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La souscription à un taux d’intérêt révisable

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Sommaire

Un crédit à taux révisable est un prêt indexé sur un taux d’intérêt qui peut subir beaucoup de fluctuation en fonction des clauses de marché monétaire. Ce dernier aura un important impact sur l’indice de référence.

De nombreux taux révisables existent actuellement. Certains sont souvent utilisés par les banques comme les taux monétaires sur une base d’Eonia ou la somme des taux Euribor, et particulièrement pour ceux à 3 mois, 6 mois ou une année.

Les prêts révisables :

Un prêt immobilier à taux révisable fait référence à une formule de financement avec un taux d’intérêt qui est réévalué à la hausse. Un prêt à taux fixe est non modulable pendant toute la durée du prêt, exactement tout le contraire du taux révisable qui est actualisé chaque année à la date où a eu lieu la souscription en rapport avec l’évolution d’un indice de référence.

Cet indice de référence, dans plusieurs cas, est l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), qui désigne un taux auquel les établissements financiers établissent des échanges monétaires sur le marché interbancaire de la zone Euro.

Ce taux révisable connaîtra des variations tout au long de la durée de vie de l’emprunt, selon les cadences du sous-jacent.

À savoir que l’indexation ne s’intéresse pas seulement à une partie du taux, qui est aussi constitué de deux catégories :
• La marge de la banque qui est fixe durant toute la durée du crédit
• L’indice référence qui peut hausser ou baisser selon l’option du débiteur.

Les marges bancaires :

Elle consiste à verser de l’argent à la banque en guise d’une rémunération. Encore connue sous le nom de la marge de révision, elle est exprimée en pourcentage, mais éventuellement en points de base. 
Son taux demeure fixe au cours de la durée du crédit. Afin de pouvoir faire la comparaison des deux éléments ayant le même indice, il est indispensable de connaître la marge qui s’applique pour chacun.

Qu’est-ce qu’en entend par l’EURIBOR ?

Fondée le 15 décembre 1997 par la FBE (Fédération Bancaire Européenne), l’Euribor correspond à un indice de référence du marché des prêts de la zone euro. Il constitue le taux moyen appliqué par les organismes prêteurs ou les banques européennes pour échanger des crédits.
L’Euribor est très estimé dans l’indexation des taux des crédits révisables et pour la plupart des produits financiers. La FBE et l’ACI ont mis en place un panel de meilleures banques les plus actives sur le marché monétaire pour réaliser le calcul de l’Euribor. Ces banques sont les reflets de différentes activités du marché ainsi que ses particularités géographiques. Elles doivent néanmoins respecter les éléments suivants :

• Faire la promotion de l’Euribor
• Faire la communication du volume de crédit accordé
• Apporter la valeur exacte du taux d’intérêt moyen pondéré appliqué

L’Euribor était constituée autrefois par 13 durées de remboursement. Actuellement, le compte ne dépasse plus de 5 maturités différentes notamment une semaine, un mois, trois mois, six mois et douze mois. Le taux moyen est effectué par une simulation de prêt immobilier fait sur 8 échéances par ce panel d’organisme prêteur.

L’indice Euribor fait office de référence pour calculer les taux variables des prêts immobiliers. De façon générale, c’est le taux Euribor chaque année ou à trois mois qui vont servir de base de calcul au taux du crédit.

Voici donc l’évolution de l’Euribor au cours de ces dernières années :

Pour l’Euribor d’une semaine :                           Pour l’Euribor de 1 mois :
4 janvier 2021 correspond à -0,579 %                   4 janvier 2021 correspond à -0,570 %.
2 janvier 2020 est de -0,491 %         2 janvier 2020 est de -0,436 %. 
2 janvier 2019 équivaux à -0,372 %              2 janvier 2019 équivaut à -0,362 %.
2 janvier 2018 est égale à -0,379 %               2 janvier 2018 est égale à -0,368 %.

Pour l’Euribor de 3mois :                                    Pour l’Euribor de 6 mois :
4 janvier 2021 correspond à -0,546 %                 4 janvier 2021 correspond à -0,532 %.
2 janvier 2020 est de -0,379 %       2 janvier 2020 est de -0,323 %. 
2 janvier 2019 équivaut à -0,310 %           2 janvier 2019 équivaut à -0,238 %.
2 janvier 2018 est égale à -0,329 %             2 janvier 2018 est égale à -0,271 %.

Pour l’Euribor de 12 mois : 

4 janvier 2021 correspond à -0,502 %. 

2 janvier 2020 est de -0,248 %.

