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Contrat de compromis de vente : à quoi devez-vous faire attention ?

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Sommaire

La première étape de l’acquisition d’un logement : signer le compromis de vente. Une transaction qui peut être effectuée avec un vendeur, un agent immobilier ou un notaire. Pour être valide, vous devez insérer un certain nombre de références et joindre un nombre suffisant de documents. Assurez-vous d’avoir tout ce dont vous avez besoin avant la signature du compromis.

Est-ce un contrat sous seing privé ou un acte authentique ?

Le signataire doit d’abord accepter le cadre juridique du contrat. Le contrat de vente doit-il être signé directement entre le vendeur et l’acheteur en présence d’un courtier ou d’un notaire, et si oui, quel notaire choisir ? Celui du vendeur, celui de l’acheteur ou les deux ? Beaucoup de questions qui mènent à différentes procédures, comme avec les acomptes.

Entre les particuliers

Les signatures directes du vendeur et de l’acheteur et les signatures conclues par l’intermédiaire d’un agent immobilier entrent dans le champ du compromis de vente sous seing privé. Lors de la signature d’un contrat de vente entre particuliers, il convient de garder à l’esprit que même si le formulaire n’est pas un acte authentique (notaire public), la rédaction du contrat de vente est requise conformément au contrat avec régulation.

Il est préférable de ne pas improviser comme un écrivain, d’utiliser du papier standard, de télécharger en ligne ou d’acheter des copies papier dans les librairies. Sachez que la loi interdit le versement d’acomptes dans le cadre d’un accord préalable entre particuliers avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours. Les encaissements de caution ne sont autorisés que si la vente se fait par l’intermédiaire d’un professionnel financièrement assuré (agent immobilier ou notaire public).

L’acte authentique devant un agent immobilier

Même si vous restez dans le domaine privé, vous pouvez également sécuriser la transaction grâce à la signature de l’agence. En effet, les agents immobiliers sont des professionnels qui ont un devoir de conseil. Cependant, lui confier la rédaction d’un avant-contrat ne signifie pas nécessairement qu’il faut lui faire confiance.

Une fois la date de rendez-vous fixée, vous aurez le temps de prendre connaissance du projet en demandant un projet de compromis de vente. Veuillez noter ce que vous ne comprenez pas et demander à l’agent immobilier de vous l’expliquer avant la date promise. Ce dernier doit lire l’intégralité du document. Suivez et vérifiez attentivement chaque élément. Requérez à lui toutes les informations cruciales et portez une attention particulière aux différents délais qui peuvent vous être imposés :

  • Demande de prêt (environ 15 jours)
  • Prédevis (environ 45 jours)
  • Date de réitération.

Comme d’habitude, les vendeurs se réservent le droit de demander un acompte, qui varie de 5% à 10% et correspond souvent à la somme des frais de notaire. Les agents immobiliers avec des garanties financières ont droit à ce montant. L’acompte est déposé sur le compte séquestre avant la conclusion de la vente.

Si l’acheteur exerce son droit de rétractation ou ne parvient pas à obtenir un financement, l’agent immobilier doit restituer l’acompte versé dans un délai maximum de 21 jours.

Devant un notaire

Le véritable avantage est qu’il existe des compromis signés par un notaire public. Ce dernier est un avocat de profession, dont la responsabilité réside en l’absence de conseil. 
La rédaction de l’acte peut être confiée au choix du notaire, du vendeur ou de l’acheteur, mais cela n’empêche pas chacun de faire appel à son propre notaire.

Dans tous les cas, l’acte authentique donne au contenu du document un caractère indubitable et signe une date précise. De plus, contrairement aux idées reçues, il n’engendre pas de surcoût important, et le prix global est très raisonnable, même si le coût du compromis n’est pas soumis à l’ordonnance sur les frais de notaire.

Faire attention aux prérequis

On notera en particulier les clauses suspensives des contrats de vente et d’achat, notamment celles relatives aux conditions de financement.

Crédit hypothécaire

La jurisprudence sur la durée du prêt protège les emprunteurs qui utilisent le crédit pour financer un bien, même lorsqu’ils ne sont pas spécifiés dans les règles d’ordre public, c’est-à-dire les accords préalables. Ils doivent être rédigés avec le plus grand soin, notamment pour s’assurer que chaque caractéristique du prêt correspond parfaitement aux éléments de la demande bancaire.

À noter : si les caractéristiques du dossier de crédit sont différentes de celles précisées dans le contrat de vente, la clause de retenue ne pourra être appliquée en cas de refus de crédit.

