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La préparation et la réussite de son projet immobilier en 7 points   

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Sommaire

En tant que projet sérieux, toute opération immobilière exige de la réflexion et du temps et doit être étudiée minutieusement. Le porteur de projet requiert l’intervention de nombreux professionnels dans le domaine de l’immobilier pour l’accompagner en amont, durant et après la réalisation du projet en question. Ci-après 7 étapes incontournables du processus à suivre pour rendre ses efforts dans son projet immobilier tangibles et fructueux. 

Évaluation des besoins par rapport au logement

Cette première étape consiste à connaître les besoins réels du porteur de projet en termes d’immobilier. En annexant ses habitudes actuelles de vie avec ses aspirations futures, les besoins réels peuvent apparaître facilement. 

Ce qui constitue une base solide pour toutes les prochaines étapes. 

Pour déterminer ces besoins, mieux vaut se poser les questions suivantes : 

  • Quelle est votre zone de prédilection : la ville ou la campagne ?
  • Votre lieu de travail détermine-t-il votre foyer : vous aimez vivre près de votre maison ou préférez-vous plutôt les déplacements fréquents ?
  • Aimeriez-vous investir dans une maison avec un terrain à entretenir ?
  • Quelle est votre préférence par rapport aux commerces de proximité ?
  • Exigez-vous une zone près des centres de soins ?
  • La localisation de votre maison dépend-elle du lieu de scolarisation de vos enfants ?
  • Vous déplacez-vous en voiture ou bien avec les transports en commun ?
  • Concernant les performances technologiques : aimez-vous l’ancien ou le neuf ?
  • Projetez-vous d’entamer des travaux ?

Non exhaustives, ces questions peuvent vous aider à éclairer vos choix et vos préférences. En mettant l’objectivité au cœur de vos analyses, vous pourrez aussi anticiper les risques mais surtout les changements futurs que vous pourrez rencontrer. 

L’agrandissement de la famille, le nombre des enfants, la fréquence de l’arrivée des invités, la transition vers le travail à domicile, la proximité des marchés ou encore des centres de soin sont autant de critères à prendre en compte. 

Pour qu’il soit à la hauteur de vos attentes et conformes à vos besoins, votre futur logement doit être à l’image de vos habitudes au quotidien. C’est la base de cette première sélection. 

Si vous avez une préférence pour les logements neufs, ci-après l’essentiel à retenir. 

Investir dans le neuf : pour une familiarisation avec les dernières technologies

L’investissent dans le neuf revient à : 

  • L’obtention d’un patrimoine sur une valeur refuge ;
  • L’éventualité de pouvoir créer une maison personnalisée à votre goût et vos affinités ;
  • L’acquisition d’un bien durable qui ne requiert aucun travaux de réparation ni de rénovation ;
  • La possibilité de faire des économies énergétiques ;
  • La chance de pouvoir optimiser sa fiscalité ;
  • L’avantage de pouvoir tirer profit de son bien en la louant par exemple ;
  • L’obtention d’une exonération de la taxe foncière durant les deux premières années ;
  • Le gain de 2 à 3%  de réduction des frais de notaire sur la somme totale des transactions.

Si vous êtes plutôt attirés par les logements anciens, voici ce qu’il y a à retenir.

Choisir des logements anciens pour leurs charmes

Si votre projet immobilier s’incline dans les logements anciens, sachez que le choix peut être beaucoup plus élargi. Il s’agit d’un marché encore très vaste et pourtant très potentiel. Non dépourvu d’avantages, l’investissement dans l’ancien vous permet entre autres de : 

  • Trouver un logement à la campagne ou dans un lieu reculé de la ville ;
  • Profiter d’une maison de caractère ;
  • Pouvoir modifier la maison en fonction de vos préférences ;
  • Avoir la possibilité d’entamer des visites sur site pour mieux constater l’état du logement ;
  • Trouver un logement ou un terrain à prix compétitif et moins élevé comparé à celui du neuf.

Toutefois, il convient de signaler qu’investir dans l’ancien équivaut à prévoir un budget supplémentaire pour les travaux de rénovation, de modernisation, etc. Vous devez ainsi tenir compte de  ce critère de taille avant de vous lancer dans le projet. 

 Sans oublier les honoraires du notaire qui peuvent monter jusqu’à 8% du prix d’achat du terrain. 

Élaboration d’un budget prévisionnel

Grosso modo, cette étape consiste à calculer la somme de l’épargne disponible du porteur de projet et sa capacité d’emprunt. Dans les analyses et les calculs, la rigueur doit être au rendez-vous afin d’obtenir une estimation qui se rapprochera le plus de la réalité. L’exhaustivité des postes doivent être étudiée en détaillant le budget. 

Logiquement, il faut commencer par calculer les charges futures.