2 janvier 2019 équivaut à -0,121 %. 

2 janvier 2018 est égale à -0,186 %. 

Comment procéder au calcul :

La banque ne prend pas en charge la communication régulière de l’évolution du cours de l’indice de référence et n’adresse pas de nouveau tableau qu’en cas de demande.

Concernant les manipulations présumées :

Le scandale qui a lieu en 2012 a incité les Commissions Européennes de mener leurs petites enquêtes. Ce scandale concerne la manipulation présumée du LIBOR et de l’EURIBOR réalisée par la plupart des banques internationales. À la fin de l’année 2016, la Commission Européenne a sanctionnée plusieurs banques internationales à des amendes très élevé.

À quoi consiste un Euribor négatif ?

Un Euribor à 3 mois négatifs, une situation inimaginable il y a de cela quelques années, les nombres de propositions de prêt sur un bien immobilier devraient être réduits. De plus, les organismes préteurs ne soumettent plus les grilles de montant de prêts révisables à leurs clients et la plupart d’entre elles ont toutes simplement supprimer leurs offres. 

À ce jour, nombreux consommateurs ont recouru à la justice pour faire valoir leur droit et réclamer un bénéfice face à cette conjoncture particulière. 

D’un autre côté, il faut que l’indice de référence qui s’ajoute à la marge bancaire ne de passe pas une certaine valeur (0,330 %) pour atteindre un taux révisable inférieur à zéro.

La sécurisation d’un crédit à taux variable

Le débiteur peut opter pour une sécurisation partielle du mécanisme d’indexation sous deux formes :

• Reporter l’impact de l’augmentation sur les mensualités

• En choisissant un prêt capé

À propos du prêt capé :

Le prêt capé fait référence à une variante d’un prêt à taux révisable ou variable, dont la sécurité de financement est plus meilleure qu’un taux révisable classique. Plus précisément, il désigne un contrat de prêt assorti à un taux d’intérêt qui connaît des évolutions tout au long de ses durées. Ces variations ne dépassent pas les limites imposées par les établissements prêteurs lors de la souscription, contrairement avec un prêt à un taux révisable classique. Ces caps restent valables, peu importe la valeur sur laquelle les intérêts du crédit immobilier sont indexés.

Le plafond est fixé dans le but d’empêcher une augmentation ou une baisse considérable des intérêts du prêt, mais cela est en fonction de l’accord faite par l’emprunteur et la banque, ou bien selon les types de l’offre de prêt. À titre d’exemple, pour un prêt immobilier sur 25 ans ayant un taux de départ de 2,20 % et un plafond positif de +2, le taux de prêt ne doit pas être supérieur de 4,20 % même si l’indice de référence contractuel s’élève au-dessus de cette tranche sur la même période.

Exactement comme un prêt révisable classique, vous pouvez être bénéficié avec l’intérêt du prêt capé d’une possible réduction importante des intérêts si l’indice de référence est à la baisse. Cette baisse d’intérêt ne dépasse pas toutefois du cap établi par le contrat.

Une mensualité constante avec une durée allongée :

Vous pouvez conserver une échéance de manière constante même en présence d’un index à la hausse. Le débiteur peut donc opter à l’allongement de la durée du crédit au lieu d’impacter l’échéance. De ce fait, en cas d’un indice à la hausse, la durée sera reportée ou allongée. Dans le cas contraire, en cas de baisse de ce dernier, le terme sera raccourci.

Tout cela vous donnera l’avantage de garder une bonne maîtrise du votre budget.

Basculer d’un taux variable à un taux fixe :

Après avoir attendu assez longtemps, le débiteur peut opter pour un taux fixe. Mais ce choix n’offre pas toujours des bénéfices. Lorsque le taux du prêt reste contant au cours du remboursement, il est donc fixe. Les échéances et le montant global du prêt sont fixés dès la souscription, et cela, tout au long de sa durée. Sauf en cas de renégociation des conditions de votre engagement, vous ne pouvez pas être privilégiés d’une éventuelle diminution de taux. Mais encore, une augmentation du prêt n’a aucun impact sur votre remboursement que ce soit sur le terme de taux ou bien le coût de la mensualité.

Un taux fixe est généralement simple et facile à gérer, et offre une bonne sécurisation. Vous ne serez pas soumise à la variante des taux d’intérêt sur le marché monétaire. Qu’il soit à la hausse ou en baisse, le taux de votre prêt ne connaît aucun changement. Vous allez donc rembourser la même mensualité tout au long de la durée du prêt, qui reste inchangé également. La banque est tenue de vous transmettre un échéancier qui vous donnera une vue plus que détaillée de la totalité de votre mensualité.

