La clause pénale est inséparable à un compromis de vente. Cependant, ce terme juridique effraye parfois l’acquéreur et le vendeur. Il est assez comminatoire et dissuasif. En effet, la clause pénale aboutit à l’ensemble de décisions des tribunaux. Il faut donc bien le savoir avant de s’engager. Zoom sur la mise en œuvre de la clause pénale, sur son montant et son application.
Définition de la clause pénale
Selon l’article 1231-5 du Code civil, la clause pénale est un contrat qui sert à renforcer un compromis de vente. Il s’agit d’un procédé très courant dans le secteur immobilier. Par le biais de cette clause, l’acquéreur et le vendeur seront contraints de respecter les obligations mentionnées dedans. En cas de manquement de ces dernières, l’un des contractants pourra subir une sanction pénale.
On entend par manquement, le non-respect du contenu de ladite clause et bien l’inexécution des délais prévus mentionnés dans l’avant-contrat dans la transaction immobilière. L’une des parties s’engage ainsi à payer une somme à titre de dommages et intérêts. Ainsi, ce montant permet de couvrir les dommages et les pertes subies. Celui-ci ressemble à un dépôt de garantie. La sanction est donc réciproque pour les deux camps.
Remarque : L’arrêté du 13 juillet 2016 mentionne que la clause pénale ne s’applique que lorsque l’un des cocontractants n’exécute pas ces obligations, même en cas de constat d’un préjudice.
Quel est le montant maximal d’une clause pénale ?
La clause pénale est similaire à un dépôt de garantie. C’est-à-dire que son montant maximal est de 10% du prix de vente. Cependant, il est possible de contraindre aux usages. La personne requérante peut demander des frais engagés. Dans le cas où les dépens seront prononcés comme condamnation, les honoraires d’avocat peuvent être non remboursés. De plus, selon une décision de la Cour de cassation, la clause pénale ne peut pas être cumulée avec l’indemnité d’immobilisation. Elle est par contre versée durant la signature d’une promesse unilatérale.
Mise en œuvre : à quel point la clause pénale s’implique dans le compromis de vente ?
Pour mettre en œuvre cette clause, le demandeur a deux possibilités. Soit il contraint la partie défaillante par le biais d’une résolution de la vente, soit il réclame un montant définitif de la clause pénale. Tout cela est manœuvré après justification d’un préjudice. Il est quand même nécessaire d’avoir une preuve de la défaillance. Et quoi d’autre ?
Envoi d’une lettre de mise en demeure
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Elle est réclamée par la partie lésée. Il faut également que cette partie justifie le non-respect de ce contrat de la part de la partie défaillante. Avant d’appliquer la clause pénale, la partie lésée peut envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception. Le recouvrement de toutes les sommes liés au contenu de la clause est souvent à la charge d’un notaire certifié. C’est aussi ce professionnel qui rédigera l’acte de vente ou d’autres documents liés à la clause. Si la partie fautive refuse de dédommager la victime, il peut aller plus loin pour privilégier ses droits d’indemnisation.
Un recours au tribunal d’instance
Si la partie défaillante désiste à la lettre de mise en demeure. Le juge va prendre le relais pour traiter l’affaire. Il suffit qu’un délai de 2 semaines soit épuisé. Après quoi, ce professionnel judiciaire peut exécuter des sanctions appropriées pour donner la pression à la partie fautive.
Si le montant en litige est inférieur à 10 000 EUR, la partie plaignante doit saisir le tribunal d’instance. Par contre, en cas de contestation sur un montant supérieur, il faut porter l’affaire devant le Tribunal de Grande Instance. Si deux personnes mariées sont sous le régime de la communauté légale, seulement l’un d’eux pourra rompre le contrat. Il faut seulement que le compromis de vente mentionne le mari ou la femme en tant que coacquéreur. Dans ce contexte, comme l’un des co-acquéreurs ne s’étant pas désistés, le vendeur ne peut prétendre à une clause de dommages et intérêts.
Le vendeur peut courir le risque de sécuriser son bien pendant la durée de la procédure. De plus, le demandeur ne peut être assuré que le résultat sera en sa faveur.De surcroît, il se peut que l’inexécution soit imputable à l’acheteur. Ou bien ce dernier est « reproché » de ne pas avoir fait toutes les démarches pour obtenir un financement. Dans ce cas, le juge exigera à l’acheteur la preuve qu’il a fait diligence pour recevoir un prêt immobilier au cours des délais prévus au compromis de vente. D’ailleurs, le juge peut modifier la somme d’une clause pénale. Soit en l’augmentant ou en le diminuant selon les cas.
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Quelques exemples sur l’application de la clause pénale
Découvrez quelques cas d’inexécution des signataires vis-à-vis du compromis de vente.
Attribuable à l’acquéreur
- Il refuse la signature de l’acte notarié même si les conditions préalables ont été révoquées.
- Il n’a pas fait de démarches pour obtenir un prêt immobilier ou n’a pas fait preuve de diligence raisonnable dans ces démarches. Voir les conditions suspensives prêt immobilier.
- Il bénéficie de refuser un prêt plus qu’un compromis ou un refus de preuve de l’installation.
- La période de libération des prérequis est passée.
Attribuables au vendeur
- Il résilie unilatéralement la vente.
- Il accepte de signer un deuxième avant-contrat avec un preneur plus « généreux », mais le contrat avec le premier acheteur n’a pas été réprimandé.
IMPORTANT : Des pénalités peuvent s’appliquer si la date de signature de l’acte authentique précisée dans le compromis de vente est dépassée. C’est pourquoi il faut tenir compte des dangers possibles avant de décider d’un délai.
Clause pénale, indemnité d’immobilisation et clause de dédit : quels contrastes ?
Attention de ne pas confondre la clause pénale avec les trois éléments suivants de l’avant-contrat :
- Une indemnité forfaitaire correspondant à l’acompte versé lors de la signature de la promesse de vente.
- Un dépôt de garantie qui est versé au compromis de vente.
- Une clause d’opt-out permettant aux deux parties de résilier le contrat sans juste motif en échange d’une compensation financière.
Par conséquent, une attention particulière doit être portée lors de la rédaction des termes d’un contrat d’intérim. La jurisprudence a également requalifié les dommages immobiliers entraînant des sanctions en clauses pénales. La décision de justice pourrait avoir de lourdes conséquences, le juge ne pouvant modifier le montant des dommages et intérêts forfaitaires, en violation de la clause pénale. C’est-à-dire que l’argent est déposé sur un compte séquestre et gelé jusqu’à ce que sa destination soit connue : il y a restitution à l’acquéreur ou déduction de prix de vente.
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En résumé, la clause pénale est un élément important pour contraindre les co-contractants à bien respecter les obligations mentionnées dessus. La victime peut faire un envoi d’une lettre de mise en demeure ou recourir au tribunal d’instance selon les circonstances.
