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L’achat en nue-propriété : mécanisme et avantages

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Sommaire

Investir autrement dans l’immobilier, pourquoi ne pas tenter l’achat en démembrement de propriété ? Présente plus d’avantages que d’inconvénients. L’achat en nue-propriété et usufruit est une solution pour acquérir un bien à moindre coût. Que ce soit par la voie de donation ou par succession, effectuer un démembrement de propriété procure un important investissement. Qui peut investir ? Comment ? Dans quel cadre l’achat en nue-propriété est-il avantageux ? Comment fonctionne la nue-propriété et l’usufruit temporaire ? Les détails dans cet article.

Principes

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété constitue la distinction entre la propriété et le bénéficiaire de la recette à travers un bien immobilier. Dans ce précepte, le propriétaire reste le propriétaire sans pouvoir disposer ni en récolter le fruit, notamment si le bien est mis en location. Les droits de nue-propriété ou de l’usufruit peuvent être cessibles en cours de démembrement sous certaines conditions. Le nu-propriétaire laisse la jouissance du bien à l’usufruitier. 

L’usufruit

L’usufruit prend racine de deux mots, l’usus et le fructus. L’usus désigne l’usage d’un bien et le fructus désigne le fruit d’un bien. Un usufruitier bénéficie, de ce fait, la pleine jouissance pour un bien immobilier bien précis. Quelle que soit la situation dans lequel le démembrement s’est opéré, l’usufruit est toujours temporaire ou prend fin au décès de l’usufruitier. Ce dernier constitue une solidarité, car l’un ou autre ne peut céder leur patrimoine qu’avec le consentement de l’autre. À noter que l’achat en usufruit temporaire ne peut être effectué qu’avec la participation du nu-propriétaire en achetant 60% du bien.

La nue-propriété

La nue-propriété représente l’abusus d’un bien. Il peut décider de rénover ou faire d’autres travaux avec le financement de l’usufruitier. Un nu-propriétaire peut également met en vente le bien, contrairement au usufruitier. 

La pleine propriété

La pleine propriété rassemble la notion de la nue-propriété ou l’abusus et l’usufruit ou l’usus et fructus. Dans le concept d’une pleine propriété, le propriétaire détient le pouvoir de vendre, de donner, d’échanger, de louer son bien à tout moment ou d’y habiter ou de le louer. 

Comment fonctionne l’achat en nue-propriété et usufruit temporaire ?

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété et usufruit temporaire est effectué selon le principe de démembrement de propriété. Un particulier investisseur procure d’une nue-propriété d’un habitat tant neuf, ancien, en construction ou en l’état future d’achèvement. D’un autre côté, il existe un bailleur social qui investit dans l’usufruit de propriété.

Le mécanisme du démembrement

Cette démarche s’effectue pendant une durée déterminée au maximum 20 ans. Le nu-propriétaire détient des droits de bien sans pouvoir l’occuper ni le louer. D’une autre part, l’usufruitier peut l’occuper, le louer et encaisser les loyers et doit en payer les charges. Aux termes de l’usufruit, le particulier devient plein propriétaire de l’immobilier sujet de démembrement.

Le démembrement suit une décote qui est souvent égale à la valeur de l’usufruit. La conclusion d’un contrat est définie par une convention d’usufruit. Cette dernière détermine le partage des charges, des obligations liées à la gestion du bien. Cette convention émane les conditions de l’anéantissement de l’usufruit. 

L’achat immobilier en démembrement comprend trois formes possibles : par le biais de la succession liée au défunt d’un parent, le conjoint devient usufruitier et les enfants en nu-propriétaire. L’achat en démembrement croisé est aussi possible, l’un des conjoints achète la moitié du bien, si un décès est survenu, le survivant va être à la propriétaire et usufruitier par chaque moitié. L’achat en démembrement en SCPI est également un moyen pour acquérir un immobilier démembré.

Quels sont les avantages ?

