Lors d’un achat immobilier, les honoraires d’agence immobilière ou frais d’agence font partie des dépenses à anticiper. Généralement, ces frais d’agence sont variables en fonction du prix du bien. Ils peuvent aussi varier d’une agence immobilière à une autre. Le plus souvent, cette fameuse commission pratiquée par les agences prêtent confusion. Certaines personnes jugent que les commissions des agences immobilières sont trop élevées. Or, vu l’accompagnement sur mesure que proposent les agents immobiliers et le temps consacré pour satisfaire les besoins de chaque client, les honoraires qu’ils perçoivent ne sont pas pour autant immérités. De plus, les commissions ne constituent pas seulement la rémunération de l’agent. Elles servent aussi à couvrir d’autres frais annexes. Honoraires des agences immobilières, à quoi correspondent-ils ? Que dit la réglementation ? Peut-on négocier ces frais d’agence ? Découvrez toutes les réponses en 10 points.
À quoi correspondent les honoraires d’agence immobilière ?
Les honoraires d’agence représentent environ 3 à 10% du prix de vente du bien immobilier. Le plus souvent, ces honoraires sont à la charge de l’acquéreur. Le notaire reverse ces honoraires à l’agence à la signature définitive du contrat de vente. Beaucoup de clients acheteurs ne parviennent pas à comprendre le montant de commission de l’agence. Raison pour laquelle nombreux d’entre eux jugent que les honoraires d’agences sont quasiment élevés.
En principe, les frais d’agence immobilière constituent la rémunération de l’agent qui a mis son expertise, ses conseils immobiliers et sa connaissance du marché local au service de son client-vendeur. La commission correspond aussi au temps passé par l’agent immobilier pour trouver un acheteur, aux outils de promotions utilisés ainsi qu’aux investissements réalisés en amont. Ainsi, les commissions de l’agence couvrent l’ensemble de travail effectué par l’agent immobilier, à savoir :
- L’estimation du bien
- L’aide à l’établissement du dossier de vente
- La création d’une annonce pertinente et de qualité
- La mise en place d’un plan de promotion pour attirer les acheteurs potentiels
- L’organisation des visites
- La négociation de prix
- L’accompagnement pour le montage du dossier de vente
- Les échanges avec le notaire
Au regard de tous ces missions accomplies, on constate que le montant des honoraires d’agence immobilière est mérité. D’autant plus que l’agence doit payer certains frais comme le loyer, les assurances, les charges, les frais de diffusion sur les portails,….
Que dit la réglementation sur les honoraires des agents immobiliers ?
Depuis la publication du décret du 29 décembre 1986 relatif à la liberté des prix et de la concurrence, il n’existe plus de plafonnement du montant des honoraires d’agence. Ainsi, chaque agence est libre de fixer ces honoraires. En revanche, régulés par la pratique et du jeu de la concurrence, ces honoraires peuvent faire l’objet d’une négociation.
Pour prétendre à sa rémunération, un agent immobilier doit respecter certaines obligations envers l’acheteur. Il doit également réaliser sa mission avec diligence tout en respectant les termes du mandat. Ainsi, si ce professionnel n’a pas été en mesure d’accomplir sa mission dans son intégralité, le client peut remettre partiellement en cause sa rémunération.
Tel est le cas par exemple si l’agent immobilier n’a pas fourni à son client toutes les informations techniques et juridiques à sa disposition. Il est à noter que ce défaut d’information peut porter préjudice à l’opération. Dans ce cas, afin de bénéficier d’une réduction sur les honoraires de l’agent, il sera nécessaire de présenter des preuves qu’il y a bien eu un manquement. Par contre, en cas de vice caché dont l’agent immobilier n’a pas été mis au courant, sa responsabilité ne peut être mise en cause.
Barèmes des commissions, comment faire pour s’y retrouver ?
Les barèmes de commission des agences immobilières s’établissent par tranche. Pour calculer le montant des honoraires, il suffit d’appliquer le pourcentage fixé par les deux parties sur le prix de vente. Il est à noter qu’en fonction du montant de la transaction, le taux de la commission est dégressif. Plus le prix de vente d’un bien est élevé, plus bas sera le taux appliqué.
