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Le taux d’apport personnel nécessaire pour contracter un prêt immobilier

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Sommaire

L’apport personnel est souvent considéré comme la clé de voûte garantissant le financement d’un projet immobilier. Selon l’établissement, un minimum d’apport peut être exigé avant l’attribution d’un crédit.  Mais avant de procéder à une demande de prêt, il s’avère essentiel d’estimer les sommes qui vous sont propres afin d’assurer par vous-même une partie de votre investissement. Voici tous les détails que vous devez savoir. 

Apport personnel : définition

Une somme minimum est en général exigée pratiquement par toutes les banques avant de donner un financement à un acquéreur. Bien que souvent, avoir un apport n’est forcément pas obligatoire pour certaines institutions bancaires, certaines l’exigent strictement. Puis, les conditions de prêt accordées sont encore meilleures quand cette somme est notable. 

  • L’apport personnel désigne la part de financement qu’un acquéreur dispose pour financer son projet immobilier.
  • Elle se définit également comme une mise garant de la sécurité et de la fiabilité de votre projet aux yeux des banques.
  • Le montant se constitue des liquidités personnelles et des  épargnes accumulées par l’acquéreur additionnées des autres prêts réglementés.

L’origine de l’apport personnel de l’emprunteur

Lorsque votre apport personnel est important, il vous sera plus facile d’obtenir rapidement un accord de financement. Certaines conditions consenties par les banques seront également plus meilleures quand l’apport est rassurant : taux plus bas, frais de dossiers restreints, etc.

Pour les banques, il atteste votre capacité de rembourser et vous permet ainsi de raccourcir la durée de votre emprunt. Sachez que lorsque la durée de remboursement d’un prêt est courte, les taux d’intérêt sont faibles. 

Les fonds propres

Nombreuses peuvent-être les sources de l’apport personnel de l’emprunteur. Il peut résulter :

  • d’une revente d’un bien immobilier,
  • d’une longue durée d’épargne,
  • à partir d’une donation, d’un héritage ou d’un prêt familial
  • d’une somme d’argent liquide.

Si vous êtes salariés d’une entreprise, il est possible de compléter la somme de départ à partir d’une épargne salariale. La possession de cette épargne vous permet de décrocher un déblocage anticipé  du plan d’épargne entreprise (PEE) afin d’acquérir votre résidence principale.

Les divers prêts complémentaires

Des fois, les fonds de départ de l’emprunteur peuvent être obtenus à partir des dispositifs complémentaires appelés prêts réglementés. Ces dispositifs regroupent :

  • Le plan d’épargne logement (PEL) : c’est la valeur entre un produit d’épargne et un prêt aidé.
  • Le prêt action logement : pour les travailleurs d’une entreprise employant plus de 10 salariés
  • Le compte épargne logement (CEL) ou un livret classique.
  • Certains crédits accordés par la CAF ou Les collectivités locales
  • Prêt à taux zéro : ce sont les prêts sans intérêts dont la durée de remboursement va de 5 à 15 ans en fonction de la revenue.

Le prêt-relais

Ce type de prêt est une autre forme d’emprunt de courte durée, mais qui se concorde à un objectif précis. Il permet en général de financer l’achat d’un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent logement. Appelé également achat-vente, il est réservé aux propriétaires et aux investisseurs locatifs. Le prêt relais peut être vu comme solution si l’apport résulte d’une vente d’un bien immobilier. Dans ce cas, il vous offre l’avantage d’acheter un autre bien avant de vendre votre propre bien.

Les aides de l’état à l’accession de la propriété

C’est un prêt aidé qui vise à épauler les ménages à faible revenu d’accéder à leur résidence principale. Distribué par des collectivités locales, il prend forme d’un financement pour faciliter un premier achat immobilier.

Le cas des petits prêts.

Les petits prêts accordés par la CAF et les caisses de retraite peuvent vous aider pour financer les frais annexes à votre projet. Ces microcrédits visent à faciliter les demandes de crédits de certaines personnes à revenus modestes et d’accéder aux prêts classiques des banques. 

