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Coût total du crédit immobilier : comment le calculer ?

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Sommaire

Vous voulez acheter une maison neuve, un appartement, un terrain constructible, ou encore une résidence service ? Le crédit immobilier présente une solution avantageuse pour accomplir votre projet. Sachez, cependant, que vous aurez des intérêts à rembourser et des frais à payer tels que l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et les commissions de courtage. Ces éléments doivent être pris en compte pour connaître à peu près vos mensualités de remboursement.

Simulez les mensualités de votre prêt immobilier avec notre calculette

Il est conseillé de simuler les mensualités de remboursement selon la somme que vous souhaitez emprunter. Cela vous permettra de faciliter la négociation de votre emprunt. Nous vous rendons cette tâche plus facile grâce à notre calculette. 

Vous n’avez qu’à y entrer le montant à emprunter, la durée de remboursement, le taux d’intérêt et le montant des différents frais selon les propositions de votre banquier. Vous aurez un résultat hors et avec assurance en seulement 2 minutes.

Lien calculette : https://www.creditas.fr/calculettes/files/aff_module.php?module=12#tab1

Analysez les éléments qui impactent votre crédit immobilier

Chaque élément composant votre prêt, à part le capital emprunté, présente un impact sur le coût total de votre remboursement. On parle ici de taux annuel effectif global (TAEG), exprimé en pourcentage annuel du montant de votre emprunt. 

Plus important que le taux nominal, le TAEG pour un prêt immobilier comprend : 

  • Le taux d’intérêt ;
  • L’assurance de prêt ;
  • Les frais de garantie ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de courtage.

Grâce au TAEG, vous pouvez facilement comparer plusieurs propositions de la part des établissements prêteurs. A priori, il est indiqué sur les offres préalables et les contrats de crédit.

Le taux d’intérêt

Les intérêts sont fixés par rapport au montant de la somme que vous voulez emprunter. Vous devez bien évaluer votre budget pour la préparation de votre achat immobilier. Pour cela, le calcul du taux d’intérêt est obligatoire.

Appelé aussi « taux d’endettement », le taux d’intérêt désigne la fraction des revenus nets que l’emprunteur peut consacrer au remboursement mensuel de son prêt. Les banques déterminent l’aptitude de l’emprunteur à faire face ou non au remboursement avec le taux d’endettement. Généralement fixé à 33 %, qui est considéré comme le tiers des revenus de l’emprunteur, certaines conditions peuvent faire augmenter ce chiffre. 

Pour l’achat d’un bien immobilier, on distingue principalement deux types de taux d’intérêt. Vous avez le choix entre : 

  • Le taux fixe ;
  • Le taux variable.

Le taux fixe

Vous l’aurez compris, ce taux ne changera pas tout au long de votre prêt. Le montant à payer chaque mois avec le coût total du prêt fixé dans la proposition de votre banquier resteront les mêmes durant toute la durée du remboursement de votre crédit immobilier. Ce type de taux d’endettement est conseillé pour un prêt à longue durée. Vous ne craindrez aucune hausse du taux du crédit.

Le taux variable

Ce type de taux est plus adéquat pour un emprunt à courte durée. Taux variable ou taux révisable signifie un taux évolutif en fonction des marchés financiers. Pendant un prêt à taux variable, le montant de vos échéances ainsi que le coût total de votre crédit peuvent baisser ou augmenter.

Par ailleurs, il y a le type de prêt qui n’inclut pas les intérêts aux mensualités, connu sous l’appellation « prêt in fine ». Aussi appelé « prêt amortissable », ce type vous est destiné si vous êtes un investisseur. Pour le remboursement, vous payez le capital de votre prêt en une seule fois à son échéance. Vous ne remboursez que les intérêts de votre emprunt pendant la durée de votre prêt.

L’assurance de prêt

Une assurance emprunteur a pour rôle de payer tout ou une partie de vos mensualités de remboursement de prêt restant dû dans des situations chaotiques, telles que les suivantes : 

  • Vous êtes décédé ;
  • Vous avez eu un grave accident ou une maladie qui vous a fait perdre définitivement votre autonomie, qui vous a rendu invalide et qui ne vous permet pas de pratiquer votre activité professionnelle, de façon permanente ou temporaire ;
  • Vous avez perdu votre emploi.

Cette assurance est-elle obligatoire ?

A priori, la banque impose toujours une assurance emprunteur quand il s’agit d’un crédit immobilier. Vous serez dans l’obligation de demander un contrat d’assurance emprunteur. Vous pourrez l’obtenir auprès de la banque à laquelle vous faites votre demande de prêt. Celle-ci vous proposera un contrat d’assurance collective provenant de l’un de ses partenaires ou son propre contrat d’assurance emprunteur. Si vous le souhaitez, vous pouvez également vous tourner vers un autre assureur. 

Sachez que la banque ne vous accordera aucune offre de prêt tant que vous n’avez pas encore un contrat d’assurance emprunteur.

Quels en sont les différents types ?

Les caractéristiques du contrat d’assurance selon votre type de prêt et votre statut professionnel sont définies par la banque à laquelle vous avez fait votre demande. 