Pour y voir plus clair sur ces honoraires d’agence, prenons un exemple chiffré :
Le prix d’un bien est estimé à 250 000 euros, prix net vendeur. Agence immobilière et vendeur se mettent d’accord sur un taux d’honoraire de 6%. Le calcul de frais de l’agence se fera alors comme suit : 250 000 € x 6% = 15 000 €
Le prix de vente FAI (frais d’agence inclus) sera donc : 250 000 € + 15 000 € = 265 000 €
Ainsi, c’est ce montant qui sera affiché sur l’annonce.
Le taux de la commission peut varier d’une agence immobilière à une autre. Généralement, il se situe dans une fourchette de 2% pour les grosses affaires à 10% pour les petites transactions. En pratique, la négociation entre l’agent immobilier et le vendeur s’engage sur le prix net vendeur. Le pourcentage sera alors appliqué sur ce montant.
Obligation d’affichage : que doit faire l’agence immobilière ?
Selon le Code de la consommation et le Décret du 29 juin 1990 relatif à la publicité des tarifs de transaction, les professionnels de l’immobilier doivent afficher de façon visible dans leurs agences, à l’entrée et en vitrine leur barème d’honoraire. Ce barème doit être exprimé en TTC avec un affichage bien lisible pour être comprise clairement par les clients.
Pour plus de transparence dans une vente immobilière, la loi ALUR oblige aussi les agences à communiquer clairement leurs honoraires. Ainsi, les taux appliqués, forfaits et barèmes doivent être explicitement affichés dans les vitrines, les publicités et sur les sites de chaque agence. D’après cette loi, les éléments suivants doivent aussi être précisés dans les annonces immobilières :
- Le prix de vente du bien, honoraires d’agence inclus (FAI)
- Le prix de vente sans les honoraires (NV ou net vendeur)
- Le montant de la commission d’agence en euros TTC
- La personne qui doit les payer (acheteur ou vendeur)
Un agent immobilier qui contrevient à son devoir de publicité sur les tarifs risque d’être exposé à une amende. Cette amende peut aller jusqu’à 3 00 euros si celui-ci exerce en nom propre et 15 000 euros s’il appartient à une société. Voir aussi l’article concernant l’engagement d’un agent immobilier en quelques points.
Peut-on négocier le taux des honoraires d’un agent immobilier ?
La loi ne prévoit aucun seuil ou plafonnement légaux sur les barèmes des commissions des agents immobiliers. En revanche, le client a la possibilité de négocier les tarifs avant la signature du mandat de vente.
Il est évident que tout acheteur souhaite économiser sur les frais des intermédiaires lors de la réalisation d’une transaction. C’est pourquoi acheteurs et vendeurs font en sorte de bien choisir l’agence immobilière vers laquelle se tourner. Ils choisissent une agence en fonction des taux de commission appliqués.
Pour une transaction de 200 000 euros, une baisse d’un point de commission représente 2 000 euros d’économies. Vu ce montant, la négociation des tarifs reste toujours profitable. De plus, si le bien vendu est de qualité ou situé dans une zone où les marchés sont tendus comme à Paris par exemple, le vendeur a tout intérêt à négocier.
Par contre, pour un bien immobilier de mauvaise qualité ou mal situé, la vente risque de prendre du temps. Dans ce cas, il est normal que l’agent immobilier refuse la négociation et n’accepte pas de réduire le montant de sa commission. Il est à noter que si la négociation aboutit à une baisse, il est nécessaire de la faire figurer clairement dans le mandat.
Parfois, il peut arriver que certains acheteurs indélicats concluent directement la vente avec le vendeur. Ce, après avoir visité le bien avec l’agent immobilier. Cette pratique est illégale et elle est sanctionnée par la Loi.
Honoraires de l’agent, à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?
L’agent immobilier fait office d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur. Ce qui signifie qu’il est au service des deux parties. De ce fait, la question se pose : qui doit payer sa commission ?
Les honoraires de l’agent immobilier peuvent être soit à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ou partagés à part égales entre les deux parties. Tout dépend de ce qui a été stipulé dans le mandat. Dans la majorité des cas, c’est le vendeur qui s’acquitte de cette commission de l’agent. Comme c’est lui qui a fait appel à ce professionnel pour vendre son bien, il est logique que les frais d’agence soit à sa charge.
Le plus souvent, lorsque c’est le propriétaire vendeur qui s’acquitte des honoraires de l’agence immobilière, celui-ci les impute du prix de vente. Ainsi, le prix affiché dans les annonces immobilières concerne le prix de vente FAI. Dans ce cas, les frais d’agence n’auront pas d’impact sur le prix net vendeur que le propriétaire va toucher.