Le concept de nue-propriété présente des avantages, notamment financier et fiscal pour tout achat de bien. En outre, cette démarche permet également de libérer des contraintes locatives et des frais de gestion supplémentaire. Un démembrement permet la facilité de la transmission des biens, l’optimisation fiscale liée aux biens, acquérir un patrimoine immobilier à moindre coût et préparer la retraite.

Coût du bien démembré est allégé

Pendant d’un investissement en nue-propriété, une décote est appliquée sur le prix du bien. Néanmoins, vous n’avez pas à vous soucier des charges ni sur la gestion du bien. Seules les grosses de réparations vous sont endossées. L’achat un bien en démembrement est plus intéressant que d’acheter un bien en pleine propriété. L’acquéreur n’achète que le droit en nue-propriété du bien. Il bénéficie d’un abattement de prix d’environ 40% à 60% selon la durée du démembrement.

Par exemple pour un contrat de 10 ans, la décote est de 20 à 30% ; pour 15 ans, celle-ci est entre 30 à 40% ; à 20 ans la décote est entre 40 à 50%.

Dispenser de charges financières

En fonction de la durée du démembrement, l’acquéreur est dispensé de toutes charges financières. Celles-ci sont à la charge de l’usufruitier. Il ne paye que les mensualités du crédit empruntées pour l’achat de bien en nue-propriété.

Rendement

L’achat en nue-propriété présente une rentabilité, notamment à la fin du démembrement où l’usufruit est éteint et l’acquéreur devient plein-propriétaire. Un bien démembré procure une plus-value plus importante à la fin de son usufruit. De ce fait, une nue-propriété constitue un levier immobilier et financier. Concernant le bien, le démembrement valorise la nue-propriété pendant cette période. 

Imposition fiscale optimisée

Que ce soit au niveau local ou niveau de la fiscalisation étatique, un démembrement. L’acquéreur bénéficie d’une économie sur les impôts et les taxes.

  • Diminuer la base imposable : les taxes foncières et d’habitation sont à la charge de l’usufruitier. L’acquéreur est donc exonéré de ces charges. De même pour les taxes locales et l’ISF impôt de solidarité sur la fortune.
  • Se libérer des contraintes locatives et des frais de gestion : le nu-propriétaire n’a pas à se soucier des charges liées à la location, rénovation, travaux, entretiens et bien d’autres. Ceux-ci sont aux charges de l’usufruitier.
  • Non assujetti à l’IFI et à l’ISF : le nu-propriétaire n’est pas redevable à l’impôt de solidarité sur la fortune et de l’impôt sur la fortune immobilière, que l’immobilier soit en location ou en placement. La valeur d’un bien en nue-propriété n’est pas intégrée dans l’assiette de l’ISF.
  • Éviter les taxes locales : le détenteur du bien en nue-propriété ne paye pas des taxes relatives à la détention de l’immobilier (taxes loc.ales) ni à son usage (taxes sur les revenus fonciers).
  • Réduction de l’imposition sur la plus-value du bien : la plus-value tient compte de la valorisation générale du bien avec le temps. L’impôt est diminué à partir de 6 ans de contrat, il est nul au-delà de 22 ans. 

Économiser sur les frais de notaire 

Vous êtes allégé des frais de notaire dans l’achat en nue-propriété. Pour un achat neuf ou en VEFA, les frais de notaire sont à une estimation de 3% et 7,5% au maximum pour un achat en ancien.

Transmission simplifiée du patrimoine 

Dans le cadre d’une succession, le coût sur les droits de donation ou de succession se diffère selon la durée et la période dans le démembrement. Par exemple ce droit est environ 54% de la valeur globale du bien lorsque la transmission est effectuée à moins de 5 ans de la période de démembrement. Cela est de 77% de la valeur de l’immobilier lorsque l’opération a lieu à plus de 6 ans du démembrement jusqu’à la fin de la période. 

Valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété

La valeur fiscale de l’usufruit dépend toujours de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier prend l’âge, plus son ratio diminue est la pleine propriété s’annonce de façon imminente.