Comment calculer le taux d’apport personnel ? 

L’apport personnel possède une influence importante sur le crédit que vous allez obtenir. Plus il est élevé, plus la banque vous offre une condition d’emprunt avantageuse. 

Souvent mentionné dans votre demande de prêt, le taux d’apport personnel est toujours exprimé en pourcentage de la somme total de l’emprunt.

(Fonds propres + prêts règlementés) / (Montant total de l’opération- frais annexes)*100

*le coût total de l’opération correspond à la somme entre le prix d’acquisition et les frais relatifs à l’acquisition

Voici une illustration chiffrée

Vous convoitez acheter un bien immobilier avec une valeur de 260 000 euros. Dans ce cas, vous devez avoir comme fonds propres 26 000 euros à titre d’apport personnel auprès de la banque. De ce fait, la banque pourrait vous accorder 234 000 euros pour vous aider à accomplir les 90% restants de votre projet.

Combien d’apport personnel la banque demande avant d’attribuer une demande de prêt ?

Bien qu’il n’existe pas d’apport personnel minimum ou obligatoire, il est logique que les banques apprécient les profils dotés d’un apport suffisant. 

Comme évoqué précédemment, votre apport permet surtout de spéculer sur les frais annexes à votre achat. En général, ces dépenses peuvent atteindre jusqu’à 8 à 10 % de votre achat. En conséquence, un apport de 10% ou plus est suffisant pour remplir les conditions des banquiers. 

Ces 10% étant tout juste le minimum nécessaire pour couvrir les frais relatifs à l’acquisition du bien. Comme les cautions, les frais de garantie, les frais de notaire, etc. Mais il peut très bien être supérieur (30 à 40%) selon les montants de prêt demandé par l’acquéreur. 

En tenant compte de l’infinie variété de profils des demandeurs, les organismes prêteurs ne tiennent souvent pas compte de ces règles édictées. En réalité, certains cas d’emprunteurs intéressent les banques à condition que ces derniers :

  • possède un taux d’endettement faible
  • Un reste à vivre valable
  • Un Projet immobilier bénéfique
  • Salariés en CDI

En outre, l’apport minimal est étudié par les banques selon le cas de l’acquéreur. Et cette observation varie de chaque établissement bancaire vu qu’il n’existe pas de cadre de règlement strict le conditionnant. Ceci dit, les exigences bancaires concernant l’apport personnel varient d’une institution à une autre. Chaque banque adopte le taux minimum selon sa politique et sa conjoncture économique. 

C’est d’ailleurs l’intérêt d’avoir un pas d’avance sur le calcul de son taux d’apport personnel. Cela permet de comparer les différentes offres proposées par les banques.  Vous pouvez en même temps passer par un courtier en prêt immobilier avant de vous lancer vers un processus d’octroi de prêt. 

Prêt immobilier : quel serait le taux d’apport idéal ?

Souvent, on entend dire qu’un bon apport permet de convaincre votre banque à vous attribuer un financement inestimable. Mais selon les établissements, certains se montrent plus flexibles que d’autres. 

Selon les pays, le montant minimal est fixé par la loi concernant l’apport personnel. En théorie, vous pouvez apporter entre 1% à 99% de votre somme de départ. Mais en réalité, les banques exigent une somme de 10% minimum pour se rassurer de votre capacité à rembourser. Notez que cet apport requis pourrait être plus conséquent selon la grandeur de votre projet et surtout en fonction de l’établissement auquel vous dépendez. Comme mentionné ci-dessus, la banque prend le temps d’étudier le cas de chaque acquéreur. Dans le cadre d’un investissement locatif en guise d’exemple, le taux d’apport fixé sera plus faible puisque les loyers perçus pourraient assurer les mensualités. Dans le cas d’un achat d’une résidence principale, l’apport exigé serait de 10%. 

Par ces faits, les meilleures conditions d’emprunt dépendent du taux que vous avancez auprès des banques. Il n’existe donc pas de taux d’apport idéal, car il dépend de l’aptitude de chaque client. Et chaque emprunteur à la possibilité de négocier selon son effort. 

