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Connaître le fonctionnement le prêt social à la location-accession

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Sommaire

           L’accès à la propriété devient de plus en plus tendance depuis quelque temps. Les ménages à revenu modeste sont les plus privilégiés, grâce à leur capacité financière. Situés dans ce domaine, nombreux sont ceux qui cherchent à avoir leur propre habitation à l’aide de certaines aides à l’accession et les prêts réglementés. Depuis 2004, le PSLA entre dans le cadre d’un dispositif original en vigueur. Les ménages ont droit à une formule originale comme la location-accession.

Définition et fonctionnement du prêt social à la location-accession

Il est plus facile de devenir propriétaire de sa résidence principale.. Les conditions de location-accession sont souples et pouvant être effectuées en deux étapes :

  • La phase locative qui varie de 1 à 5 ans pendant laquelle le candidat à l’accession à la propriété paye une redevance mensuelle.

À ce stade, le logement reste la propriété de l’office HLM.

  • La phase acquisitive pour les ménages qui lèvent l’option. Le PSLA, souscrit à l’origine par l’office HLM pour acquérir le logement, est alors transféré au locataire accédant.

La phase locative

Comme étant dans une phase de location, le locataire accédant verse une redevance mensuelle, à l’office HLM :

  • L’indemnité d’occupation correspondant à la location du logement
  • Une épargne mensuelle qui constituera un apport déductible du prix de vente.

Quant au montant, la redevance dépend entièrement de la situation du ménage sans pouvoir dépasser un plafond mensuel au mètre carré fixé par un décret. Le paiement peut durer plus d’un an à cinq ans.

La phase acquisitive

La phase acquisitive s’effectue uniquement à l’initiative du locataire. Le prix de vente doit tenir compte de l’apport personnel durant la phase locative. Le logement peut être financé :

  • Par le transfert du PSLA souscrit par l’office HLM.
  • Tout autre prêt immobilier souscrit à l’initiative du locataire.

Le financement peut être cumulé avec d’autres prêts réglementés comme le PTZ + ou le prêt PAS. À noter que le PSLA entre dans le cadre des prêts conventionnés permettant au propriétaire de bénéficier d’une APL s’il respecte les conditions édictées par la CAF.

Zone A :

  • Une personne dans un foyer : 32 442 €
  • Deux personnes dans un foyer : 45 418 €
  • Trois personnes dans un foyer : 51 908 €
  • Quatre personnes dans un foyer : 59 046 €
  • Cinq et plus : 67 352 €

Zone B :

  • Une personne dans un foyer : 24 592 €
  • Deux personnes dans un foyer : 32 793 €
  • Trois personnes dans un foyer : 37 932 €
  • Quatre personnes dans un foyer : 42 032 €
  • Cinq et plus : 46 121 €

La justification des revenus du ménage s’effectue sur les mêmes bases que pour le prêt à taux zéro. Le montant retenu est le plus favorable des deux montants suivants :

  • Le revenu fiscal de référence de n-2 de l’ensemble des occupants.

Pour une demande établie en 2019, les revenus à prendre en compte sont donc ceux de 2017.

  • Un dixième du prix du logement.

Le remboursement de tous les prêts qui concourent au financement du logement doit être en dessous du montant de la redevance payée lors de la phase locative.

L’indemnité d’occupation

La valeur de l’indemnité d’occupation est fixée par mètre carré. Elle varie également en fonction des zones géographiques selon les opportunités présentées dans chaque zone.

  • Zone A bis : 12,95 €
  • Zone A : 9,95 €
  • Zone B1 : 8,57 €
  • Zone B2 : 8,22 €
  • Zone C : 7,64 €

Si le logement désigné dispose d’un parking réservé ou d’un garage, les surfaces retenues sont augmentées de 50 % de celle du stationnement, dans la limite de 6 m².

Le prix de vente 2021 au m² 

Le dispositif du PSLA concerne uniquement les logements neufs qui bénéficient de l’agrément de l’État.

Les prix ne doivent pas dépasser un plafond fixé par mètre carré, soit :

  • Zone A bis : 12,95 €
  • Zone A : 9,95 €
  • Zone B1 : 8,57 €
  • Zone B2 : 8,22 €
  • Zone C : 7,64 €

Les Avantages fiscaux

Comme tout autre prêt, celui de la location-accession présente également de nombreux avantages fiscaux :

Pour l’office HLM

Depuis 2011, les programmes agréés au dispositif PSLA bénéficient d’une TVA réduite de 7%, soit 5,5% auparavant. Cette TVA est transférée au candidat accédant si la vente du logement intervient dans les 5 ans.

Pour le candidat accédant

  • Achat intervient avant 5 ans : le logement bénéficie de la TVA réduite de 7 % et les droits d’enregistrement sont limités.
  • Achat intervient après 5 ans, le logement est revendu hors TVA. Les droits d’enregistrement au taux habituel.

Le bien est exonéré du paiement de la taxe foncière durant 15 ans. Cette opportunité profite à l’office HLM et au candidat-accédant au prorata des années pendant lesquelles chacun est propriétaire du logement.

Les différentes garanties offertes au candidat accédant

Pour le candidat accédant, il peut y avoir plusieurs garanties offertes lors de la location-accession.

La garantie de rachat

L’office HLM doit racheter le logement dans les 15 ans qui suivent l’acquisition si la revente intervient en cas de :

  • Décès du propriétaire, de son conjoint ou d’un descendant
  • Mutation professionnelle à une distance de plus de 70 km du logement
  • Chômage
  • Invalidité
  • Divorce ou dissolution du PACS

Le montant de la garantie est fixé comme suit :

  • Période de mise en jeu : non fixé
  • De 0 à 5 ans : levée d’option
  • De 6 à 15 ans : levée d’option moins 2,5 % par an

Un logement avec une levée d’option a été de 120 000 €, revendu à l’office HLM dans le cadre de la garantie revente après 10 ans.

Valeur de rachat = 120 000 € – (120 000 * 2,5 % * 10) = 90 000 €

La garantie de relogement

Cette garantie intervient uniquement pour les candidats accédants qui ne dépassent pas le plafond de revenus prévu par le prêt locatif à usage social (PLUS). 

Elle bénéficie :

  • Aux locataires qui n’ont pas souhaité lever l’option et dont le maintien dans les lieux a été refusé
  • Aux candidats accédants qui ont résilié leur contrat dans les 6 mois
  • Aux candidats accédants qui ont revendu le logement dans les 15 ans pour les motifs évoqués dans la garantie rachat.

             Les valeurs affichées montrent le mécanisme de la location-accession et la route à prendre pour accéder à sa résidence principale qui se fait notamment par des prêts. Le montant se fixe uniquement suivant les zones géographiques. Pour acquérir une habitation, il faut passer parallèlement par deux étapes : la phase locative et la phase acquisitive avec des indemnités à payer. Il vaut mieux connaître le montant exact de la levée d’option et de la durée de la garantie pour se préparer à l’acquisition définitive.