Seulement dans des cas rares, l’acheteur s’acquitte des frais d’agence immobilière. Si tel est le cas, la somme versée par l’acheteur ne comprendra pas les frais d’agence. Ces frais seront déduits du prix net vendeur fixé. Une fois la vente conclue, la rémunération de l’agent immobilier est acquise. Cependant, cette commission ne sera versée par le notaire qu’à la signature de l’acte authentique.
Il faut préciser tout de même que, les frais du notaire doivent être obligatoirement versés par l’acquéreur. Ces frais sont établis selon un pourcentage du montant total acquis par le vendeur. Généralement, les frais du notaire se situent entre 2 à 8% du prix de vente du bien.
Comment faire des économies sur les honoraires de l’agence immobilière ?
Il existe quelques astuces permettant de faire des économies sur les frais d’agence.
Ne pas inclure les frais d’agence au prix de vente
Dans la pratique, le règlement du prix de vente d’un bien immobilier est effectué le jour de la signature de l’acte authentique. À ce moment, le notaire va effectuer la décompte des sommes qui reviennent à chaque partie :
- Versement de solde sur le compte du vendeur
- Versement de la commission à l’agent immobilier ou au compte de l’agence
- Transmission de la plus-value immobilière au Trésor Public lorsqu’elle est déjà due
Le compromis de vente indique le montant des frais du notaire et comprend généralement la commission de l’agent immobilier. Dans l’objectif de diminuer l’assiette des droits de mutation, il est alors coutume de basculer la charge des honoraires. Cela va permettre à l’acquéreur de bénéficier d’économies importantes.
Jusqu’à aujourd’hui, le basculement des frais d’agence fait encore l’objet de nombreuses interprétations juridiques. Notaires et professionnels de l’immobilier ont des avis partagés sur la légalité de cette pratique. Bien que le Loi HOGUET ne l’interdise pas, il est toujours important que l’acquéreur signe un mandat de recherche qui indique que les commissions sont à sa charge. Il est nécessaire d’établir ce contrat dès le premier contact avec l’agent immobilier. L’établissement d’un avant-contrat entre le vendeur et l’acheteur peut mener à une rescision pour lésion.
L’exemple suivant permet de démontrer que le basculement de la charge permet de réaliser des économies non négligeables :
- Prix de vente net vendeur : 180 000 euros
- Montant des frais d’agence : 12 000 euros
- Prix de vente FAI : 192 000 euros
- Pour une commission d’agence à la charge du vendeur
Lorsque la commission d’agence est à la charge du vendeur, ce sera le prix de vente FAI qui sera inscrit dans le compromis de vente. Dans ce cas, l’acquéreur devra s’acquitter des frais du notaire appliqué sur 192 000 euros, soit 14 400 euros.
- Cas de frais à la charge de l’acheteur
Dans le cas où les différentes parties sont d’accord à faire sortir la commission d’agence, les frais du notaire vont s’appliquer sur le prix net vendeur de 180 000 euros. Ainsi, l’acheteur ne paiera plus que des frais du notaire qui s’élèvent à 13 500 euros.
L’économie réalisée sera la suivante : 14 400 € – 13 500 € = 900 €
Différencier les biens meublés du prix du logement
Cette astuce n’a rien à avoir avec les honoraires d’agence. Cependant, elle permet à l’acquéreur de faire une économie importante. Il faut savoir que les droits de mutation ne s’appliquent que sur les biens non meublés. Pour cela, il sera alors nécessaire de dresser une liste des différents biens meublés. Il peut s’agir d’équipements de salle de bain, d’éléments de cuisine, de placards, luminaires, dressing ou autre.
Le mandat exclusif pour faire baisser les frais d’agence
Il peut arriver que le propriétaire ait recours à plusieurs agences immobilières pour vendre son bien. Dans ce cas, on parle de mandat de vente immobilière simple. Dans cette situation, seule l’agence ayant réussi à conclure la vente pourra prétendre à la commission. Cette commission est considérée comme une « commission au succès ». Elle ne coûtera pas plus cher à l’acquéreur tout comme au vendeur.
Le mandat de vente simple peut rendre la tâche de l’agent immobilier plus compliquée. En effet, la concurrence entre les différents intermédiaires peut être particulièrement agressive. L’agent doit aussi faire face aux agences low cost. Ces dernières étant connues pour leur politique de taux bas. Ce, sans compter la concurrence directe avec le vendeur.