Cas particulier des clauses

Une condition potentielle fait dépendre l’issue d’un événement de la seule volonté de l’une des parties. Par exemple, si un acheteur envisage d’acheter une propriété à condition de vendre sa maison pour éviter un prêt relais. Cette disposition peut être caduque en cas de litige.

Les annexes obligatoires

Achat en copropriété

Depuis l’adoption de la loi Duflot (ou loi ALUR) en 2014, le nombre de pièces jointes aux contrats de vente a considérablement augmenté ! Les commerçants doivent désormais assembler des centaines de pages de fichiers, à savoir :

  • Documents relatifs aux activités de copropriété (règlement, carnets d’entretien, descriptifs des sections et procès-verbal de l’assemblée générale des trois années précédant la vente).
  • Documents relatifs à la situation financière de la copropriété (le montant de la commission due par le vendeur, la commission due par l’acheteur).

 Ces documents doivent être joints au contrat de vente avant sa signature. Ils répondent à la nécessité d’informer pleinement les acheteurs et d’empêcher les vendeurs de demander de l’aide pour des vices cachés. N’oubliez rien : cela peut retarder le début de la période légale d’opt-out de l’acheteur. Ce délai est de 10 jours à compter de la date de signature.

Dossier de diagnostic technique

À partir de 2007, les vendeurs sont amenés à réaliser un certain nombre de diagnostics à leurs frais, en fonction de l’ancienneté et de la zone géographique du bien vendu. Ces diagnostics doivent être réalisés par un spécialiste, regroupés dans un dossier spécial (DDT) et joint au contrat préliminaire.

Les autres clauses

Il faut garder à l’esprit qu’un compromis ou une promesse de vente est avant tout un contrat commercial, vous êtes donc libre d’insérer diverses clauses en plus des conditions habituelles de retenue, sous réserve qu’elles soient acceptées par le vendeur et l’acheteur. .

La clause de dédite

Cela permet à une partie de se retirer du contrat et de se retirer du contrat en échange d’une compensation monétaire. 

La clause pénale

Les dommages peuvent être quantifiés si l’une des parties n’exécute pas le contrat. Cela vaut aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs. Le montant mis en gage est versé directement à la personne lésée.

La clause de substitution

Les clauses de substitution permettent à un tiers de se substituer au bénéficiaire d’un contrat de vente. Cela est souvent utilisé dans le cas d’investissements locatifs où l’acquéreur souhaite constituer une SCI. Ce dernier se substitue aux signataires et devient propriétaire.

Compter 10 jours pour se rétracter

Les acheteurs bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai court à compter du jour suivant la notification du contrat de vente par lettre recommandée avec accusé de réception du contrat de vente.

Répéter l’action 

C’est une clause contractuelle qui peut être controversée si elle est mal comprise. La date de réexécution de l’acte, c’est-à-dire la signature de l’acte original, est indiquée dans le contrat de vente. C’est donc la date limite. Souvent, cette date est reportée pour diverses raisons.

Le seul fait du report ne constitue pas une résolution de la vente. À cet effet, le compromis doit préciser que la transaction sera purement et simplement annulée si la date de récurrence n’est pas respectée.

Absence du vendeur ou de l’acheteur

Des accords préliminaires peuvent être conclus sans vendeur ni acheteur. Pour cela, il suffit que la partie absente délègue le pouvoir de représentation à un tiers (procuration). Il peut s’agir d’un membre de la famille, d’un syndic ou d’un notaire. Si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre sur une date de rencontre, chacune des parties peut signer à tour de rôle. Le premier doit attendre qu’une autre personne signe le consentement pour que le consentement soit considéré comme ratifié.

Enfin, il arrive que des vendeurs soient absents le jour de la signature. Cela est particulièrement vrai si vous vendez une propriété familiale éloignée de la résidence de l’héritier. Dans ce cas, l’acheteur peut d’abord signer le compromis, puis le vendeur peut le poster et le signer. Attention toutefois à ne pas en modifier le contenu. Veuillez noter que les mots rayés annuleront le contrat. Si vous devez barrer un mot ou une phrase, vous devez indiquer dans la signature le nombre exact de mots barrés sur la page et faire signer les deux parties de leur nom.

Pour conclure, les contrats de compromis de vente immobilière ne se limitent pas aux paraphes et signatures sur plusieurs documents le jour de la rencontre. Il s’agit d’un véritable contrat et sa signature engage juridiquement les deux parties. Les acheteurs et les vendeurs doivent savoir ce qu’ils sont, même si un caractère ferme et définitif n’est confirmé qu’après l’expiration du délai de rétractation de 10 jours et que les conditions préalables (qui doivent être rédigée avec un soin particulier) ont été remplies. Signez un avant-contrat et connaissez le niveau d’engagement.