On distingue 3 types de contrat d’assurance emprunteur, dont : 

  • L’assurance décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) ;
  • L’assurance emprunteur IPT (Invalidité Permanente et Totale) ;
  • L’assurance de prêt IPP (Invalidité Permanente Partielle).

Si vous envisagez d’emprunter de l’argent à la banque pour acheter une résidence principale, vous devrez choisir une assurance de décès, une garantie PTIA et une garantie IPP. Si vous souhaitez financer un investissement locatif, les assurances décès et PTIA suffisent.

            La banque procède à une simulation de votre crédit immobilier et du contrat d’assurance adapté. Puis, elle vous remettra la liste des documents que vous devez fournir pour votre demande de crédit. Elle vous donnera une fiche standardisée indiquant les caractéristiques de votre demande et celles du contrat avec le coût approximatif. Vous aurez également droit à une fiche personnalisée qui définit les caractéristiques du contrat d’assurance correspondant à votre demande de crédit.

Les frais de garantie du prêt immobilier

Si l’assurance emprunteur est destinée à couvrir le crédit en cas de décès, d’incapacité, d’invalidité ou de perte d’emploi de l’emprunteur, les frais de garantie quant à eux servent de protection pour la banque ou l’organisme prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. On en distingue 3 types. 

La caution

La banque fait appel à une société de cautionnement parmi celles qui sont rattachées aux organismes financiers ou aux mutuelles. Grâce à l’aisance de sa mise en œuvre, la caution est de loin la garantie de prêt la plus prisée par les organismes prêteurs. Etant un acte sous seing privé, cette garantie ne requiert aucune intervention notariale.

La garantie hypothécaire

Avec cette garantie, la banque a le droit de vendre le bien de l’emprunteur au cas où celui-ci ne paierait pas ses échéances de prêts. L’hypothèque porte pratiquement sur le bien à l’origine du crédit et se fait devant un notaire.

Le privilège de prêteur de deniers (PDD)

La banque peut choisir cette garantie si l’objet du prêt s’agit d’un achat de terrain constructible ou d’un bien déjà construit. Le PDD est constaté dans un acte notarié pour permettre la garantie d’un prêt immobilier. La banque à laquelle vous avez demandé un crédit sera payée en premier au cas où votre bien doit être vendu ou saisi. Si vous ne parvenez pas à payer vos mensualités, elle peut également le vendre. Le PDD est une autre forme de garantie hypothécaire.

Le prix d’une garantie de prêt immobilier varie en fonction du type choisi et du montant du crédit. Nonobstant, sachez que les garanties hypothécaires coûtent plus chers que la caution.

Les frais de dossier

Ce sont des frais prévus par la banque concernant l’étude et le montage de votre dossier de demande de crédit. Ils sont précisés lors de l’entretien avec votre banquier. Sinon, ils sont mentionnés dans la fiche de synthèse que la banque vous remet. 

Généralement, les frais de dossier sont à payer au moment du remboursement de la première échéance. Ils ne sont fixés par aucune réglementation. En moyenne, ils se situent entre 0.80 % et 1.20 % du montant de votre prêt.

Les commissions du courtier

Le montant des frais de courtage est fixe et la banque vous le communiquera à l’avance si le prêt est signé. Ces honoraires peuvent être fixés au pourcentage selon le montant de votre crédit, qui est à 1 %. 

Les PRA : pénalités de remboursement anticipé

Sachez que vous pouvez rembourser votre crédit immobilier par anticipation, c’est-à-dire avant la fin du contrat de prêt, en partie ou en totalité. Votre contrat de prêt peut vous obliger à payer des pénalités à la banque : ce sont les pénalités de remboursement anticipé (PRA). A priori, le calcul du coût total d’un prêt immobilier n’inclut pas les PRA. Toutefois, ils doivent être négociés dès le premier entretien avec le banquier, surtout si vous pensez revendre votre bien immobilier avant la fin du contrat de prêt. Prévoyez 3 % de votre montant restant dû pour les calculer.

Qu’en est-il de la modulation ou le report d’échéance ?

Au bout d’un ou de deux ans de votre contrat de prêt, il vous est possible de réviser le montant de votre mensualité si votre crédit est à la base modulable.

En vous référant sur les limites fixées par la banque, vous pouvez : 

  • Augmenter le montant de votre mensualité, ce qui réduira la durée de votre prêt ;
  • Réduire le montant de la mensualité en faisant face à des difficultés financières passagères, ce qui présente un impact considérable sur le coût total de votre prêt.

Concernant le report d’échéance, vous pourrez y avoir recours en cas de force majeure. Cela veut dire que vous suspendez pendant une durée déterminée le remboursement de vos mensualités. Toutefois, sachez que pendant la période de suspension, les intérêts n’arrêtent pas de courir. Cela présente aussi un impact sur le coût total et la durée de votre prêt.

            Le crédit immobilier vous encourage à créer ou à agrandir votre patrimoine immobilier. Il suffit de bien en étudier les coûts afin de tirer le maximum de profit.