Age de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit

Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans

90%

10%

21 à 30 ans

80%

20%

31 à 40 ans

70%

30%

41 à 50 ans

60%

40%

51 à 60 ans

50%

50%

61 à 70 ans

40%

60%

71 à 80 ans

30%

70%

81 à 90 ans

20%

80%

Plus de 90 ans

10%

90%

Les risques

L’achat en nue-propriété, cela peut présenter également des inconvénients et des risques pour le nu-propriétaire ou l’usufruitier.

  • Une absence de bénéfice : le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer qu’à partir de l’extinction du démembrement ;
  • Par conséquent, les organismes financiers requièrent l’existence d’un apport personnel important pour pouvoir garantir un prêt immobilier ;
  • Par défaut d’entretien, l’état du bien peut se dépérir ou n’est pas réhabilité comme sa situation initiale ;
  • Les locataires refusent de payer les loyers

Qui peuvent investir dans le démembrement de propriété ?

Plusieurs profils peuvent investir dans l’achat d’un bien démembré, celui-ci permet une acquisition intéressante et favorable à la situation de chaque investisseur. 

  • Les personnes souhaitant préparer leur retraite : ces personnes peuvent effectuer un placement pendant environ 15 ans minimum ;
  • Les personnes cherchant à optimiser leur fiscalité avec l’acquisition en nue-propriété : un bien démembré ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI ou l’impôt sur la fortune ni dans l’ISF ni dans la taxe sur revenu. La taxe foncière est assumée par l’usufruitier. Si le particulier investisseur à effectuer un crédit, les intérêts sont déduits sur les revenus fonciers existants.
  • Les personnes envisageant la transmission de leur patrimoine : la nue-propriété permet la diversification des biens tout en profitant du prix d’abattement. Cette disposition permet une transmission à moindre coût.

En quoi consiste la convention d’usufruit ?

Concept

La convention d’usufruit est un principe afin de définir les droits et obligation de chaque acteur, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Elle constitue un contrat entre ces acteurs susmentionnés. Elle détermine les règles qui leur sont applicables durant la validité du bien. D’une manière, générale, elle organise et répartie les charges ou les divers impôts. Mais également sur les droits et obligations de chacun en ce qui concerne l’effectivité des éventuels travaux y afférents. De même, la convention d’usufruit fixe la durée du démembrement de bien.

Une convention d’usufruit doit être ratifiée par un notaire, surtout lorsqu’elle porte sur un bien immobilier. Elle est rédigée au moment d’un acte de donation ou de succession ou d’un acte isolé lors d’un décès. Elle est également intégrée dans le cas d’un démembrement futur de propriété. Elle engage la responsabilité civile des deux parties par le partage des droits et obligations.

Les clauses contenues dans une convention d’usufruit sont généralement

  • Le montant de l’usufruit et de la non-propriété ;
  • Le prix prétendu du bien en pleine propriété ;
  • La durée de l’usufruit temporaire ;
  • La date à partir de laquelle elle commence ;
  • Les droits et les obligations de chaque partie ;
  • Les conditions de représentation en cas échéant dans le cadre de la copropriété.

Comment acheter un bien d’occasion dans une nue-propriété ?

L’avantage d’acquérir une nue-propriété de seconde main réside sur la durée réduite du démembrement. Cette stratégie est surtout favorable pour les futurs retraités. Celle-ci peut être de 5 à 14 ans selon la convention signée et selon la durée du démembrement restante. Tant dans la nue-propriété neuve que dans l’ancien, la durée démembrement entre particulier ou à titre privé peut être temporaire ou à viager. 

Pour acquérir un bien d’occasion en nue-propriété, il faut que le bien soit évalué préalablement par des experts. Ce procédé permet de déterminer la valeur du bien afin de fixer un prix. Les frais de notaires sont calculés sur le seul droit nue-propriété, ils sont environ entre 2,5% et 7,5% selon la nature du bien, neuf ou ancien. Pour l’immobilier d’occasion, ce ratio est calculé à partir de la valeur du bien en nue-propriété.

Comment investir dans des SCPI démembrés ?

