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La plus-value d’un bien immobilière

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Sommaire

La plus-value réalisée par une vente d’un bien immobilier est tout à fait imposable. De plus, des exonérations peuvent être appliquées en fonction de la nature du bien (pour une habitation affective comme exemple) ou de la qualité personnelle du vendeur ou de l’acquéreur. Durant ces dernières années, le régime fiscal sur la plus-value immobilière a été contraint à de multiples changements. Depuis, nombreuses mesures ont été pris par le gouvernement en 2014, la relance dans le domaine des biens immobiliers ainsi qu’au niveau de la construction ont pris des tournures considérables. Avec un régime fiscal complexe déjà difficile d’accès, cela engendre un énorme impact vis-à-vis des investisseurs.

Les biens immobiliers soumis à des impôts 

Comporte l’ensemble des biens et droit immobilier retenu de façon directe ou indirecte par le foyer fiscal, notamment :

• Les biens détenus directement : regroupe les immeubles bâtis ou non.

• Les fractions d’immeuble détenus indirectement via une part de l’entreprise ou autre.

Cas d’une Co-indivision 

Avec un bien en division en commun et qui apporte des revenues, chaque Co-indivisaire peut bénéficier de chaque part de ces revenues. Et ces derniers sont tout à fait proportionnels à leurs parts dans l’indivision. De plus, les biens immobiliers sont à titre nominatif pour chaque Co-indivisaire sont toujours imposables.

Cas d’un échange entre deux parties :

Considérer comme une double transmission, l’échange de biens immobiliers n’est dû uniquement qu’à un droit de mutation sur la transmission et qui laissant place au droit le plus élevé. Un droit calculable sur la valeur conventionnelle des biens immobiliers. Le tarif sera donc partager entre les deux parties.

Attribution d’un bien au profit d’un acte compensatoire :

Les versements d’un bien par l’ex époux seront placés comme des éléments du régime matrimonial et ne seront pas attribuer à des donations. De plus, ces attributions sont un acte de compensation pour la disparité causé par le divorce dans les conditions de vie respectives. 

Les mesures d’exonération 

Les mesures d’exonérations seront attribuées pour ceux qui remplissent les conditions établies.

Pour une résidence principale

Représente la résidence habituelle et affective d’un individu. Un logement dans lequel vous partagez, avec votre contribuable un centre d’intérêt commun notamment, des matériels et travaux.

Les biens dépendants :

 Ils doivent être cédés en même temps que la résidence principale. Ainsi, les biens dépendants doivent former un tout insécable avec cette dernière. 

Il peut donc s’agir de :

• Le garage, un parking

• Les terrains ou autres

• Des voies d’accès

Concernant le logement de fonction :

Comme tout revenu professionnel, un logement de fonction est généralement imposable. Ses demeurant doivent, de ce fait s’acquitter des taxes classiques pour des taxes d’habitation. Normalement, le logement de fonction fait partie de la résidence principale de la personne bénéficié. En cas d’existence d’une autre résidence principale, celui-ci va devenir une résidence secondaire avec une taxe plus élevée s’il décide de l’occuper.

Bien immobilier dans le cadre professionnel :

Un bien professionnel est reconnu quand la location réalisée par son propriétaire, n’empêche pas celui-ci la possibilité de l’employer dans des fins professionnelles. À condition de remplir certains les règles légales. Il s’agit donc du bien immobilier mis à disposition ou à une location au profit d’une exploitation individuelle ou d’une société.

Lorsqu’une certaine condition remplie, les biens en cause ne sont considérés comme un bien professionnel qu’en proportion détenu par le bénéficiaire. C’est aussi valable pour son conjoint ou leurs enfants dans la société.

Pour un bien immobilier démembré :

Si vous avez un bien immobilier faisant partie de la résidence principale et dont vous en avez le plein pouvoir, la vente de l’usufruit ou de la nue-propriété peut tout à fait être exonérée. Par contre, s’il y a un démembrement de ces bien avec un usufruitier et un nu-propriétaire, il n’y aura aucun bénéficiaire de l’une exonération.

• Un usufruitier ne peut être exonéré que si son usufruit répond à une résidence principale.
• Un nu-propriétaire aussi ne peut être exonéré s’il n’est pas considéré comme un occupant habituel et affectif de l’immeuble.