À propos des charges à venir 

C’est l’essence même du budget prévisionnel. Vous devez tenir un tableau recensant les postes que vous compléterez au cours de vos découvertes de biens. Concernant les charges, retenez qu’elles peuvent être : 

  • Fixes et identiques ;
  • Variables : assurance habitation, taxe foncière, etc.

Bien que toutes les postes ne peuvent pas encore être chiffrées, vous devez néanmoins essayer d’apporter le plus de précision possible dans vos calculs prévisionnels. Il est ainsi important de considérer même les plus petites sommes. 

Après, vous devez tenir compte de l’évolution de vos revenus. 

Concernant la transmutation des  revenus 

Si vous êtes salarié, vous pouvez avoir de la difficulté à prévoir l’évolution de vos potentiels hausses de revenus. Les primes et les gains aléatoires ne doivent pas être pris en charge vu qu’ils ne sont pas généralement considérés par les institutions bancaires lors du prêt. 

Si vous travaillez par contre à votre compte, vous pouvez extrapoler certaines entrées. Une augmentation des heures de travail, une modification des produits mis en vente ou encore un élargissement des partenariats peuvent alors impacter sur les revenus. 

Si vous exercez en toute légalité et que vous disposiez des documents légaux pour vos exercices, les banques pourront facilement vous accorder les prêts immobiliers que vous octroyez. 

La question de l’apport personnel

Quand il s’agit de financer un projet immobilier, la question de l’apport personnel prime. Si vous empruntez auprès des institutions bancaires, voter apport immobilier doit atteindre au moins 10% de la somme que vous octroyez. 

En ces temps de crise financière, les conditions d’obtention des aides bancaires sont de plus en plus contraignantes. Les banques préfèrent collaborer avec des clients de confiance. Plus vous disposez d’un apport personnel élevé, plus vous maximiser vos chances d’obtenir un financement. 

Pour esquisser votre capacité d’apport personnel, vous devez voir : 

  • Vos économies ;
  • Les aides des membres de votre famille ;
  • Les prêts réglementés.

Simulation de sa capacité d’emprunter de l’argent

C’est une étape décisive qui vous aidera à entrevoir la faisabilité ou pas de votre projet immobilier. Maintenant que vous savez combien vous pouvez apporter pour le financement de votre projet, vous pouvez savoir combien vous pourrez emprunter. 

Appelée simulation de la capacité de financement, cette action vous permettra de choisir et la durée de remboursement que vous souhaitez réaliser, et le montant de vos mensualités à prévoir. 

Début des recherches du bien idéal

Une fois que les étapes précédentes sont bouclées, il est grand temps de commencer à chercher votre futur patrimoine. Que ce soit en version papier ou numérique, les annonces immobilières sont de plus en plus accessibles. 

Mais pour une meilleure organisation de vos recherches, vous pouvez commencer par des recherches sur le marché local. 

Recherches de proximité

Si vous voulez maximiser vos chances de trouver le bien de vos rêves, vous pouvez commencer vos recherches dans la zone géographique préétablie dans vos plans. Il vous incombe dans ce sens de vous familiariser avec certaines informations pour éviter de vous faire arnaquer. 

Ces informations concernent entre autres : 

  • Les prix pratiqués dans le département de votre choix ;
  • Le taux d’intérêt appliqué ;
  • Les habitudes d’achat des clients.

Vous pourrez alors avoir une longueur d’avance sur l’estimation du bien que vous avez repéré. Et vous ne risquez pas de payer un prix fort ou d’investir à perte dans un logement trop vicié. 

Mais si vous ne voulez pas rechercher vous-même votre futur patrimoine, vous pouvez confier cette tâche aux professionnels avisés. 

Recours à un professionnel de l’immobilier

Avec l’assistance d’un agent immobilier, vous pourrez trouver facilement le logement que vous recherchez. Assurant un professionnalisme prouvé, son travail et ses compétences peuvent vous faire gagner à la fois du temps et de l’argent. 

Vous pouvez limiter leurs temps de recherches afin d’atteindre facilement votre objectif. L’obligation des résultats est un des engagements importants d’un agent immobilier sérieux. 

Pour éviter de tomber sur des agents suspects, il est vivement conseillé de se tourner vers les professionnels certifiés qui disposent des documents légales pour éviter de tomber sur des agents suspects, il est vivement conseillé de se tourner vers les professionnels certifiés qui disposent des documents légales pour exercer sa fonction. 

En vous rendant auprès de l’agence immobilière de votre choix, n’hésitez surtout pas à demander ces documents. Si les honoraires d’agences immobilières ne sont pas affichés sur la vitrine, vous avez aussi le droit de le demander ouvertement. 

Pour rappel, un agent immobilier réglementé doit disposer des documents suivants : 

  • Une carte professionnelle qu’il a reçue de sa préfecture et de son département ;
  • Une souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle ou RCP ;
  • Une garantie financière.

