
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1 %
Frais minimum : 300 euros
Frais maximum : 1 000 euros
LCL
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1,20 %
Frais minimum : 700 euros
Frais maximum : —
BNP Paribas
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1,10 %
Frais minimum : 500 euros
Frais maximum : —
Banque Populaire Rives de Paris
Frais en crédit immobilier amortissable à intérêt fixe : 1 %
Frais minimum : 400 euros
Frais maximum : —
Méthode d’évaluation et coût maximal
La règle n’évoque pas de plafonnement, d’autant plus que les frais de dossier sont définis par la banque. En l’occurrence, les tarifs énoncés sont TTC et il existe deux options d’offres proposées aux demandeurs :
Frais en pourcentage
Dans cette option, le frais de dossier est calculé en pourcentage sur la valeur du crédit immobilier. En l’occurrence, les limites maximales et minimales sont prises en compte.
Frais forfaitaire
Dans ce cas, la valeur du prêt n’impacte pas la définition des frais, car ceci est fixé en forfaitaire.
Les réglementations en crédit bonifié
Les frais de dossier en prêts bonifiés sont traités particulièrement donc bénéficient d’une gratuité ou d’un plafonnement approprié.
Sans frais de dossier
- Compte épargne logement (CEL)
- Plan d’épargne logement (PEL)
- Prêt à taux zéro Plus (PTZ +)
- Action-Logement
Avec plafonnement réglementaire
Cela concerne surtout l’accession sociale à une valeur au-dessous des 500 euros.
Le rejet de demande est-il susceptible de coût de dossier ?
Généralement, les établissements prêteurs ne demandent pas de frais de dossier s’il y a refus. Mais il est préférable de demander les conditions de chaque établissement au préalable.
Rapport des coûts de dossier
Le revenu du crédit foncier est tiré des taux versés par le client. Mais en réalité, leur valeur sert à rentabiliser les frais de dossier ainsi que certaines analyses de risques. Tout savoir sur le taux annuel effectif global.
Les charges en renégociation
Une éventuelle renégociation n’impacte en aucun cas la clause du contrat de prêt (art L313-39 du Code de consommation). Toutefois, un avenant est indispensable et doit être nettement mentionné dans les services de la banque. Généralement, le tarif est au-dessous des charges de dossier habituel si les démarches sont commodes.
Le principe des frais de dossier est assez ambigu au niveau des établissements bancaires, mais tout à fait négociables. Pour en bénéficier les avantages, un demandeur doit alors adopter les bonnes techniques. D’autre part, la comparaison sur plusieurs organismes prêteurs et établi une bonne analyse est indispensable.
