Vous envisagez de contracter un crédit auprès d’une banque pour la réalisation de votre projet ? Vous ne savez pas quel type de crédit est adapté à votre situation ? Vous vous demandez quelles sont les démarches à suivre ? Comment négocier un taux d’emprunt ? Trouvez toutes les réponses à vos questions dans ce guide complet de Créditas. Découvrez dans ce guide des conseils pratiques et utiles pour bien négocier un prêt personnel ou un crédit immobilier. Règlementations, type de taux, durée d’emprunt, coût total de crédit, trouvez autant d’éléments qui facilitera votre démarche pour une demande de crédit. Ce guide vous délivre toutes les informations nécessaires pour mieux vous familiariser avec les techniques bancaires. Il vous aide aussi à comprendre le fonctionnement d’un emprunt.
Crédit immobilier et crédit conso, les règlementations
En France, la souscription à un crédit est soumise à des réglementations strictes. Le principal objectif de la mise en place de ces réglementations consiste surtout à protéger l’emprunteur. C’est pourquoi plusieurs lois viennent encadrer les conditions de l’offre de prêt ainsi que les modalités de remboursement.
Il faut préciser que la souscription à un prêt, notamment le prêt immobilier engage l’emprunteur pour une durée relativement longue. Dans ce cadre, il se doit d’avoir une protection parfaitement adaptée à son statut d’emprunteur.
Ainsi, la première Loi SCRIVENER de 1978 impose de formaliser par écrit l’offre de prêt. Cette loi est aussi connue sous le nom de « Loi de rétractation ». Grâce à cette loi, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour étudier et décider d’accepter ou non l’offre de prêt. Dans ce cas, on parle de délai de rétractation.
Intégrée au Code de la Consommation, depuis le 13 Juillet 1979, la Loi SCRIVENER sécurise chaque consommateur ayant eu recours à un prêt immobilier. Afin de s’assurer d’une protection efficace à chaque emprunteur, cette loi s’applique à toutes les opérations immobilières. Ce, que le bien acquis soit un logement à usage d’habitation, un local commercial ou professionnel ou encore un terrain.
Plus tard, la Loi NEIERTZ est entrée en vigueur le 31 Décembre 1989. En complément de la Loi SCRIVENER, cette loi vise à lutter contre le surendettement des particuliers. A l’heure actuelle, seuls les textes se rapportant à la prévention sont maintenus.
En cas de défaillance de remboursement, l’emprunteur peut demander un délai de grâce auprès de l’organisme prêteur. Si ce dernier refuse la demande, il est possible d’engager une procédure auprès du tribunal d’instance ou de grande instance. Cela va dépendre du montant restant dû du crédit.
Comment négocier un crédit ?
Négocier un crédit ne se limite pas seulement à une négociation de prêt immobilier pour obtenir un bon taux de crédit. Lors de cette étape, il est nécessaire de négocier point par point avec l’organisme prêteur comme il y a autant d’élément qu’il ne faudra surtout pas négliger. Outre le taux de crédit, les éléments suivants sont à négocier avec la banque au moment de faire une demande de crédit :
- Les frais de garantie (hypothèque, caution mutuelle)
- L’assurance emprunteur, un élément influençant le coût total du crédit
- Les pénalités de remboursement anticipé
- Les frais de dossier
Les résultats des négociations vont généralement dépendre des éléments qui composent le dossier de l’emprunteur. Un emprunteur présentant plus d’atouts (situation socio professionnelle stable, revenus élevés, apport personnel important) a plus de chances d’obtenir un bon taux. Mais pour bénéficier des meilleures conditions, il peut être parfois nécessaire de créer un rapport de force avec votre banquier.
Les délais pour chaque procédure d’emprunt
Dans le cadre d’un prêt immobilier, les différents délais pour chaque procédure sont les suivants :
- Dépôt de dossier : en général, il a été admis qu’une durée de 15 jours est largement suffisante pour déposer un dossier de demande de crédit auprès d’un établissement financier.
- Obtention d’offre de prêt : l’envoi d’une offre de prêt doit se faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Les délais vont alors varier en fonction de la banque et de la période de l’année. Les procédures peuvent être plus longues en période d’été en raison d’un effectif réduit. Il en sera de même en mois de décembre à cause des surcharges. Toutefois, il faudra compter au minimum 6 semaines après la signature du compromis de vente pour obtenir une offre de prêt.
- La signature de l’acte de vente : le choix de la date butoir ne dépend pas uniquement de l’acquéreur. De son côté, le notaire doit encore effectuer de nombreuses vérifications avant de décider de la mutation du bien. En général, la signature de l’acte de vente s’effectue après 2 ou 3 mois suivant la signature de l’avant-contrat.