Outre les deux solutions précédentes, l’assistance d’un notaire pour trouver le bien idéal est aussi envisageable. 

L’assistance d’un notaire

Les notaires sont plutôt des professionnels dans l’authentification des actes et l’application des droits de la famille. Mais sachez qu’ils peuvent aussi exercer pratiquer des transactions immobilières. Vous pourrez de ce fait vous tourner vers eux pour dénicher la perle rare. 

Signature de l’avant-contrat

L’avant-contrat est un accord de principe établi entre l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier. Cette étape préparatoire précédant la signature de l’acte authentique est très importante dans la démarche d’achat du bien immobilier. 

En tant de contrat, il est à savoir que l’avant-contrat entraîne des obligations pour les deux parties. L’acquéreur peut alors choisir entre deux formes d’avant-contrat : 

  • La promesse de vente : le propriétaire est tenu de vendre le bien à un prix établi à un seul acquéreur parmi les plus potentiels. Le vendeur ne dispose ni du droit de renoncer à la vente ni de le présenter à d’autres personnes. L’acquéreur, quant à lui dispose du droit de rétraction de 10 jours ;
  • Le compromis de vente : le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur un prix de vente déterminé. La vente est alors définitive et irréversible.

Les informations suivantes doivent être inclues dans l’avant-contrat : 

  • Les caractéristiques du bien vendues telles que sa surface, sa description, etc. ;
  • Les charges qui lui sont afférentes ;
  • Le montant de  la transaction ;
  • Les dossiers en suspens concernant le bien tels que les permis de construire, les demandes de crédits, etc.

Trouver l’argent nécessaire pour le financement du bien

Pour obtenir un financement pour l’achat de votre bien, vous pouvez faire appel à un courtier ou faire vous-même les recherches. En faisant appel à un courtier, vous pourrez profiter directement des conseils d’un agent de crédit de l’établissement bancaire de votre choix. 

Actuellement, il existe de nombreuses aides immobilières. Parmi les plus populaires, on distingue : 

  • Le prêt amortissable ;
  • Le prêt in fine ;
  • Le prêt entre particuliers ;
  • Le crédit à la consommation ;
  • Le PTZ ou Prêt Taux Zéro ;
  • Les prêts « travaux »affectés ;
  • La prête action logement ;
  • Le PEL ou prêt  épargne logement ;
  • Le PAS ou Prêt d’Accession Sociale ;
  • Le prêt accordé aux fonctionnaires ;
  • Le prêt locatif social ;
  • Le prêt immobilier conventionné ;
  • Le prêt familial ;
  • Le prêt relais.

 Parmi ces différents prêts, les actions de l’État sont à mettre en avant. 

Les aides de l’État

À l’exemple du PTZ ou Prêt Taux Zéro, du PAS ou Prêt Action logement ou encore des prêts CEL et PEL, les prêts réglementés par l’État gagnent de plus en plus en popularité. Leurs intérêts résident initialement dans le fait qu’ils sont cumulables à des prêts initiaux. 

Pourtant, leurs durées restent plus courtes par rapport aux prêts initiaux. 

Outre les financements de l’État, les actions des collectivités locales ne sont pas à négliger pour l’achèvement de votre projet immobilier. 

Tour d’horizon sur les aides locales

Actuellement, les collectivités locales incluant les mairies, les communautés des communes, les départements et les régions proposent des aides aux acquéreurs. Ces aides concernent surtout les primo accédants qui veulent investir dans le neuf ou l’ancien au sein des régions reculées et peu habitées. 

Les aides locales peuvent alors prendre plusieurs formes : 

  • En forme de chèque énergie ;
  • sous forme d’éco-chèque ;
  • en prêt sans intérêt ;
  • en subventions.

Ci-après quelques illustrations des aides des collectivités locales pour l’immobilier : 

  • le NCPL  de Marseille ;
  • le Plan A dans le Grand Lyon ;
  • la Pass Accession à Toulouse ;
  • le Passeport 1 er logement à Bordeaux ;
  • etc.

Bien que les aides des collectivités locales ne couvrent pas 100% des dépenses, certains de ces coups de pouce sont cumulables à un prêt initial. En général, ces prêts restent  cumulables avec un prêt un prêt à taux zéro ou bien un autre prêt immobilier classique. 

Pour connaître les différentes aides que vous pourrez obtenir auprès de votre commune, vous vous pouvez vous renseigner auprès de l’ANIL ou Agence National pour l’Information sur le Logement. Disposant d’une large base de données sur ses antennes éparpillées dans les régions de l’hexagone, cette agence est un allié de taille pour obtenir un maximum d’informations. 

 

La décision d’un investissement ne se prend pas à la légère. Maintenant que vous êtes bien armés en connaissances, vous pouvez commencer à investir dans votre projet immobilier. Les résultats sont à portée de main si vous parvenez à respecter les étapes nécessaires à l’atteinte de vos objectifs.