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Conseils immobiliers : ce qu’il faut savoir

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Sommaire

Devenir propriétaire d’une maison est l’ambition de 70% des Français. Il est plus avantageux de payer les mensualités d’un crédit immobilier que de régler les loyers mensuels. Toutefois, se lancer dans l’investissement immobilier est un projet important et difficile à réaliser. Il faut bien évidemment penser au financement pour l’achat du bien immobilier. Mais il existe également de nombreux pièges à éviter pour réussir haut la main le projet immobilier. Cet article est votre guide pour investir sans faire d’erreur.  

L’historique de l’immobilier en France

Investir dans la pierre présente énormément d’avantages. De plus, il s’agit de l’investissement le plus sûr au monde. Les risques sont largement réduits par rapport aux placements financiers. Sans oublier qu’au fil des années, le marché de l’immobilier ne cesse d’augmenter. En France, plusieurs lois se sont succédées et ont marqué l’évolution de l’immobilier dans le pays. 

  • La loi de 1948 : manque de logements à la suite de seconde guerre mondiale. Mise en place de l’ALF ou Allocation de logement familial qui visait à aider les foyers modestes.
  • La loi de 1965 : une loi qui se concentre sur le fonctionnement des copropriétés.
  • La loi Quillot (1983) : des textes sur les relations entre les bailleurs et les locataires. Cela inclut une durée de bail obligatoire de 3 ans.
  • La loi Périssol (1996) : mise en application de la première loi de défiscalisation qui récompense toute construction de bien immobilier neuf. Cette loi a changé de nom par rapport aux changements de gouvernement. C’est la loi Pinel qui est maintenant en vigueur.
  • La loi ALUR (2013) : une loi qui a rendu complexe le placement immobilier privé. Certaines mesures ont été introduites comme l’encadrement des loyers ou encore la possession d’un compte bancaire séparé pour les copropriétaires.
  • La loi ELAN (2018) : des points sur l’évolution dans la construction d’un logement. Il y a également eu une réforme du droit de la copropriété (2019).

L’immobilier reste un investissement fiable et pérenne, même s’il est particulièrement sensible en cas de crise. Il est difficile de se prononcer sur l’avenir de l’immobilier en France. Mais ce qui est sûr, c’est que le prix tend à augmenter à cause du manque de logements. Heureusement, le gouvernement essaie toujours de proposer des lois qui permettent aux prix de rester stables pour encore quelques années. 

Les règles d’or pour préparer un projet immobilier 

Une des raisons qui pousse une personne à investir dans l’immobilier est avant tout le privilège d’être propriétaire de sa propre maison. Pour ceux qui sont déjà propriétaires, l’investissement est idéal pour générer des revenus complémentaires. Il s’agit également d’une stratégie efficace pour sécuriser sa retraite. Malgré tout, ce type de placement requiert un minimum de préparation pour assurer sa réussite. 

Établir un budget prévisionnel

L’achat d’un logement exige une somme considérable. Il faut donc définir au préalable son budget avant de faire toute recherche. On commence souvent par définir son apport personnel. Ici, on se base sur les épargnes réalisées. Pour l’accès à un prêt immobilier, il banque tient compte de votre solvabilité pour déterminer la somme à emprunter. Il faut avoir au minimum un apport de 10% du montant de prêt. Mais il est recommandé d’avoir un apport de 20% du prix du bien immobilier pour diminuer l’emprunt et bénéficier d’un taux d’intérêt réduit et d’une mensualité allégée. 

Dans votre prévision, il ne faut pas non plus oublier de calculer votre capacité d’endettement. Si le taux d’endettement est élevé, vous ne pouvez pas obtenir un crédit immobilier. Ce taux doit être de 33% au minimum. Pour avoir une idée précise, mieux vaut réaliser une simulation de crédit en ligne. 

Se référer au prix du marché

Le prix du marché immobilier peut changer en fonction de l’économie du pays. Mais il peut aussi varier d’une ville à une autre et d’une zone à une autre. Le prix d’un appartement en centre-ville n’est pas semblable à celui d’un logement dans une zone éloignée. 

En principe, les notaires réalisent des statistiques qui permettent de connaître le prix d’un bien immobilier. Le prix est évalué en fonction de la localisation du bien, de sa surface et du nombre de pièces. Il faut réaliser une estimation immobilière pour pouvoir acheter un appartement ou une maison à un prix juste. 

L’accompagnement d’un agent immobilier est-il nécessaire ? 

