Le marché du prêt viager hypothécaire concerne essentiellement les séniors dont l’essentiel de leur patrimoine se résume souvent à leur seule résidence principale et qui manquent parfois cruellement de liquidités.
Définition du crédit viager hypothécaire
Il s’agit d’une forme de financement garanti par une hypothèque, réglementée par l’ordonnance du 23 mars 2006 et le Code de la consommation. A la différence d’un emprunt classique, le remboursement du capital et intérêts est différé et payable au terme, c’est-à-dire soit au décès de l’emprunteur soit lors de la vente du bien.
Fonctionnement du crédit viager
Versement
Le montant de l’emprunt peut-être versé au choix de l’emprunteur et en fonction de ses besoins en une seule fois ou sous forme de rente.
La rente est librement fixé sur une ou deux têtes.
Montant maximum
Le montant du prêt dépend à la fois de la valeur du logement expertisé et de plusieurs critères concernant l’emprunteur comme son âge.
Il ne peut en aucun cas dépasser la valeur du bien. Sachez qu’en général, les banques limitent le prêt à 70% de la valeur du bien.
La garantie
Le prêt est obligatoirement adossé à une hypothèque. Celle-ci peut-être prise uniquement sur les biens immobiliers à usage d’habitation. Les logements achetés à titre locatif ou les résidences secondaires peuvent donc également être mis en garantie.
En revanche, les parkings, garages et autres dépendances ne seront pas admises.
L’offre préalable
Le prêt viager hypothécaire est soumis à la Loi SCRIVENER 1. L’organisme prêteur doit t
ransmettre une offre de prêt, valable pendant 1 mois. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter du lendemain de la 1ère notification par la poste avant de signer et s’engager.
A savoir : le contrat de prêt fait l’objet d’un acte notarié puisqu’il y a une inscription hypothécaire.
Le terme du contrat
Le contrat prend fin au décès de l’emprunteur ou du dernier survivant en cas de co-emprunteurs ou alors lorsque le bien immobilier qui fait l’objet de l’hypothèque est vendu. L’emprunteur peut également rembourser par anticipation le prêt.
Dans ce cas, la banque peut demander le versement de pénalités de remboursement anticipé. La loi protégeant les héritiers, si le montant du crédit et des intérêts venait à dépasser la valeur du logement, la banque prendrait alors la différence à sa charge.
Obligation des emprunteurs
L’emprunteur s’oblige à prendre soin du logement en « bon père de famille ». Mais sachez en cas de litige que la réglementation est floue en la matière. Il doit également permettre à l’organisme prêteur de visiter le logement à tout moment. Dans le cas contraire, le prêteur sera en mesure d’exiger le remboursement intégral du prêt.
A savoir : il n’est pas non plus possible de changer l’affectation du bien sans l’accord du prêteur. Le prêt viager hypothécaire est peu utilisé en France à la différence des pays anglo-saxons, notamment les États-Unis (Reverse Mortgage ou hypothèque inversée), les banques traditionnelles n’ayant pas investi ce marché.
Seuls quelques organismes spécialisés proposent à ce jour ce type de financement.
Un coût du crédit élevé
Le coût du crédit est particulièrement élevé du fait de l’absence d’amortissement du capital. Mais le prêt viager hypothécaire peut constituer néanmoins une alternative intéressante et permettre aux personnes n’ayant pas accès au crédit de bénéficier de liquidités.
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