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Le crédit relais immobilier : montant et conditions

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Sommaire

Vous souhaitez financer une nouvelle acquisition immobilière, alors que vous êtes dans une phase de mis en vente d’un ancien bien ? Un prêt relais est une solution permettant un achat sans attendre la conclusion d’une vente d’une ancienne demeure. Le prêt relais est un crédit à courte durée qui vous permet d’acquérir un bien. Un prêt relais est sélectif, il est donc essentiel de s’informer sur quelques points importants. Vous devez connaître le profil éligible, les conditions pour en bénéficier, la méthode la plus favorable, les avantages et inconvénients.

Le prêt relais : pour quel profil ?

Le prêt relais est basé sur un principe d’achat-vente d’un bien immobilier. Il s’agit surtout d’une résidence principale, que ce soit une maison indépendante ou un appartement. Il a pour objectif de financer un achat immobilier avant même d’avoir vendu le précédent. De ce fait, le prêt relais est dédié aux propriétaires de biens, aux investisseurs locatifs et aux secundo-accédant. 

Les critères d’éligibilité

  • Situation professionnelle : avoir un revenu stable et régulière
  • Capacité d’épargne positive
  • Ayant une bonne gestion financière

Pour la demande, l’intéressé doivent présenter ses relevés bancaires et son dernier avis d’imposition.

Caractéristiques d’un crédit relais

  • Sa courte durée : souvent, il est effectué jusqu’à 24 mois (un an renouvelable une fois) ;
  • Son absence d’IRA ou indemnité de remboursement anticipé ;
  • Son fonctionnement : un prêt relais constitue un mode prêt in fine, ce qui signifie un remboursement flexible. En effet, l’emprunteur peut rembourse séparément l’intérêt, l’assurance et la totalité de l’emprunt.

Quel est le montant d’un prêt relais ?

D’une manière générale, un prêt relais constitue une partie de la valeur du bien mis en vente, soit entre 50 % et 80%. Mais, en moyenne, le ratio est de 70% du bien vendu ou à vendre. Il est évalué de manière inférieure à la valeur totale du bien concerné.

Cependant, si l’emprunteur possède déjà un compromis de vente, la banque peut lui  octroyer un prêt supérieur. Le risque de ne pas conclure la vente est affaibli. Par contre, si vous avez mis en vite votre logement depuis plus de 6 mois sans aucune offre, la banque peut se montrer méfiante. L’obtention à un prêt relais s’avère délicate, il vous faut bien organiser et montrer un dossier convaincant.

Comment peut-on rembourser ?

Il existe deux façons pour rembourser un prêt relais : soit en partie, soit en totalité. De plus, le remboursement peut être différé selon la négociation lors de la signature du prêt.

Remboursement partiel : qui consiste à rembourser seulement l’intérêt et l’assurance séparément du solde total. Ce dernier peut être effectué une fois que la vente est conclue. Celui-ci est le plus intéressant, car le paiement de l’intérêt est fragmenté. ;

Remboursement total : celui-ci est le remboursement du capital emprunté avec les intérêts total à la fin du temps imparti.

Il est à remarquer que le remboursement peut être effectué chaque trois mois, six mois ou in fine. Aussi, si la vente est conclue avant l’échéance, vous devez payer la totalité du prêt relais.

Comment calculer le prêt relais ?

Le coût d’un prêt relais varie d’une situation de l’emprunteur à une autre. De même, il se différencie selon les établissements de crédit. Souvent, il est considéré environ à 70% de la valeur du bien. Ce procédé permet à l’établissement bancaire d’anticiper le coût du bien en cas d’échec et la baisse du coût de la vente. Cette dernière est considérée librement par la banque selon le cours du marché immobilier.

Les deux possibilités

Le prêt relais escompté est la soustraction de l’estimation avec le capital restant dû en multipliant avec le pourcentage étudié.