Pour faciliter la concrétisation d’un achat immobilier, la collaboration avec une agence immobilière s’avère incontournable. Celle-ci met généralement à dispositions des agents immobiliers compétents et expérimentés qui maîtrisent parfaitement le secteur. Un agent immobilier est capable de prendre en main le projet immobilier de A à Z. Il aide l’acheteur à trouver la maison de ses rêves dans un laps de temps déterminé. Il est apte à trouver un logement adapté à ses besoins et à son budget. 

L’agent immobilier se charge d’organiser les visites et de gérer la négociation avec le vendeur. En collaborant avec une agence immobilière, il importe seulement de définir au préalable les frais et honoraires. Dans la plupart des cas, un contrat est signé entre l’agence et l’acquéreur sur une durée de 3 mois renouvelable. 

Qu’en est-il de l’achat entre particuliers ? 

Le principal avantage d’une transaction entre particuliers, c’est qu’on n’aura pas à rémunérer une agence immobilière. Néanmoins, il faut éviter cette option si on ne dispose pas d’un minimum de connaissance sur l’immobilier. Vous devez surtout vous méfier si le bien à vendre est une maison ancienne. Celle-ci cache souvent des moisissures, fissures et défauts au niveau de la plomberie et de l’électricité. Le coût de la rénovation risque d’être coûteux. 

Les différents types de placement immobilier

Pour investir dans l’immobilier, il existe plusieurs choix possibles, à savoir : 

Achat d’une résidence

Il fut un temps où les biens à usage d’habitation a connu une certaine hausse. Malgré les crises qui se sont succédées, le marché tend désormais à se stabiliser. L’achat d’une résidence secondaire dans des zones éloignées est une bonne idée puisqu’il y a eu une baisse significative. Cependant, le prix du m² dans les grandes villes est encore élevé, tout particulièrement les appartements et maisons neuves. L’achat est rarement accessible aux investisseurs particuliers.

Acquisition d’un logement social

À travers la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbain), toute commune doit proposer au moins 20% de logements sociaux. Ce seuil a même augmenté avec la loi de mobilisation foncière de 2013. Les foyers peuvent d’ailleurs en profiter et ils pourront même y accéder de façon définitive. Il arrive en effet que les logements issus du parc social soient en vente. 

Par ailleurs, le prix de vente des logements sociaux est très attractif. Pour pouvoir acheter un logement social, il faut respecter certaines conditions : 

  • L’acheteur doit être le locataire du logement HLM
  • L’acheteur doit avoir un plafond de revenus
  • Le logement doit disposer d’une ancienneté de plus 10 ans
  • Le logement doit respecter les normes d’habilité

Se lancer dans le placement locatif

Il est tout à fait vrai qu’investir dans l’immobilier locatif présente énormément de profits. On obtient des rendements considérables, surtout si le logement est bien situé. Malgré tout, l’investissement locatif est de plus en plus contraignant et renferme beaucoup de pièges. Le propriétaire a du mal à trouver des locataires de confiance. Les fiscalités sont également de plus en plus élevées. Sans oublier que la relance des loyers impayés sont complexes et entraînent souvent des conflits. 

C’est pourquoi lorsque vous vous lancez dans ce type de placement, il est préférable de collaborer avec une agence de gestion locative. Celle-ci vous aide à trouver des locataires fiables et de déterminer des loyers raisonnables. Elle est aussi en mesure de vous aider à bénéficier des opérations de défiscalisation pour réduire vos fiscalités. Mais surtout, c’est un allié de taille dans le recouvrement des loyers. 

La clé pour obtenir plus de rentabilité dans le cadre de la location immobilière réside dans le choix du logement. En ville, mieux vaut opter pour un petit appartement, un studio, un box ou un garage. Ces logements sont faciles à louer. Il est aussi indiqué de choisir un immeuble ayant un parking à proximité. Les logements proches des universités sont aussi faciles à mettre en location. Il y aura toujours des étudiants qui chercheront des appartements à louer. 

Les cas particuliers

On retrouve deux formes particulières de placement immobilier que peu de gens connaissent et maîtrisent. Pour les personnes surendettées, il est possible d’opter pour la vente en réméré qui inclue une éventualité de rachat. Sinon, il y a également l’investissement en nue-propriété ou en usufruit locatif social. L’objectif consiste à acheter un bien immobilier démembré à moindre coût puisqu’une décote est appliquée sur le prix de vente. 

Profiter des avantages de la défiscalisation immobilière

Le gouvernement a mis en place une série de dispositifs de défiscalisation pour encourager l’investissement immobilier. De nombreuses lois permettent ainsi de profiter d’avantages fiscaux particulièrement intéressants pour les propriétaires/investisseurs.