Le SCPI est un moyen pour investir dans le bien immobilier. Il consiste dans le placement immobilier. Pour le nu-propriétaire, le placement immobilier en démembrement facilite la préparation de la retraite. Cela procure également un gros potentiel de plus-value à l’échéance de l’usufruit. De plus, le nu-propriétaire est exonéré de l’ISF. Quant à l’usufruitier, l’achat d’un part de SCPI peut atteindre jusqu’à 35% de sa valeur. Un SCPI démembré présente également un taux de rentabilité plus élevé.

Comment se passe la revente dans un démembrement de propriété ?

La revente d’un bien démembré désigne la mise à disposition à autrui un bien en démembrement. Le nu-propriétaire dépourvu d’usage et de revenu du bien en nue-propriété peut revendre le bien pendant la période démembrement. La revente d’un immobilier sous nue-propriété est plutôt rapide, elle nécessite l’intervention d’un professionnel mandaté. 

De plus, ce processus est dynamique, cela signifie qu’un bien en nue-propriété entretenu présente une offre attractive pour les investisseurs. Aussi, la revente prévoit une durée réduite du démembrement du fait que l’opération est effectuée pendant le temps de démembrement.

Comment financer un achat en nue-propriété ?

Si vous souhaitez investir dans l’achat en nue-propriété, il existe plusieurs possibilités de financement. Tels sont les financements par crédit ou au comptant.

Financement par crédit

Si vous envisagez un emprunt pour garantir votre acquisition en nue-propriété, vous avez le choix entre crédit amortissable ou in fine.

  • Prêt amortissable : dans ce contexte, l’hypothèque ou le PPD, le privilège de prêteur de denier, est souvent la garantie plus effectuée. Ce procédé est plus sécuritaire et flexible pour le prêteur. Aussi, la nue-propriété peut être cédée librement en hypothèque sans l’intervention de l’usufruitier. Les intérêts sont résolus dans les revenus fonciers.
  • Prêt in fine : nécessite un contrat d’assurance vie nanti supplémentaire afin de porter garant au crédit. À terme du prêt, ce contrat d’assurance peut rembourser le capital emprunté. Les intérêts sont le montant total des mensualités.
  • Taux variable ou fixe : la différence réside sur la fixation des mensualités et de la durée du crédit. Le taux fixe est défini par des mensualités et durée fixe selon le contrat, alors que le taux variable est no

Financement au comptant

Si vous avez un apport important, vous pouvez investir directement dans une nue-propriété où vous serez un plein-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. De plus, n’êtes pas assujetti à l’ISF ou impôt de solidarité sur la fortune.

Qu’est-ce que l’usufruit locatif social ou ULS ?

Une des dispositions de démembrement de propriété, l’usufruit locatif social est une solution pour loger les actifs dans la Métropole. Il permet à des particuliers ou des entreprises de convertir leurs biens immobiliers en logement social. La gestion de ces biens immobiliers est souvent déléguée à des tiers comme les organismes HLM. Ce procédé procure en contrepartie des fiscaux plus avantageux. La loi concernant la SRU ou solidarité et au renouvellement urbains a favorisé cette transformation. Les logements sociaux sont encouragés dans les villes, notamment celles qui sont en dépourvues.

Tout comme les biens démembrés classiques, ceux en ULS profitent également des avantages fiscaux et de toutes les modalités y afférentes. Les particuliers ou entreprises nu-propriétaire possèdent le bien et les bailleurs sociaux sont les bénéficiaires des recettes et responsables des diverses charges. Outre la loi relative à la SRU, la loi ENL ou engagement national pour le logement 2006 incite l’implication des bailleurs à investir dont chacun tire profit de cette démarche. Le délai de démembrement peut être en maximum 15 à 20 ans. Les bailleurs perçoivent les loyers et assument la gestion locative des biens.

 

     Investir dans la nue-propriété est une opportunité pour l’achat d’un bien immobilier. Bien que la répartition des droits et obligation n’est pas la même entre le nu-propriétaire l’usufruitier, ils profitent des avantages. Le nu-propriétaire jouit de son droit à la propriété sans l’utiliser ni bénéficier des ressources. Néanmoins, il devient plein-propriétaire à la fin de la durée de l’usufruit.