Ainsi, afin de pouvoir travailler dans un environnement serein, les agences proposent souvent aux propriétaires de signer un mandat de vente exclusif. De cette manière, l’agent peut réaliser ses tâches dans de meilleures conditions. Mais en retour, celui-ci doit consentir à baisser ses honoraires. Il doit également s’engager à vendre le bien dans les plus brefs délais.
Il est à noter que le mandat exclusif n’est consenti que pour une durée irrévocable de 3 mois. Au-delà de cette période, le propriétaire a le droit de résilier le contrat ou de le transformer en mandat simple.
Emergence des nouveaux concurrents, comment tirer profit de cette situation ?
Ces dernières années, le marché de la transaction immobilière s’est entièrement réorganisé. Les agences low cost et les agents mandataires travaillant à distance sont venus s’ajouter aux agences de réseaux et agents indépendants.
Vue cette situation, on peut dire qu’internet a permis de révolutionner considérablement la commercialisation des biens immobiliers. Désormais, les acheteurs peuvent entamer leurs recherches sur internet depuis leur domicile. Le principal intérêt de l’arrivée de ces nouveaux intermédiaires est que par rapport au réseau traditionnel, ils proposent des prix cassés. Ce qui représente un énorme avantage pour les acheteurs.
Agences low cost, des honoraires moins chères pour le même service
Récemment, on constate que de plus en plus de personnes travaillent depuis leur domicile. De ce fait, l’ « agence low cost » s’est naturellement imposée dans l’intermédiation immobilière. Les contacts avec les agents ne se font plus que par téléphone ou par internet. Cette structure allégée a permis une réduction importante des coûts. Une réduction qui se répercute automatiquement sur les honoraires de l’agent immobilier.
Ces agences low cost affirment que les services rendus à leurs clients n’en sont pas moins de ceux proposés par les agences traditionnelles. Ce, même si le travail de terrain ne s’effectue uniquement que lors des visites des biens. Ainsi, bien que le service apporté par un agent immobilier de proximité constitue un atout non négligeable, l’économie importante réalisée avec une agence low cost mérite aussi qu’on s’y intéresse.
Les réseaux des agents mandataires
À l’instar des travailleurs indépendants d’un réseau national, les mandataires immobiliers travaillent aussi à distance. Dans ce cadre, l’absence d’une agence physique permet réduire considérablement les tarifs. Toutefois, si opter pour le service de ces agents est tentant, il est important de s’assurer de leurs expériences avant de leur confier la vente d’un bien.
Vendre soi-même son bien : bonne idée ou non ?
Afin d’éviter les frais d’agence immobilière, les transactions entre particuliers semblent être une bonne option. Cependant, l’opération peut aussi être risquée.
- Des intérêts pour le vendeur
Même si la vente entre particulier permet une réduction non négligeable des coûts de la transaction, cela ne garantit pas la réalisation d’une bonne affaire. En effet, en vendant soi-même son bien, il faudra se passer des conseils de professionnel et de sa connaissance du marché. Le vendeur risque aussi de se retrouver face à un acquéreur indélicat qui ne fera que perdre du temps. Dans les pires des cas, il risque de se retrouver dans une situation de blocage.
Ainsi, même si recourir aux services d’un agent immobilier peut être parfois onéreux, avec l’expérience de ce professionnel on ne risque pas de tomber dans les pièges de la transaction. Le vente ne sera aussi qu’un succès.
- Les intérêts de l’acheteur
Pour l’acheteur, s’adresser directement au vendeur pour un bien qui l’intéresse lui permettra d’économiser plusieurs milliers d’euros. Cette somme peut être utilisée pour le financement de travaux ou l’aménagement du nouveau logement. Cependant, il peut arriver que le gain ne soit pas toujours réel. Au cas où l’acheteur ne dispose pas de connaissance en opération immobilière, le vendeur peut ajouter au prix de vente un montant équivalent aux frais qu’aurait perçus l’agence. L’expertise d’un agent immobilier peut alors s’avérer toujours rentable. Mais à condition que celui-ci ait une bonne connaissance du marché immobilier.
Les honoraires d’agence immobilière représentent en moyenne 3 à 10% du prix d’un bien. Avec ces taux appliqués, certaines personnes jugent que ces honoraires sont conséquents. Or, vu les compétences et l’accompagnement que propose l’agent immobilier durant toutes les étapes de l’opération, on considère que ces commissions sont raisonnables. De plus, faire appel au service de ce professionnel reste avantageux autant pour l’acheteur que le vendeur.
