Arrivé à un stade de la vie, les parents doivent penser à l’avenir de leur enfant. En les accompagnant dans le monde du financement, certains souhaitent et envisagent d’acquérir un bien immobilier avec leur enfant. Suivant certaines possibilités, il est tout à fait possible d’effectuer ses projets. Seulement, des conditions s’imposent et des lois sont mises en vigueur pour les enfants mineurs moins de 18 ans. Quels sont les différents cas possibles ?
La solution avec une SCI
Un enfant mois de 18 ans ne dispose pas de capacité juridique. Légalement, il ne possède pas encore le droit et les obligations à agir en justice, conclure des contrats et obtenir un prêt immobilier. Alors que pour acquérir un bien immobilier, il faudra au moins faire des prêts au niveau des établissements prêteurs. Ainsi, sans l’aide des parents, les mineurs doivent oublier leur projet d’investir pour une résidence ou un logement. Pour vous aider dans le choix de l’institut bancaire, faites le calcul du pourcentage de l’apport minimum.
Face à cette situation, la SCI ou Société Civile Immobilière vient à votre aide. Elle offre à la famille les conditions parfaites pour investir dans l’immobilier. À cette opportunité que les mineurs peuvent s’associer, même sans capacité juridique. Le patrimoine se transmettra au prorata des parts qu’ils disposent.
La SCI emprunte
Par un emprunt souscrit à une SCI, une jurisprudence peut accéder à un prêt immobilier alors que les associés peuvent être des mineurs. Cela est possible, sans autorisation du juge des tutelles. La capitale de la SCI varie entre 1000 et 2000 euros et progresse dans le temps. D’autant plus que cette option permet une transmission du patrimoine sans avoir à payer le droit de succession ou de donation.
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La clause de renonciation
Le mieux étant d’ajouter une clause dans le statut de la SCI pour limiter la responsabilité des associés mineurs. Les établissements prêteurs doivent approuver cette disposition. À cet effet qu’ils aménageront la clause de solidarité dans l’offre préalable de prêt et préciseront que l’associé mineur ne sera pas poursuivi au-delà du montant du capital souscrit.
Le cas de jurisprudence
Il faut quand même faire attention sur les deux jurisprudences existantes, car elles sont contradictoires :
- La jurisprudence de Juin 2000 :
Une SCI a demandé l’annulation d’un prêt immobilier que la 1ère chambre civile de la Cour de cassation de Versailles a rejeté. Lors de la souscription d’un financement à la banque, un des associés mineurs n’a pas obtenu l’accord du juge de tutelle. Par la différence de la personnalité juridique entre la SCI et les associés, la cour a jugé autrement.
- La jurisprudence de 2003 :
Une banque a assuré tous les associés, tout comme les associés mineurs et offert une protection suffisante. Face à cette action, la Cour de Cassation de Chambéry pense que l’établissement a commis une faute et l’a condamné.
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L’achat d’un bien dans le cadre de l’indivision
Outre que la SCI, il est possible d’opter pour l’indivision. Elle ne nécessite aucune formalité et simple à mettre en place. C’est le régime par défaut de l’achat collectif. Seuls les parents doivent souscrire au prêt immobilier et le mineur sera qu’un co acquéreur. La somme du reste à vivre et du prêt bancaire seront analysées par la banque avant l’allocation du prêt.
Les divisaires achètent ensemble, disposent des mêmes droits et détenant chacun une quote-part. Il y aura un risque de requalification fiscale pour donation déguisée si le mineur ne règle pas à la hauteur de sa quotité.
La capacité juridique d’un mineur
D’après les règles juridiques, les mineurs ne possèdent pas la capacité juridique. Placés sous la responsabilité des parents, ils ne peuvent pas souscrire de crédit immobilier ni ouvrir des contrats bancaires.
Certaines fois, les mineurs plus de 16 ans peuvent accéder à un compte bancaire, sous les moyens de paiement simples, en chèque ou en carte bleue. Mais toujours sous le pouvoir des parents.
Cela n’exclu pas le fait d’être étudiant et obtenir un prêt immobilier.
Pour acquérir un bien immobilier avec son enfant mineur, les parents doivent trouver les meilleures conditions pour obtenir un prêt immobilier. Seulement, avec une SCI ou une indivision que les mineurs peuvent être autorisés dans le projet. Ainsi, mieux vaut bien s’informer pour éviter les éventuels soucis.
