Si vous avez flashé sur un immobilier en construction, vous devez connaître les conditions de financement, surtout le déblocage de fonds. Ce dernier se différencie des autres crédits immobiliers, il est effectué progressivement à mesure que les travaux s’achèvent. En effet, un achat pour un immobilier neuf en VEFA ou vente en état futur d’achèvement présente des conditions particulières pour le décaissement des fonds. Trouvez les détails essentiels dans cet article.
Contexte
Qu’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un appartement en VEFA, le lever de fonds est le même. Tout d’abord, il est faut établir un plan de financement du bien immobilier acheté en VEFA. L’achat d’un bien sur plan ou VEFA suppose que l’acquéreur doit attendre sa finition pour savoir à quoi ressembler le bâtis. Ce processus présente des avantages par lequel l’acheteur est exonéré des taxes foncières durant deux ans. De plus, les frais de notaire sont réduits qui représente environ 2% à 3% du prix de vente. De même, l’impôt à l’investissement locatif est diminué.
L’organisation des appels de fonds
L’appel de fonds est effectué généralement par le promoteur, le notaire ou l’agence en charge de l’immobilier. Le déblocage des fonds concernant les immobiliers neufs en VEFA est de manière progressive en fonction de l’évolution des travaux. Le décaissement est à 100% une fois que les clés sont remises. À chaque avancement correspond un pourcentage de fonds spécifique selon la loi.
Le rythme du déblocage s’établit comme suit :
- 5% dès la signature de la clause de réservation ;
- 35% dès que les fondations sont effectuées ;
- 70% dès la mise en hors eau, cela signifie que les toits de la maison sont posés ;
- 95% dès l’achèvement de la construction ;
- 5% restants dès la remise des clés.
Le promoteur est tenu d’effectuer un bon de décaissement qu’il va émettre à la banque. Une fois que la banque prêteuse finie de justifier l’évolution des travaux, elle débloque la somme adéquate. À noter que, l’acquéreur n’acquiesce pas directement les fonds, ces derniers passent par le promoteur ou le notaire. Cette démarche permet de garantir le financement en cas de soucis.
Dans d’autre cas particulier, consultez les conditions du prêt relais pour acquérir un nouveau logement en vendant l’ancien.
Si l’acquisition s’annonce en fin travaux
Vous deviendrez propriétaire à chaque avancement des travaux, car les fonds sont versés en suivant ce processus. Si vous venez de procurer le bien à la fin du chantier, la remise des clés est imminente. Dans le contexte, les fonds à débloquer correspondent au niveau de l’avancement de la construction. Par exemple, vous avez acheté le bien en cours de finalisation, c’est-à-dire à 70%, la pose des toitures, le fonds correspond à cet échelon.
À ce niveau de la construction, l’acquéreur va pouvoir payer moins d’intérêts intercalaires. En occurrence, la durée du paiement des frais intercalaires est écourtée, de même le montant est faible. De plus, l’amortissement est avancé et les frais et assurances sont réduits. Cependant, le calcul des intérêts sera le même qu’avec un achat d’un bien immobilier dès le commencement de la construction.
Par contre, si l’achat s’effectue après la finition, une maison clé en main, vous ne bénéficierez aucun appel de fond. Vous négocierez un crédit immobilier classique auprès de votre banque. De ce fait, tout savoir sur le crédit immobilier est indispensable.
Quels sont les intérêts intercalaires ?
Le promoteur lance un appel de fonds à chaque étape d’évolution de la construction, dont la banque débloque la somme appropriée. Le fait que le versement est progressif constitue des intérêts intercalaires. Ces intérêts intercalaires sont les frais à payer à la banque pour chaque fond débloqué. Ils augmentent à chaque déblocage de fonds. Tout au long de la construction, vous devez rembourser l’assurance et les intérêts intercalaires.
Le paiement des intérêts intercalaires allège les mensualités à compter de l’acquisition du bien. Ces intérêts disparaissent dès l’achèvement de la construction, toutefois, les assurances sont conservées. Ils peuvent être différés, mais sont majorés ou être associés aux TAEG et être remboursés qu’à partir de la remise des clés.
Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction des montants débloqués. De plus, ils dépendent de la somme du capital emprunté et du taux fixé. Les frais cumulent au fil de l’évolution du chantier. Le montant final de ces intérêts varie d’une construction à une autre.
Formule
Intérêts intercalaires = (montant du crédit débloqué x taux du prêt immobilier) / durée présumée de la construction
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Le déblocage des fonds en fin de travaux pour un achat d’un bien en VEFA varie selon le niveau de la construction. Vous obtiendrez un fond correspondant à ce niveau. Vous paierez moins d’impôts, moins de commission du notaire et moins de frais intercalaires. Pour assurer les processus de déblocage des fonds, vous devez faire appel à un professionnel. Sachez tout de même que la construction de maison sans apport personnel est aussi envisageable.