À titre de conseil, il ne convient pas de miser toutes ces économies dans l’apport personnel. Vous devez en garder une somme suffisante pour renforcer votre reste à vivre et de prévoir contre les difficultés de ménages quotidiennes : frais de santé, vacances, etc.

Est-il possible d’octroyer un prêt immobilier sans avoir un apport personnel ? 

Actuellement, l’accès à la propriété est devenu de plus en plus flexible à franchir grâce à l’existence de plusieurs propositions et de conditions d’emprunt.

Dans les faits, faire financer son projet entièrement par la banque est quasiment impossible. Cela ne veut pourtant pas dire qu’il est irréalisable d’emprunter sans présence d’un apport. En effet, certains cas particuliers captivent l’attention des établissements bancaires.

Le cas des jeunes primo-accédants

Le terme primo accédant désigne l’ensemble des jeunes qui viennent tout juste de rentrer dans la vie active. Pour ce fait, ils n’ont pas encore eu la chance d’épargner ni de posséder des fonds propres personnels. Seul le prêt aidé comme le PTZ+ et le prêt action logement peuvent compléter leur apport. 

Le cas des épargnants

Vous pouvez également accéder à un prêt lorsque vous êtes en possession d’une épargne conséquente, mais que vous prévoyez d’acheter sans le toucher. De même, si votre profil figure parmi le profil d’acquéreurs qui bénéficie de plusieurs produits de défiscalisation. Dans les deux cas, le taux d’intérêt proposé est inférieur aux placements effectués. 

Quelles catégories de banques prêtent sans apport personnel ?  

En majorité, la conquête d’un bien, qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire, nécessite souvent un financement par le biais d’un prêt immobilier. Les emprunteurs choisissent donc entre plusieurs organismes de crédit ou de banque suivant les conditions qui leur paraissent raisonnables. Bien que les conditions et les politiques générales de ces établissements soient à peu près les mêmes, certains d’entre eux prêtent plus facilement que d’autres. 

Les organismes financiers

  • Banques mutualistes ou coopératives : caisse d’épargne, Banque Populaire, crédit Mutuel.
  • Etablissements financiers spécialisés : Cetelem, Crédit Foncier.

Banques généralistes nationales

  • CIC
  • Banque Postale
  • LCL
  • BNP Paribas
  • Crédit agricole
  • Les banques en ligne : Hello Bank, BForBank
  • Certains assureurs comme AXA, Groupama

Chacun de ces établissements propose ses propres offres dont d’autres plus avantageuses que d’autres. Avant tout processus de demande, il convient de comparer pour mieux sélectionner les meilleures conditions. 

À quel moment allouer son apport personnel ?

L’apport personnel est versé devant un notaire à la phase finale du processus d’achat. C’est-à-dire, lors de la signature de l’acte authentique. C’est à ce moment précis que l’officier civil vous invite à effectuer le virement sur un compte de notaire.

Le cas des investisseurs 

Sachez que vous pouvez percevoir un prêt sans apport personnel si votre projet s’agit d’un investissement locatif ou d’un projet cohérent. De la même manière, il serait possible d’avoir une réduction d’impôts car vous êtes considérés comme chargé de payer les intérêts de prêt. Quand les emprunts d’investisseurs sont notables, les avantages fonciers sollicités sont faibles. Donc si vous dotez d’un profil d’investisseur, il est conseillé de ne pas produire d’apport personnel auprès de la banque. 

En guise de conclusion, chaque situation personnelle est unique et l’attribution d’un crédit de financement immobilier n’est pas toujours dédiée aux profils corrects. Ainsi, il est plus conforme de solliciter divers établissements bancaires afin qu’ils analysent vos dossiers selon leurs politiques. Dans le cas d’un profil en manque d’apport personnel suffisant, il est quand même possible de s’attendre à une admission sous certaines conditions solides. Comme des revenus récurrents et d’un contrat de sécurité professionnelle.