Le dispositif Pinel

On profite des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel en investissant dans un logement neuf à but locatif. C’est d’ailleurs l’un des dispositifs les plus prisés par les investisseurs. Il est possible d’obtenir jusqu’à 21% de réduction sur la somme investie. Néanmoins, la défiscalisation Pinel n’est obtenue qu’en respectant certaines conditions : 

  • Investissement dans une zone éligible à la loi Pinel : Le bien acheté doit se trouver dans des zones d’implantation présélectionnées : A, A bis ou B1, B2 et C.
  • Mise en location du logement (non meublé) : Le bien doit être loué pour une période déterminée qui définira le pourcentage de réduction d’impôt acquis : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
  • Un plafond d’investissement à respecter : la limite autorisée pour l’investissement est de 300 000 euros par personne ou 5 500 euros par m².

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet également d’avoir une déduction fiscale dans le cadre d’un investissement dans un logement neuf. Mais contrairement à la loi Pinel, l’appartement ou la maison doit être meublé et doit se trouver dans une résidence avec services. Le service peut être dédié aux étudiants, aux seniors ou encore aux handicapées. Ce dispositif permet également de récupérer la TVA à 20%.  

Les statuts LMNP/LMP

Un investisseur qui choisit de mettre en location son logement neuf ou ancien peut devenir un LMP ou Loueur en Meublé Professionnel ou bien un LMNP ou Loueur Meublé Non professionnels. Le statut est défini selon les revenus locatifs obtenus. Il est un LMP si les loyers perçus dépassent les 23 000 euros. Il est en mesure d’actionner le déficit foncier. Il est apte à profiter d’une exonération totale de la plus-value s’il vend son bien, à condition que la location meublée n’excède pas 5 ans. 

Si le montant des revenus liés à la location meublée est en dessous de 23 000 euros, l’investisseur intègre la catégorie des LMNP. Il est en mesure de réduire en totalité ses charges foncières dans tous ses revenus. Il pourra également imputer les amortissements mobiliers et immobiliers. Mais contrairement au LMP, le LMNP doit se référer au droit commun pour particuliers pour la plus-value en cas de revente.   

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation dédié aux logements anciens. Le propriétaire pourra obtenir une diminution sur sa facture fiscale s’il réalise des travaux de rénovation. Le montant des travaux doit aller jusqu’à 100 000 euros par an pendant 4 ans successifs. La réduction fiscale obtenue à travers ce dispositif est de 30%. De même, le bien doit être soumis en location pour une durée minimale de 9 ans. 

Quel mode de financement choisir pour son projet immobilier ? 

L’idéal serait de financer son projet immobilier avec ses épargnes. Pourtant, la majorité des foyers modestes n’ont pas les moyens d’épargner. Pour pouvoir acheter une maison, ils choisissent entre ces deux options : 

Opter pour un prêt immobilier

Souscrire à un crédit immobilier est le moyen le plus rapide de financer un investissement immobilier. Le prêt obtenu dépend souvent de la capacité de remboursement de l’emprunteur, mais aussi de la durée du contrat de prêt. Un prêt immo peut durer entre 5 ans et 30 ans. La souscription à une assurance emprunteur est une exigence des banques pour obtenir l’emprunt. Pour avoir une idée de la somme que vous pouvez emprunter, vous pouvez réaliser une simulation de prêt en ligne. 

Les aides proposées par l’État

L’État accorde des prêts spécifiques pour financer la construction ou l’achat d’un logement aux primo accédants. Ces derniers peuvent obtenir des prêts à taux réduit, voire même des prêts à taux zéro. C’est le cas du PTZ plus. Il y a aussi le prêt action logement destiné aux salariés des petites entreprises. Bien que le montant obtenu soit faible, le taux d’intérêt est seulement de 1%. Sans oublier les prêts PEL et CEL qui restent peu intéressants, mais on a le droit de proposer ses propres plans. 

Conclure l’achat : les contrats requis

On devient vraiment un propriétaire quand on dispose d’un bien à son nom. À cet effet, les questions liées aux paperasses et transferts de propriété sont ainsi très importantes. Entre le vendeur et l’acheteur, il faut se convenir sur deux types de contrats : 

Signer un avant-contrat

L’avant-contrat est un moyen préalable de concrétiser les accords entre les deux parties. Il s’agit d’une convention régie par la loi et peut-être très bénéfique pour l’acquéreur puisque l’annulation est strictement réglementée. Mais celui-ci a tout de même droit à un délai de rétractation de 10 jours s’il compte changer d’avis sur l’achat. 

L’annulation de l’avant-contrat peut aussi venir d’une condition suspensive introduite dans le contrat qui est souvent la non-obtention du prêt souscrit. Ici, le vendeur aura 21 jours pour rembourser le montant de l’acompte. L’avant-contrat peut être un compromis de vente ou une promesse de vente. Il peut aussi s’agir d’un pacte de préférence. 