Les garanties de prêt
Un contrat d’assurance, des revenus stables et un reste à vivre suffisant ne suffisent pas à garantir le remboursement d’un prêt. Les banques exigent plutôt des garanties qui leur permettent de rembourser le montant dû en cas d’exigibilité immédiate. Dans ce cadre, l’hypothèque, la caution privée ou les sociétés de caution mutuelle peuvent remplir le rôle de sureté. Ces garanties servent de filet de sécurité à l’organisme prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur.
Calcul et simulation de prêt
Afin de connaitre le montant de prêt que vous devriez solliciter auprès de l’organisme prêteur, l’établissement d’un plan de financement est indispensable. Le but étant de comparer vos charges et vos revenus. Ainsi, il sera possible de connaitre quelle somme vous pouvez emprunter et pour combien de temps se fera le remboursement.
Si vous disposez d’un apport personnel, il est nécessaire d’ajouter le montant à la somme trouvée. Cela vous donne une idée précise du montant du bien que vous pourrez acheter. La simulation de prêt vous permet aussi de connaitre votre capacité d’emprunt. Vous pouvez faire une simulation gratuite en ligne via certains sites spécialisés en crédit immobilier.
Comment financer vos travaux à partir d’un crédit ?
Pour des travaux d’agrandissement ou de rénovation de logement, le crédit immobilier ne constitue pas le seul recours. Vous pouvez faire une économie sur le prêt immobilier. Et vous pouvez parreillement passer par le crédit à la consommation ou trouver un type financement spécifique. Par exemple, il est possible de bénéficier de subvention auprès de l’ANAH dans le cadre des travaux suivants :
- Travaux de rénovation énergétique
- Travaux d’amélioration de logement visant à favoriser l’autonomie des séniors ou des personnes handicapées
- Travaux de lutte contre l’habitat indigne
Pour bénéficier de ce financement de l’ANAH, les propriétaires peuvent faire une demande de subvention auprès de l’agence.
Solliciter le service d’un courtier en crédit
Dans un projet d’emprunt immobilier, faire appel aux services d’un courtier en crédit facilite souvent les choses. Comme la profession est tout à fait réglementée, les intermédiaires en opération bancaire bénéficient souvent de résultats favorables auprès des organismes de prêt. Un courtier en crédit vous fait profiter d’offres avantageuses. En plus de vous faire bénéficier de meilleur taux, il vous aide à obtenir des bonnes conditions de prêt.
Un courtier en crédit immobilier a le talent de négocier. Ce professionnel va négocier auprès de ses partenaires bancaires pour vous faire bénéficier de la meilleure offre en fonction de votre projet, votre profil et votre situation. Il pourra également établir un plan de financement sur mesure pour vous permettre de gagner du temps.
Un courtier en crédit immobilier a le devoir de conseiller son client. Ce professionnel vous conseil sur tous les éléments liés à l’obtention de votre crédit (profil d’emprunteur, capacité d’emprunt, condition d’obtention prêt immobilier, juste apport,…). Il vous accompagne à chaque étape depuis la recherche du financement jusqu’au déblocage des fonds et la signature de l’acte notarié.
Dossier difficile, comment faire ?
Un dossier difficile réduit les chances d’un emprunteur de bénéficier d’un crédit avec de meilleures conditions. On dit d’un emprunteur a un dossier difficile dans les cas ci-dessous.
1er cas : Revenus irréguliers ou insuffisants
Pour se protéger au mieux, les banques se montrent de plus en plus exigeantes et ont durci les conditions d’accès au crédit. Pour cela, les critères liés aux revenus de l’emprunteur sont devenus les principaux éléments pris en compte dans un dossier de demande de crédit. Il s’agit d’un élément déterminant de 2 ratios essentiels dans l’analyse des risques, à savoir :
- Le taux d’endettement
- Le reste à vivre
De ce fait, l’emprunteur doit avoir des revenus stables pour garantir le remboursement du crédit. La banque exige aussi le respect de taux d’endettement de 33%. Ce, de manière à ce que les ménages puissent faire face à l’ensemble des charges quotidiennes. Par conséquent, le calcul du reste à vivre devient un paramètre essentiel dans l’analyse de risque.
2ème cas : Situation financière instable
Pour que la banque puisse être encline à vous accorder un prêt, avoir des revenus stables et un taux d’endettement correct est indispensable. Certes, cela n’est pas suffisant. Il reste toujours important de satisfaire aux exigences bancaires. Il faudra notamment présenter un compte bancaire correct sans découvert ou autre incident de paiement.