En cas d’une société Civile Immobilière :

Avec un bien immobilier qui est vendu par la SCI se trouvant être élevé que le prix d’achat, une plus-value est à considérer. Ce dernier sera donc déterminé au niveau de la société, mais elle sera imposée pour chaque collaborateur se trouvant au moment de la cessation.

En cas d’un logement inhabité par le cédant.

Pour un logement inoccupé au jour de la vente, la plus-value sera donc imposée vu que le droit de l’exonération étant perdu. De ce fait, le vendeur ne peut pas bénéficier d’une exonération si son bien immobilier se trouve être loué au jour de la cessation immeuble. Cependant, l’administration fiscale, par mesure d’un peu de souplesse, peut attribuer une exonération pour une plus-value dans le cas où le logement constituerait une habitation effective jusqu’à la mise en vente.

C’est aussi le cas d’un propriétaire qui a réalisé les diligences requises. En précisant la cause de la cession et les caractéristiques du bien, il doit mener la vente avec un délai convenable à partir de la date prévu pour le transfert de résidence principale dans un autre endroit.

Pour une cession ne dépassant pas 15 000 € :

Une plus-value immobilière ne peut être exonérée que si la valeur de pleine propriété du bien, proprement dit, ne dépasse pas ce chiffre. Par contre, un bien peut bénéficier d’une exonération si la cession est mise au profit pour un organisme se chargeant des logements sociaux.

A propos d’une première cession :

Bien tenir compte, bénéficier d’une exonération ne se font qu’une fois seulement (par des personnes physiques). Par conséquent, les plus-values réalisées dans le cadre des normes d’une exonération ne pourront plus en être privilégié si une telle vente a déjà été exonérée auparavant. 

Une exonération est donc facultative et s’applique selon la cession de votre bien immobilier. Vous devez faire mention de ces critères dans l’acte de la vente.

Pour les retraités et les handicapés :

Comme les personnes retraitées ainsi que les handicapées qui sont dans une maison de Foyer, et qui veulent procéder à une cessation de bien, peuvent être exonéré sous condition :

• Le logement reste inoccupé depuis leur départ.

• La cessation se passant dans un délai pas plus de 2 ans après leur départ

• Le cédant ayant rempli les 2 conditions :

       – leur revenu fiscal ne doit pas être plus de 25 432 € pour un quotient familial, 5 942 € de semi-part  complémentaire et 4 677 € pour chaque semi-part complémentaire.
     – Aussi, ils ne doivent pas être passibles de l’impôt sur son bien immobilier.

En cas d’un bien à Déclaration d’utilité publique :

La cessation d’un bien immobilier n’est pas imposable dans ce cas que si toute autres conditions étant réunies.

Pour le cas d’un bailleur social :

• Lors de la vente d’un terrain à un bailleur social, qui à l’intention de faire un logement social ou non, le cédant peut être exonéré.

• Si la vente se passe avec un promoteur qui fera de logements sociaux, la plus-value sera partiellement exonérée.

• Si la cessation concerne des aménageurs qui envisagent d’entamer des logements sociaux, il est donc imposable.

Les calculs des biens immobiliers imposables :

Lorsque l’idée de céder un bien immobilier fait partie de votre projet, il est nécessaire de tenir compte de ces deux valeurs : 

• Le prix de vente

• Le prix d’acquisition

Avec un résultat positif, vous aurez gagné une plus-value. La moins-value est donc considérée comme une perte vis-à-vis de la vente.

De plus, le revenu sur les plus-values de bien immobilier est donc imposable.

Réalisation de la plus-value brute :

Pour déterminer la plus-value brute, vous devez faire la soustraction entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Corrigé chacun l’un et l’autre.

Le prix de vente est constitué dans l’acte de vente, minoré des montant de la cession et le prix d’acquisition corrigé représente le prix que vous avez acheté votre bien qui est mentionné également dans l’acte de vente et qui est majoré par des frais notaires.

Les abattements et la durée de la possession du bien :

Lorsque la plus-value est réalisée, un abattement va pouvoir être ajouté selon la durée que vous avez possédée le bien et pourrait dans ce cas faire réduire la plus-value imposable. L’assiette imposable est diffèrent pour chaque revenu et du prélèvement social.

• Pour une année de détention moins de 6 ans, l’assiette imposable est nulle pour le revenu et pour prélèvement social.

 

• À partir de la 6ème et la 21e année, vous pouvez avoir un abattement de 6 % pour le revenu et 1,65 % sur le prélèvement social.