  • Soit (valeur de l’estimation – capital restant dû) x 70%
  • Soit (valeur de l’estimation x 70%) – capital restant dû

Autres possibilités

  • Les établissements de crédit peuvent fixer leur propre évaluation au bien concerné, il est donc inutile de le surestimer. De plus, ils peuvent ôter le montant du crédit immobilier en cours du premier bien
  • Vous pouvez estimer votre crédit relais grâce à la simulation en ligne

Les alternatives au prêt relais

Le crédit relais peut être jumelé avec un autre crédit immobilier, être adossé ou être avancé selon les circonstances.

Le crédit achat revente

Le prêt relais rachat est  une solution pour permettre une jonction entre le temps d’un achat et de la mise en vente d’un bien. C’est également une alternative au crédit relais endossé dont l’acquéreur doit payer une double mensualité avec les intérêts et l’assurance emprunteur. Donc, on peut voir deux types de figures : 

  • Soit, vous incitez votre banque à racheter au prêt relais en cours afin de réduire les mensualités.
  • Soit, vous regroupez deux crédits en effectuant un crédit achat, le crédit en cours et celui de prêt relais. Ce cas permet d’avoir un taux d’intérêt unique, mais avec une mensualité plus longue.

Le prêt relais sec

Le prêt relais sec consiste à procurer une avance auprès de la banque. La somme du  prêt permet couvrir le coût du nouvel achat, il est inférieur à la valeur du bien vendu. De cette manière, le souscripteur n’a en aucun cas besoin de souscrire à un autre crédit supplémentaire. L’acquéreur nécessite seulement de rembourser les intérêts ou même l’assurance jusqu’à la vente du précédent bien. 

Il est à noter que les remboursements du capital et des intérêts ne soient effectués en même temps. Ils peuvent être différés l’un de l’autre. 

Quels sont les avantages et inconvénients du différé total ?

Le différé total est le fait de payer en même temps l’intérêt et le montant de l’emprunt à la de la période indiquée. Cela permet de gagner de temps concernant le remboursement du prêt. De plus, un prêt relais ne requiert aucune garantie pendant la durée des mensualités. Par contre, les banques accordent une promesse d’hypothèque si le bien en question n’est pas vendu en cas d’échéance. En contrepartie, l’assurance emprunteur est requise pour un prêt relais effectué.

Outre sa commodité, le différé total présent en contrarie un taux d’intérêt élevé. Celui peut atteindre entre 0,50% et 1,60% en fonction des banques. Le paiement du capital de l’emprunt est plutôt alourdi avec la totalité des intérêts. Cela représente une grande somme pour l’acquéreur. Néanmoins, il existe des moyens pour  alléger cette augmentation, avoir un apport personnel, épargner et bien gérer son budget.

Simulation du calcul prêt relais

Le calcul de simulation vous permet de faire un point sur votre situation et de vous préparer quel que le montant à percevoir. Vous devez préciser les informations sur le bien à vendre, le bien souhaité acquérir et sur le financement souhaité.

Pour simplifier, il s’agit entre autres :

  • Du type de bien, neuf ou ancien ;
  • Le montant du bien mis en vente ou de celui souhaité acheter ;
  • Le capital restant dû ;
  • L’apport personnel ;
  • La durée et le taux d’intérêt souhaités pour le prêt relais et du prêt immobilier à long terme. 

     Vous venez d’être muté ? Être à la retraite ? Vous devez changer de domicile ou envie de réaliser votre rêve et de s’installer dans un endroit précis. Vous pouvez opter pour un prêt relais pour financer votre projet, en achetant une nouvelle maison et en vendant l’autre. Comme son nom l’indique, un prêt relais permet de faire un relais entre l’acquisition d’un nouveau bien et la vente de l’ancien. Il permet ainsi de favoriser votre situation financière et personnelle. Seulement, vous devez être éligible afin de bénéficier le prêt, votre banque étudiera minutieusement votre cas.