Est-ce nécessaire de régler les prêts personnels pour contracter un crédit immobilier ? La réponse dépend fondamentalement de votre capacité financière. Sachez cependant que l’effet de levier est le premier critère de l’analyse de risque et doit rester en dessous de la borne supérieure fatale de 33%. Si votre taux d’intérêt est supérieur au tiers de vos revenus, vous devez d’abord régler votre prêt personnel en cours avant de faire un prêt immobilier.
Toutefois, vous devez savoir que l’analyse des risques est globale et que les valorisations des prêts sont ajustées en fonction d’autres facteurs tels que la durée de vie restante, la stabilité professionnelle et la tenue adéquate des comptes bancaires.
Découvrir tous les cas de figure existants
Outre le fait que les prêts personnels existants affectent le taux d’endettement, il faut tenir compte du fait que les banques prennent très au sérieux la nature des prêts. Il est aussi à savoir qu’il existe différents conditions pour l’obtention d’un prêt de 75000€. Si vous avez contracté un crédit à la consommation pour obtenir une voiture, cela est considéré comme un investissement pour vous rendre au travail. En revanche, si vous avez contracté plusieurs prêts personnels pour acheter des biens de consommation de base, ou avez contracté plusieurs prêts personnels pour faire face à des contraintes de trésorerie, la banque restera intraitable.
Vous avez un capital de réserve
Si vous avez beaucoup de crédit à la consommation et que vous disposez d’un capital, vous devriez rembourser votre prêt personnel plutôt que de l’utiliser comme un don. En fait, cela n’a pas de sens de détenir du capital si le taux d’endettement est trop élevé. Choisissez un prêt avec une mensualité plus élevée pour maintenir les taux d’intérêt aussi bas que possible.
Vous n’avez pas d’apport personnel
S’il n’y a pas d’apport personnel, vous pouvez choisir de compléter votre prêt en cours avec l’aide familiale, ou au moins d’arrêter temporairement le projet. L’avantage d’un prêt familial est qu’il est transparent pour le banquier. Elle n’entre pas dans le calcul de la dette, est (dans la plupart des cas) gratuite et présente l’avantage d’une très grande flexibilité de remboursement.
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Prêt immobilier lissé avec le prêt à la consommation
Sachez lisser vos nombreux prêts et bénéficiez de l’intérêt du rachat de crédit. Certaines banques acceptent de faciliter les prêts pour réduire l’impact des prêts personnels sur le crédit. Cette technique consiste à réduire les mensualités du prêt longue durée jusqu’au terme du prêt à la consommation. De plus, l’impact sur le coût total est faible.
Intégrer le prêt à la consommation au prêt immobilier
Peu de banques acceptent de racheter des prêts personnels avec des crédits immobiliers. En d’autres termes faire le cumul du prêt immobilier et du rachat de crédit. Cependant, cette solution permet de « résorber » l’encours des crédits à la consommation sans affecter les mensualités.
Comment la dette est-elle calculée ?
Tous les crédits en cours sont pris en compte, y compris les dépôts que certains n’enregistrent pas et doivent être considérés comme un prêt à part entière. Par conséquent, le paiement hypothécaire mensuel prévu est ajouté aux arriérés de prêt. Pour trouver le nouveau taux d’endettement après le projet, il suffit d’appliquer cette formule :
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(mensualités actuelles + nouvelles mensualités de crédit immobilier) / revenu net moyen) * 100 |
Assurez-vous de ne compter que les revenus d’un certain type. Le pécule de vacances versé à la même période ou au 13e mois de chaque année est donc retenu par la banque. Par contre, les incitations à la participation ou les récompenses ne sont pas calculées en raison de leur nature aléatoire. Sachez que l’analyse du résultat doit être comparée au solde correspondant au montant disponible à la fin du mois, une fois que vous avez déterminé la durée de votre prêt. Cela suffit pour couvrir vos autres frais.
Ainsi, si vous êtes au SMIC et que vous avez trois enfants à charge, maintenir votre taux d’endettement à 30 % risque de ne pas suffire. En revanche, si votre pourcentage dépasse 35 %, mais que le reste de votre vie est jugé suffisant pour couvrir vos dépenses courantes, votre candidature a de fortes chances d’aboutir.
En guise de conclusion, plusieurs situations doivent être prises en charge pour déterminer si vous devez rembourser les prêts personnels avant d’effectuer le prêt immobilier. Utiliser un crédit immobilier pour solder un crédit consommé est envisageable. Afin de déterminer si vous pouvez combiner vos prêts à la consommation et le crédit immobilier, analysez votre situation financière et votre capacité d’endettement mensuelle.