Signer l’acte définitif

L’acte authentique est un contrat qui valide l’avant-contrat. En général, il est signé s’il n’y a pas d’annulation sur le compromis de vente au bout de 3 mois environ. Entre-temps, le notaire réalise également différentes formalités. L’acte définitif est un moyen qui vise à sécuriser la transaction immobilière. Le notaire se charge de vérifier l’état hypothécaire du logement. Il se réfère également au service de la publicité foncière. 

Les atouts de l’investissement dans le neuf

Beaucoup de gens se trompent parfois en achetant une maison ancienne à prix bas. Or, ces maisons exigent souvent de nombreuses réparations et des rénovations particulièrement coûteuses. Après, le propriétaire finira par dépenser une somme colossale et il ne sera peut-être pas satisfait du résultat obtenu. C’est pour cette raison qu’il est plus raisonnable de miser sur un bien immobilier neuf ou déjà rénové. 

Un bâtiment neuf se surpasse en termes de construction et de qualité. Un architecte compétent se charge de construire un plan perfectionné qui peut apporter le plus de confort possible. Le logement est également lumineux, sécurisé et bien agencé. Tous les matériaux choisis sont de première qualité pour assurer la résistance et la durabilité du bâti. À l’intérieur, tout a été conçu sur mesure et on bénéficie d’un style de vie luxueux. 

L’immobilier neuf respecte aussi les réglementations environnementales en vigueur. Le bâtiment doit atteindre des objectifs d’économie d’énergie, de performance énergétique et d’isolation thermique et phonique. Avec la RE 2020, il est d’ailleurs nécessaire que les bâtiments neufs privilégient l’usage des énergies renouvelables. En respectant les réglementations, le propriétaire peut obtenir certains avantages, notamment le PTZ à taux zéro ou encore une TVA réduit. 

À l’achat d’un logement neuf, l’investisseur pourra économiser sur les frais de notaire. Effectivement, les frais s’élèvent à 7% ou 8% de prix du logement pour les maisons anciennes. Mais pour un bien immobilier neuf, les frais sont de 2,5% ou 3%. Et comme on a déjà plus haut, le placement dans le neuf permet d’acquérir les bénéfices fiscaux attribués par la loi Pinel. Il ne faut pas non plus oublier que les frais d’entretien des maisons neuves sont limités. 

Autres points à prendre en compte

Pour investir dans l’immobilier, il y a encore d’autres paramètres qu’il faudra maîtriser : 

Le concept de l’autopromotion immobilière

A priori, la délégation d’un projet immobilier à un promoteur immobilier est plus simple pour l’investisseur. La promotion immobilière s’avère le meilleur moyen de réussir la construction d’un bien immobilier neuf. En revanche, l’autopromotion vous permet d’être libre dans la réalisation du projet, en particulier au niveau du plan. Vous n’êtes pas obligés de se référer à un planning précis sur le chantier. Vous pouvez progresser les travaux à votre rythme et selon votre budget. 

Prendre option pour l’auto construction

En construisant seul votre logement, vous ferez d’importantes économies. C’est surtout le cas si vous êtes un artisan et que vous maîtrisez un domaine précis, comme la menuiserie. Si vous disposez des compétences suffisantes pour gérer la construction selon les normes exigées, c’est une bonne idée. Il faut juste noter que les banques hésitent souvent à financer l’auto construction. Il y a de grands risques que le bâti renferme des malfaçons. 

Qu’en est-il de la rénovation énergétique ?

Tout logement nouvellement construit doit obligatoirement être économe en énergie. C’est un réel défi pour les constructeurs ces dernières années. Mais pour les constructions anciennes, il est aussi requis de faire des rénovations énergétiques. L’enjeu consiste à avoir une habitation moins énergivore et réduire la facture électrique d’un foyer. 

Selon les statistiques, plus de 500 000 habitations ont déjà été réhabilitées de 2013 à 2017 à travers le PREH (Plan de Rénovation Énergétique de l’Habitat). Cet effort continue progressivement. Par ailleurs, l’État encourage les propriétaires à réaliser la rénovation énergétique de leur logement. Ils pourront par exemple accéder à un crédit d’impôt de 30% pour tous les travaux d’économie d’énergie réalisés. 

En bref, se lancer dans l’immobilier est un projet qui requiert des connaissances particulières. Il ne faut surtout pas le faire à la hâte. Il est requis de tout étudier en détail, tout particulièrement les questions liées au financement et à la fiscalité. L’accompagnement d’une agence immobilière peut être la meilleure solution pour réussir haut la main votre investissement immobilier.