Les autres alternatives :

Les établissements prêteurs offrent de nos jours, un prêt à taux mixte. Une formule qui est composée à la fois d’un taux fixe avec une durée courte et un taux variable capé sur la durée restante.

Les prêts mixtes :

Pendant les premières années, les avantages sont pour le taux fixe. Vous pouvez connaître votre mensualité au préalable, ce qui vous épargne de mauvaises surprises. À savoir que plus le terme est court, plus le taux fixe est bas. Et quand vous basculez sur un taux variable, le taux de départ reste encore plus bas que celui d’un crédit à taux fixe. De plus, une éventuelle augmentation est limitée puisqu’il est question, ici, d’un taux variable capé qui évolue dans les limité établit à la souscription.

Toutefois, le prêt à taux mixtes est différent selon les banques. Il est donc conseillé de bien prendre en compte que le contrat n’inclut pas des conditions qui seront à la source des quelconques pénalités de remboursement anticipé. Il est donc important quand vous cédez votre bien avant le passage à un taux variable capé ou bien avant l’échéance de votre prêt.

C’est quoi les prêts à double indexation ?

C’est un prêt immobilier dont le taux révisable est réévalué, non pas sur un seul indice, mais deux : l’un des Euribors et l’autre sur l’indice INSEE des prix. Cela veut dire que dans tous les cas, les mensualités connaîtront la hausse ou bien se stabilisent, mais ne baissent jamais par rapport au terme du contrat. C’est pourtant sur la durée que cette démarche peut être bénéfique.

Qu’est-ce que vous pouvez faire en cas de difficulté ?

Faire la renégociation du prêt immobilier à taux variable

Dans le but de sécuriser votre crédit et éviter les clauses de pénalité de la bascule au taux fixe, vous devez renégocier votre prêt auprès d’un autre établissement prêteur. De ce fait, vous pouvez lancer la concurrence pour avoir bénéficié d’un taux marché encore plus meilleur.
Cependant, il tient à préciser que vous êtes obligé de payer des coûts de garantie et des dossiers à nouveau. Mais en bénéfice, vous êtes protégé des clauses de pénalisation d’un remboursement anticipé.

Concernant le remboursement anticipé :

Votre contrat de remboursement de crédit est possible de basculer au remboursement anticipé. Cela signifie tout simplement que vous pouvez verser tout ou la partie de la somme restant, que ce soit dans l’intention de diminuer la durée totale du prêt, soit pour solder votre crédit en un seul versement. 
Mais pour cela, il existe des clauses que vous devez respecter dans le contrat à savoir le payement éventuel d’une pénalité. À savoir que cette pénalité correspond à des frais annexes, au même titre que les coûts de dossiers et les intérêts intercalaires.

La modularité du contrat du prêt :

Lorsque vous avez un prêt immobilier, vos échéances de remboursement sont établies sur le contrat de crédit et le tableau d’amortissement également. Cependant, la plupart de contrat prévoient une modularité des mensualités. Cette condition vous donnera l’occasion de réviser les échéances de votre crédit à la hausse comme à la baisse.

Toutefois, il arrive que le coût de vos mensualités puisse ne plus correspondre à votre situation. Vous pouvez recourir alors à la condition de modularité e votre contrat de crédit immobilier. Elle vous permet donc de vérifier les variantes du niveau de votre mensualité selon l’évolution de votre position.

Opter pour un Prêt immobilier à taux fixe ou variable ?

Vous avez l’intention de faire l’achat d’un bien immobilier et vous êtes obligé de contracter un prêt. Si vous êtes déjà au courant que vous aurez à rembourser tous les mois, il ne vous reste plus qu’à déterminer le coût de la mensualité et de la durée. Dans la création de votre dossier de financement, vous entendrez parler du taux d’intérêt. Le choix va se faire selon l’importance de votre projet, mais aussi de votre profil. Une décision importante pour votre prêt immobilier que vous devez bien analyser.

       En bref, un taux fixe est constant durant le prêt immobilier et ainsi, reste inchangé. En ca de taux immobilier du marché à la hausse, celui de votre prêt demeurera au même niveau. La grande majorité des Français opte pour un taux fixe, celui qui favorise le plus de sécurité possible.

Le taux révisable par contre, connaît des variations en fonction d’un indice de référence établi lors de la souscription du prêt et les établissements prêteurs décident avec vous de la fréquence à laquelle le taux sera révisé.