• Si c’est la 22e année révolu, vous aurez une assiette imposable de 4 % sur le revenu et 1,6 % pour celui de prélèvement social. 

• Au-delà de la 22e année par contre, vous pouvez être bénéficié d’une exonération sur le revenu, mais une assiette de 9 % sur le prélèvement social.

• Si c’est au-delà de 30e année, l’abattement sur le revenu et celui du prélèvement social est totalement exonéré.

Concernant, le taux d’imposition :

Le taux d’imposition est de 19 % sur le revenu d’un bien immobilier.
Des surtaxes pour une plus-value plus de 50 000 € :

S’il la plus-value dépasse 50 000 €, une taxe complémentaire est donc ajoutée. Le taux d’imposition peut différer donc de 2 % à 6 % par rapport au prix de la plus-value établit.

Voici donc un tableau représentant les surtaxes sur la plus-value élevée : 

La valeur de la plus value imposable

La taxe supplémentaire

50 001 €-60 000 €

2 % x PV – (60 000-PV) x 1/20

60 001 €-100 000 €

2% x PV

100 001 €-110 000 €

3% x PV – (110 000-PV) x 1/10

150 001 €-160 000 €

3% x PV

50 001 €-60 000 €

4% x PV- (160 000-PV) x15/100

160 001 €-200 000 €

4%x PV

200 001 €-210 000 €

5% x PV- (210 000-PV) x 20/100

210 001 €-250 000 €

5% x PV

250 001 €-260 000 €

6% x PV- (260 000-PV) x 25/100

Supérieur à 260 000 €

6% x PV

PV étant la plus value.

Quelques exemples pratiques :

– Pour un bien détenu pendant 10 an, vous avez donc fait une plus-value de cette vente de 10 000€ :

  • Vous pouvez donc avoir un abattement de 6% sur l’assiette de la revenu, par an de la 6e à la 10e année, qui se tienne à 30% (6% x 5) ; ainsi, votre battement est de 10 000€ x 30% est égale à 3000€. Vous pouvez donc déclarer un revenu de 7000€.
  •  Sur le prélèvement social, vous aurez 1,65% chaque année de la 6e à la 10e, soit de 8,25%. Sur ce, votre battement est de 10 000€x 8,25%=825€ ; vous allez ainsi payer le prélèvement social sur un montant basé de 9 175€

– En cas de cession d’un bien possédé depuis une trentaine d’année, vous aurez donc une plus value de 10 000€. Et vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu ainsi que pour le prélèvement sociale

La procédure pour le paiement de l’impôt :

Pendant d’une vente d’un bien immobilier :

  • le notaire va réaliser une démarche auprès de l’administration fiscale
  •  Il va ensuite déterminer le calcul de la plus value qui sera imposables
  • Il va prendre par la suite la valeur imposable sur le prix de vente et réalise le paiement sur le revenu immobilière à l’intention des services de la publicité foncière du lieu du le bien. 
  • Ainsi, une déclaration de revenu doit être réalisée par le vendeur concernant le plus value de son bien immobilier.

Pour une propriété démembrée :

  • Un vendeur possédant le bien en plein propriété, cédant un droit d’usufruit ou de la nue- propriété, le prix d’achat du droit concerné est calculé selon le prix de la cession théorique en plein propriété et régis par le barème de l’article 669 du CGI.
  • Pour une cession d’un bien en pleine propriété avec l’usufruit et de la nue –propriété, le prix de vente est donc établit librement par le cédant.
  • Au cours d’une vente conjointe du bien en plein propriété par l’usufruit et la nue- propriétaire, le prix devrait donc être réparti pour montrer le montant de la cession pour chacun des deux.
  • La valeur est fixé librement entre l’acheteur et le vendeur en cas de la cession de l’usufruit ou de la nue-propriété qui a été acquis isolement par le vendeur avant la procédure de la vente.

     La vente d’un bien immobilière France est imposable en France, les conventions internationales peuvent établir d’autres règles et que des mesures d’exonération peuvent, bien sûr, être réalisées. Une déclaration des revenus par internet est toutefois obligatoire si vous avez une résidence habituelle et affective pouvant y avoir accès  et que vous êtes en mesure de procéder à une déclaration sur le réseau en ligne. 

Il prime de savoir que la période de déclaration de 2022 des revenues ont déjà pris fin. Et que celui de 2023 des revenues de l’année 2022 sera tenu en mois d’avril 2023.