Lors de la souscription d’un crédit immobilier, en raison d’une acquisition immobilière, il est possible d’accéder à un différé d’amortissement. Cela concerne notamment la Vente en État Futur d’Achèvement ou VEFA, la construction d’une maison individuelle ou les travaux dans l’ancien pour s’acquitter du capital. En étant en cours des travaux, les établissements prêteurs peuvent permettre un différé de remboursement du prêt immobilier à tous les emprunteurs. Par cette opportunité que les emprunteurs puissent démarrer leur projet, mais l’offre peut dépendre entièrement des conditions et de certaines analyses sur le projet du prêt.
Qu’est-ce que le différé d’amortissement ?
Le différé de remboursement d’un prêt immobilier désigne la période durant laquelle le remboursement du capital emprunté est décalé à une période postérieure. Cette période où l’emprunteur ne doit pas la somme due, mais effectue la signature de l’offre de prêt. Le remboursement de l’emprunt ne démarre pas dans l’immédiat, ce qui se présente dans certains cas d’un prêt immobilier. Le paiement du capital prend effet après l’expiration du différé d’amortissement où l’emprunteur commencera à amortir la somme empruntée.
Le différé d’amortissement définit la période où l’emprunteur demande à différer le début du remboursement de son crédit après le déblocage de fonds. Grâce à ce système, l’emprunteur peut espacer les dépenses et maintenir son pouvoir d’achat. Il faut toujours retenir que la somme reste la même somme, avec les frais liés à l’emprunt.
Vous devez garder et retenir que :
- Le prêt immobilier à différer entraîne un surcoût
- Tous les établissements prêteurs n’accordent pas de différer d’amortissement
- La souplesse des conditions entraine un retard sur le paiement de la dette
Il faut notamment connaître votre position avec votre banque pour éviter les retards de paiement, les charges à votre égard sur la facilité de paiement et le type de banque avec lequel vous travaillez.
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Quels sont les types de différé d’amortissement ?
Dans le monde de l’immobilier et du différé d’amortissement, on distingue deux cas de figures. Lors d’un prêt pour une acquisition immobilière, certaines banques permettre un remboursement avec plusieurs options. D’autres établissements n’accordent pas cette opportunité pour plusieurs raisons. Ainsi, vous devez bien connaître la situation et les offres proposées par la banque avec laquelle vous allez effectuer une demande de différé d’amortissement.
Le différé d’amortissement partiel ou la franchise partielle
Dans l’acquisition neuve ou ancienne d’un bien avec des travaux, ce type de différé est la solution la plus utilisée pour des déblocages successifs. Par définition, ce différé partiel s’effectue par tranche, notamment pour les intérêts et les frais liés à l’emprunt dès les premières mensualités. Ces intérêts sont calculés sur la somme débloquée, avec les frais ou la prime d’assurance y affectée.
Durant cette situation, il y aura deux conséquences pour l’emprunteur :
- La dette reste intacte et le capital n’est pas amorti, jusqu’à la fin de la période de différé. La durée totale du remboursement sera prorogée du nombre de mois du différé. Pour une période maximale de 36 mois à son issue. Vous commencez alors à amortir le capital en fin de période.
- Le coût de crédit sera plus élevé. Ce surcoût est égal au cumul des intérêts versés dans la période de différé, appelés « intérêts intercalaires ».
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Le différé d’amortissement total ou la franchise totale
Ce second système s’applique uniquement chez certains établissements prêteurs. Il existe ainsi peu de banques qui offrent le différé d’amortissement total. Voire des banques qui ne possèdent même pas ce genre d’options pour une acquisition immobilière. Pour trouver votre banque, mieux vaut effectuer des comparaisons et s’informer sur les conditions de prêt immobilier.
Le différé d’amortissement total permet un décalage de paiement du capital avec les intérêts et les frais liés à l’emprunt. Seules les primes d’assurance sont maintenues et obligatoires à régler durant toute la période de différé. Le montant du prêt sera plus élevé par rapport au capital emprunté, car la dette augmente durant cette période de non-paiement. Au capital initial s’ajoute les intérêts capitalisés, ce que l’on appelle « amortissement négatif ».
À cet effet, l’augmentation du coût du crédit peut :
- Allonger la durée de remboursement
- Augmenter la mensualité
Certains emprunteurs sont surpris de la somme totale à rembourser à la fin de la période de différé d’amortissement. Ils n’ont pas calculé ni demandé la hausse de certains coûts, en sachant que le paiement sera décalé, la somme des intérêts et des frais augmentent en même temps. Étudier les frais intercalaire du crédit immobilier. Afin d’éviter une grosse augmentation du capital emprunté, mieux vaut demander un tableau d’amortissement prévisionnel pour les résultats d’un différé d’amortissement total.
Comment appliquer le différé d’amortissement ?
En connaissant les deux types de différé d’amortissement : partiel et total, il existe alors des cas d’utilisation de chaque système. Pour les emprunteurs, les conditions et les possibilités dépendent des établissements prêteurs.
Les opérations immobilières avec déblocage progressif
À la fin de déblocage successif, l’amortissement démarre lorsque l’achat immobilier nécessite une mise à disposition échelonnée des fonds. Les intérêts intercalaires augmentent suivant la période de différé. Il s’avère astucieux d’effectuer une simulation avec votre banque, pour connaître les règlements à venir.
- Achat d’un appartement en VEFA ou construction d’une maison individuelle
Les promoteurs effectuent des appels de fonds suivant l’avancée des travaux plafonnés par la loi.
Contrat de réservation :
Achèvement des fondations : 35%
Mise hors eau : 70 %
Fin des travaux : 95 %
Mise disposition du logement : 100 %
Contrat de construction :
À la signature : 5 %
Démarrage du chantier : 15 %
Achèvement des fondations : 25 %
Achèvement des murs : 40 %
Mise hors d’eau : 60 %
Mise hors d’air : 75 %
Achèvement des travaux : 95 %
Remise des clés : 100 %
- Les travaux dans l’ancien
Pour les travaux financés par un prêt immobilier, le décaissement des fonds s’effectue en plusieurs fois.
- Les intérêts intercalaires
Ce sont les intérêts payés lors de la période de différé d’amortissement partiel. La somme de ces intérêts intercalaires est intégrée dans le TAEG (taux annuel effectif global) lors de son calcul.
Le remboursement des prêts spécifiques
- Le prêt in fine
Un système inclut dans le différé d’amortissement partiel. Il permet également aux investisseurs d’optimiser l’aspect fiscal d’une opération immobilière locative. Ce type de prêt in fine s’effectue avec un remboursement des intérêts uniquement jusqu’au terme de l’emprunt.
Ce prêt s’accompagne d’une assurance vie. Le contrat étant mis en nantissement au profit de la banque jusqu’à son remboursement.
- Le crédit relais
Il s’applique pour financer l’acquisition d’un nouveau logement jusqu’à la mise en vente de l’ancien. Les intérêts sont les seuls exigibles jusqu’à cette vente effective. Par ces délais imprécis, la durée du différé d’amortissement ne sera pas calculée, sans pour autant excéder les deux ans.
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Pour une acquisition de biens immobiliers, il est tout à fait possible de différer le remboursement des prêts. Il faut bien choisir son établissement prêteur pour les conditions de règlement et de bien préciser son projet. Par le type de projet et le bien que tout peut se jouer, notamment sur la durée du différé d’amortissement et de la somme à régler à la fin de la période. Vous pouvez également faire appel à un co-emprunteur crédit immobilier.
