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Frais intercalaires de crédit immobilier : quid ?

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Sommaire

Derrière un prêt immobilier, il y a toujours des intérêts à payer. Ces derniers sont dits intercalaires quand vous décidez d’acquérir un logement dans le cadre d’une VEFA, de faire construire une nouvelle maison ou bien quand vous envisagez de rénover votre résidence principale. La raison en est que le déblocage des fonds du prêt se fait plusieurs fois. Dans ce cas de figure, vous ne remboursez pas le capital avant que les travaux ne soient terminés et le dernier déblocage soit fait. Vous payez uniquement les intérêts d’emprunt.

Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?

Si le prêt immobilier concerne l’achat d’une maison neuve dont la construction est achevée, ou d’une maison ancienne qui ne requiert pas de rénovation, le crédit est débloqué facilement. Ce n’est pas le cas pour l’acquisition d’une maison en cours de construction, ou bien pour la rénovation d’un logement, où votre prêt fera l’objet de plusieurs déblocages.

Comme les sommes du crédit sont débloquées suivant l’avancement des travaux de construction ou d’aménagement, vos mensualités comprennent uniquement les intérêts correspondant à chaque montant débloqué selon sa durée d’utilisation. Ce sont les intérêts sur le capital versé pendant la période d’anticipation, c’est-à-dire la période entre le premier et le dernier déblocage, et c’est ce que l’on appelle « intérêts intercalaires ».

Notez, toutefois, que ces intérêts ne participent pas à l’amortissement du crédit. 

Comment calculer les frais intercalaires sur un prêt immobilier ?

Pour calculer le montant des intérêts intercalaires sur le prêt immobilier, il convient tout d’abord de connaître leur fonctionnement.

Le mécanisme

Vous l’aurez compris, les intérêts intercalaires sont versés en solo, sans le capital, jusqu’à ce que la construction ou la rénovation de votre maison ou bien de votre appartement soit totalement achevée. Ces intérêts représentent les frais engendrés par chaque déblocage de votre crédit immobilier. 

Le mode de calcul

Les frais intercalaires sont déterminés par le taux du prêt convenu avec l’organisme prêteur dès le début et par la durée de la période d’anticipation.

Le calcul des intérêts intercalaires suit une logique particulièrement simple. À chaque somme débloquée, vous devez appliquer le taux du crédit suivant sa durée sur une année (12 mois).

Voici la formule : 

Somme débloquée * taux du crédit * Nombre de mois courus jusqu’au déblocage suivant / 12

Au résultat obtenu, vous devez ajouter la mensualité globale d’assurance du crédit.

Quels en sont les atouts et les points négatifs ?

Les frais intercalaires se présentent comme un moyen de soulager les charges en parallèle avec un prêt immobilier à longue échéance. Ils présentent, cependant, certains inconvénients.

L’avantage

Avec un prêt dans le cadre d’une VEFA, d’une nouvelle construction ou d’une rénovation, vous devez encore payer le loyer de votre logement actuel jusqu’à ce que les travaux soient terminés. Le remboursement du capital s’avère difficile. Les intérêts intercalaires pallient ce souci en vous permettant de ne pas commencer à rembourser le capital jusqu’à ce que vous ayez entre vos mains les clés du nouveau logement.

4 points négatifs

  • La prolongation de la durée du crédit ;
  • L’alourdissement du coût total ;
  • La trésorerie : une obligation ; 
  • La commission d’engagement.

Ce sont les 4 inconvénients des intérêts intercalaires. Coup de loupe.

Prolongation de la durée du crédit

La durée du prêt immobilier se prolonge en fonction de la période de votre projet de construction ou de rénovation. Plus les travaux sont longs, plus la durée du prêt est prolongée. Par exemple, si la durée initiale de votre prêt est de 240 mois et les travaux s’étalent sur 18 mois, la durée totale du prêt est donc de 258 mois.

Alourdissement du coût total

Comme les intérêts payés pendant la période d’anticipation ne contribuent pas à l’amortissement du prêt, ils viennent s’ajouter au coût total du prêt, c’est-à-dire, le capital et les intérêts de la période de remboursement normale.

Trésorerie requise

Durant la période d’anticipation, vous devez payer mensuellement votre loyer et les intérêts intercalaires de votre prêt. Vous devez ainsi disposer d’une trésorerie permettant de faire face à cela, surtout si vous avez des revenus modestes. 

Commission d’engagement

La commission d’engagement fait partie des ruses des sociétés de crédit pour renflouer leurs caisses. 

En plus des intérêts intercalaires, certaines banques vous font payer cette commission, qui correspond à l’intérêt sur le montant restant à débloquer.

Il est fortement conseillé de faire de multiples comparaisons et de bien étudier chaque offre qui passe sous vos yeux avant de vous lancer. Vous pourrez éviter de payer une commission d’engagement, ou du moins, en négocier le montant.

Quels sont les choix possibles ?

Payer les intérêts intercalaires ou non ? Vous avez deux choix : 

Commencer le remboursement du capital dès le premier déblocage

Si vous avez les moyens financiers, vous pouvez esquiver le paiement des intérêts intercalaires en commençant à amortir le capital dès le premier déblocage de fonds. Après, la faisabilité de cette option dépend également de l’organisme prêteur.

Reporter le paiement des intérêts intercalaires : le différé total

Cette alternative consiste à ne pas payer les frais intercalaires pendant la période d’anticipation. Vous ne payez que la prime d’assurance. Vous réglez les intérêts, soit en une seule fois, soit sur la durée du prêt en les ajoutant au capital emprunté. Encore faut-il que la banque soit d’accord avec cette option.

La simulation 

Voici le calendrier d’appels de fonds pour un projet de construction d’une maison individuelle qui s’étale sur 18 mois : 

Étapes de la construction

Taux de déblocage

Signature du contrat de réservation

5 %

Achèvement des fondations

25 %

Mise hors eau

25 %

Mise hors air

20 %

Fin des travaux

20 %

Livraison

5%

 

  • Prêt immobilier de 200 000 € ;
  • Taux à 1,25 % ;
  • Durée : 20 ans ;
  • Taux d’assurance emprunteur à 0,35 %.

 

Simulation d’intérêts intercalaires sur déblocages successifs

Périodes

Appels de fonds

Montant cumulé débloqué

Calcul des

intérêts intercalaires

 

Montant

hors assurance

 

Prime d’assurance

Mensualité

Réservation

5 % (10 000 €)

10 000 € sur 3 mois

(10 000 * 1,25 %) * 3/12

31,25 €

8,75 €

 

40 €

Fondations

25 % (50 000 €)

60 000 € sur 3 mois

(60 000 * 1,25 %) * 3/12

187,50 €

52,50 €

240 €

Hors eau

25 % (50 000 €)

110 000 € sur 4 mois

(110 000 * 1,25 %) * 4/12

458,33 €

128,33 €

586,66 €

Hors air

20 % (40 000 €)

150 000 € sur 5 mois

(150 000 * 1,25 %) * 5/12

781,25 €

218,75 €

1 000 €

Fin des travaux

20 % (40 000 €)

190 000 € sur 5 mois

(190 000 * 1,25 %) * 3/12

593,75 €

166,25 €

760 €

Livraison

5 % (10 000 €)

200 000 €

 

            En conclusion, les intérêts intercalaires peuvent alléger les mensualités d’un prêt immobilier à longue échéance si vous n’avez pas les moyens d’amortir le capital dès le premier déblocage de fonds. Nonobstant, il convient d’étudier plusieurs offres avant de vous engager pour ne pas dépasser le seuil fatidique de taux d’endettement (33 %).

Sources juridiques