Un simple découvert bancaire ou encore des incidents de paiement sur les trois derniers relevés de compte rendent le dossier compliqué. Par ailleurs, en faisant l’analyse de vos comptes, la banque pourra juger vos qualités de gestionnaire. A partir de ce critère, elle va se rassurer de vos capacités à payer vos charges et donc, votre faculté à rembourser les mensualités de votre prêt.
3ème cas : Autres cas particuliers
Même si un dossier peut présenter beaucoup d’atouts, il peut aussi se révéler complexe. Le plus souvent, cela est dû à la situation particulière de l’emprunteur, à un mode de financement particulier ou au type d’investissement immobilier. Tel est le cas pour un bien immobilier situé à l’étranger. Même si les caractéristiques de l’emprunt sont identiques, il en est autrement pour les exigences de la banque.
Certaines professions peuvent aussi avoir des difficultés à accéder à la propriété. Ce, en raison du salaire considéré comme trop bas alors qu’elles disposent d’un contrat en CDI et bénéficient de conventions collectives. Pour faire face à ces différentes situations, l’emprunteur doit faire preuve d’imagination pour parvenir à ses fins. Faire appel aux services d’un professionnel serait également une excellente solution.
Les prêts bonifiés, une forme d’aide à l’accession
Dans le but de faciliter l’accès à la propriété, l’Etat accorde les prêts aidés aux particuliers. On distingue plusieurs sortes de prêts aidés. Chacun proposant des conditions tout à fait avantageuses. Parmi ces prêts complémentaires, on distingue :
- Prêt à taux zéro ou PTZ
- PEL
- PAS
- PSLA
- Eco prêt
- Prêt conventionné
- Prêt fonctionnaire
Outre ces prêts aidés par l’Etat, certaines grandes entreprises proposent à leurs salariés des aides à l’accession. Il s’agit notamment des prêts personnels des IEG. Avec les prêts bonifiés, ces prêts sont destinés aux salariés statutaires. La bonification de ces prêts porte généralement sur l’assurance emprunteur et le taux d’emprunt. Ce qui permet de bénéficier d’un TAEG particulièrement compétitif.
Comment faire pour les acquisitions particulières ?
En général, les banques préfèrent financer l’acquisition d’une résidence principale. Avec les autres types d’investissement immobiliers, elles imposent des conditions vraiment pointues. Tel est le cas d’un investissement immobilier locatif. Pour financer ce projet, les banques exigent un apport personnel équivalent au moins aux frais annexes dont les frais du notaire et les frais de garantie. Les éléments pour le calcul du pourcentage d’apport minimum doivent être considérés.
Le rachat de soulte est également une situation particulière. Il est difficile d’obtenir un prêt pour financer ce type d’opération. De plus, le mode de calcul est assez complexe et peu de courtier en crédit sont au courant du processus. Dans ce cas, il est toujours indispensable de prendre conseil auprès d’un notaire. La présence de ce dernier étant indispensable en raison de la présence d’un acte authentique. Il est de même possible que le particulier procède à un credit sans apport personnel.
Cas des prêts à la consommation
Récemment, l’habitat mobile s’est de plus en plus développé et est devenue très à la mode. Pour cette raison, il a pu bénéficier d’une règlementation favorable. Ainsi, que ce soit pour en faire une résidence principale ou tout simplement pour le loisir, il est possible de financer ce type d’investissement grâce à un prêt. Dans ce cadre, on parle notamment de prêt à la consommation. Désormais, le financement de l’achat d’une caravane ou d’un mobil-home bénéficie de conditions et de formules plus souples.
Pour attirer de nouveaux clients, les banques redoublent d’ingéniosité en proposant le prêt personnel pour la réalisation de différentes sortes de projets. Vous pouvez librement utiliser les fonds obtenus à partir d’un prêt personnel comme vous le souhaitez. Ce qui n’est pas le cas du crédit immobilier qui est destiné à l’achat d’un bien en particulier. Le prêt personnel peut être délivré par une banque ou par un organisme de prêt spécialisé.
Que ce soit pour un prêt immobilier ou un prêt à la consommation, il est toujours essentiel de comprendre le fonctionnement des banques. La connaissance des modalités et des conditions de prêt va aussi favoriser l’obtention d’un crédit. Toutefois, pour faciliter vos démarches tout en ayant l’assurance de voir accorder votre demande de prêt, l’accompagnement d’un professionnel est toujours sollicité.
